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《投資者網(wǎng)》凡君

編輯  湯巾

3月30日晚間，新城控股集團股份有限公司（下稱“新城控股”，601155.SH）披露2021年年度報告。根據(jù)年報，2021年，新城控股實現(xiàn)銷售金額2337.75億元，累計銷售面積約2354.73萬平方米。

在銷售規(guī)模保持穩(wěn)定的狀態(tài)下，新城控股的營收表現(xiàn)也不俗。2021年，其實現(xiàn)營業(yè)收入1682.32億元，同比增長15.64%；歸屬于上市公司股東的凈利潤125.98億元，扣非歸母凈利潤102.45億元。

身處房地產行業(yè)深度調整期，新城控股持續(xù)夯實“住宅+商業(yè)”雙輪驅動的業(yè)務協(xié)同優(yōu)勢，以精細化運營構筑公司可持續(xù)發(fā)展的核心競爭力。目前，新城控股三道紅線均進入綠檔，財務穩(wěn)健，3月30日晚，新城控股還宣布了股票回購計劃，彰顯公司對自身未來的發(fā)展信心。

雙輪業(yè)務驅動業(yè)績穩(wěn)健

在行業(yè)整體承壓的大背景下，新城控股2021年經(jīng)營保持穩(wěn)健，這得益于公司長期以來堅持的“住宅+商業(yè)”雙輪驅動戰(zhàn)略，住宅開發(fā)與商業(yè)運營優(yōu)勢互補、協(xié)同共進，保障了公司穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。

年報顯示，截至2021年末，新城控股總資產達5342.93億元，歸屬于上市公司股東的凈資產593.1億元，同比增長17.23%。

新城控股以住宅地產、商業(yè)地產開發(fā)業(yè)務為主要業(yè)績增長主力，以上海為中樞，長三角為核心，現(xiàn)已基本完成全國重點城市群及重點城市的布局。截至2021年末，新城控股已進入全國135個大中型城市。

2021年，新城控股全年實現(xiàn)合同銷售金額2338億元，年度回款金額2387億元，回款率、歸集率均位于行業(yè)前列，真正從現(xiàn)金流層面做到“有回款的銷售、有歸集的銷售”。

按產品類型劃分，住宅地產與商業(yè)地產的銷售占比約7：3。按城市能級劃分，新城控股的銷售額主要以高潛力城市為主，其中，一二線城市的銷售額占比44%，長三角區(qū)域的三四線城市占比37%。以區(qū)域劃分，新城控股堅持深耕長三角區(qū)域，并聚焦其他核心城市群，銷售額中，長三角區(qū)域占比53%，中西部區(qū)域占比28%，環(huán)渤海區(qū)域占比15%，粵港澳大灣區(qū)占比4%。

目前，新城控股的土地儲備充裕。截至2021年末，公司土地儲備1.38億平方米，可滿足未來2-3年的開發(fā)運營所需，其中一、二線城市約占公司總土地儲備的37%，長三角區(qū)域三、四線城市約占公司總土地儲備的30%。全國重點城市群、重點城市全面開拓，相對優(yōu)良的戰(zhàn)略布局與豐富土地儲備保障了公司的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。

新城控股的土儲，如果扣除公建配套、自持吾悅廣場、已售未結等，則全口徑可售面積約5000-6000萬平方米，重點城市包括天津、蘇州、昆明、常州、重慶、徐州、淮安等。其中，住宅地塊與商業(yè)地產的地塊面積比例接近1：1。

同時，公司2021年新增竣工面積3290.34萬平米。截至2021年末，新城控股末已簽約待結轉面積3421.88萬平米，鎖定未來營收及利潤的可結算資源充足。

商業(yè)運營表現(xiàn)突出

商業(yè)地產業(yè)務作為新城控股的第二增長曲線，商業(yè)運營數(shù)據(jù)表現(xiàn)突出。

年報顯示，2021年，新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入86.39億元，同比增長51%。截至2021年末，吾悅廣場開業(yè)面積達1248.38萬平方米，整體出租率為97.63%。

多年來，吾悅廣場平均出租率維持97%-99%的高位。從分年期廣場租金表現(xiàn)來看，截至2021年末，開業(yè)5年以上的廣場11座，合計貢獻租金收入12.8億元，同店增長15%；開業(yè)3年以上的廣場30座，合計貢獻租金收入25.1億元，同店增長13%；開業(yè)3年以內的廣場89座，合計貢獻租金收入42.4億元，同店增長115%。

評級機構惠譽在此前覆蓋新城控股的評級報告中指出，新城控股旗下購物中心獲得的強勁經(jīng)常性租金收入，將為公司提供額外的流動性緩沖，并支持其業(yè)務穩(wěn)定性。

與此同時，新城控股的商業(yè)管理業(yè)務占比也持續(xù)提升。2021年，新城控股實現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入80億元，占公司營業(yè)收入的4.8%，較2020年提升了1個百分點；物業(yè)出租及管理業(yè)務毛利58億元，占公司毛利的17.15%；物業(yè)出租及管理毛利率更是隨著吾悅廣場數(shù)量和質量同步提升、達72.64%。

2021年，新城控股進一步完善吾悅廣場的全國化布局，商業(yè)規(guī)模和影響力持續(xù)擴大。截至目前，公司在135個大中城市布局189座吾悅廣場，其中江蘇省45座，漸江省16座，安徽省15座，55%的項目位于一二線及優(yōu)質三線城市。

面對疫情的挑戰(zhàn)，近兩年來仍有68座吾悅廣場如期開業(yè)，其中2021年新開業(yè)30座，2021年末累計在營吾悅廣場達130座、在管商業(yè)建筑面積1248萬平方米，并持續(xù)獲得行業(yè)認可。

值得一提的是，新城控股還堅持輕重并舉的商業(yè)模式運營，2021年，新城控股新拓展了輕資產吾悅廣場16座，新開業(yè)輕資產吾悅廣場8座，今年1-2月也獲取了1座，均在沒有資金沉淀的情況下，為未來可持續(xù)的租金收入增長提供了保障，展現(xiàn)出公司強大的輕資產開發(fā)及運營能力。

截至2022年3月25日，新城控股累計合作輕資產項目32座吾悅廣場，充足的商業(yè)運營經(jīng)驗也為公司輕重并舉打下扎實的基礎，進一步拓展業(yè)務版圖。

2021年年報顯示，新城控股披露了2022年商業(yè)發(fā)展目標：全年計劃新開業(yè)吾悅廣場25座、到2022年底開業(yè)總數(shù)達到155座，全年商業(yè)運營總收入目標為105億元。

此外，新城控股還在城市更新、綠色發(fā)展等方面拓寬多元賽道，強化企業(yè)發(fā)展護城河。

新城控股制定了《綠色低碳發(fā)展規(guī)劃》，投資組建吾盛能源投資與管理平臺，聚焦新能源領域開發(fā)、投資、建設及運維。目前，新城控股在嵊州、嘉興海鹽、湖州南潯、慈溪4座吾悅廣場的屋頂分布式光伏電站已建成并完成并網(wǎng)發(fā)電，年發(fā)電總量149萬度，每年減少碳排放量1,540噸，剩余吾悅廣場在建屋頂分布式光伏電站項目87個。

同時，新城控股積極打造綠色建筑，2021年新建住宅綠色星級項目54個，達到綠色建筑標準項目7個，獲得國家綠色建筑運行標識購物中心項目12個，11座吾悅廣場通過綠色商場創(chuàng)建申報。

此外，為助力城市更新，新城控股落地的常州市漢江路改造煥新計劃，成為公司首個城市更新類EPC項目。

綠檔房企財務結構持續(xù)優(yōu)化

過去一年，房地產行業(yè)融資難度不斷加大。在強化現(xiàn)金管控的同時，新城控股積極優(yōu)化財務結構，提升經(jīng)營質量，保證充裕現(xiàn)金流。

截至2021年末，新城控股在手現(xiàn)金余額552.26億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為219.85億元，同比大幅增長5657.18%，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)四年為正。

新城控股也在積極拓展融資融資渠道，2021年內，其先后完成公司債券及應收賬款資產支持證券的發(fā)行，共募集資金17.85億元；在中國銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)，募集資金8億元；在境外通過發(fā)行美元債券，募集資金7.04億美元。公司通過適當?shù)闹苯尤谫Y保障經(jīng)營的持續(xù)穩(wěn)定。

新城控股在2021年內成功發(fā)行了首筆綠色美元債，發(fā)行規(guī)模為3億美元，期限為4.25年期，票面利率4.625%，也標志著公司邁出了綠色金融的關鍵一步，也是公司在推動綠色企業(yè)運營和實現(xiàn)公司可持續(xù)增長方面的又一里程碑。

拓寬融資的同時，新城控股不斷降低融資成本，截至2021年末，公司整體平均融資成本為6.57%，同比下降0.15個百分點。2021年新城控股的加權平均凈資產收益率（ROE）達22.73%，位于行業(yè)前列。

新城控股還積極響應“三道紅線”政策，按照“三道紅線”要求穩(wěn)步降至綠檔。2021年年報顯示，截至2021年末，凈負債率為48.12%，繼續(xù)處于行業(yè)較低水平；公司剔除合同負債和預收款項后的資產負債率為69.95%，相較去年同期下降4.18個百分點；現(xiàn)金短債比1.07倍；若直接按照貨幣資金和短期借款的計算口徑，公司現(xiàn)金短債比為1.92倍。

值得一提的是，上市以來，新城控股首次披露了其合聯(lián)營權益有息負債，公司財務更加透明。根據(jù)2021年年報，公司合聯(lián)營權益有息負債僅為115.13億元。

尤為難能可貴的是，在一眾房企延期兌付債券的情況下，現(xiàn)金流充裕的新城控股，用公司自有資金提前贖回境外美元債券。

今年2月，新城控股發(fā)布公告稱，基于對自身價值及未來發(fā)展的信心，并結合當前實際經(jīng)營及財務狀況，計劃提前贖回一筆2億美元債券，并予以注銷。

而早在去年11月，新城控股就提前贖回一筆將于2021年12月16日到期的3.5億美元債券，也是當期A股首例提前贖回美元債的房企。

新城控股仍在繼續(xù)購回公司債。3月9日，新城控股宣布，以自有資金提前完成2019年公開發(fā)行公司債券(第一期)(品種二)回售資金本息及2017年度第一期中期票據(jù)到期本息共計25.92億元的支付。

3月18日，新城控股再次發(fā)布公告稱，其部分董事和高級管理人員將按照交易場所交易規(guī)則，以市場化方式在二級市場購買新城控股發(fā)行的公司債券。根據(jù)計劃，新城控股管理層擬購買總規(guī)模不超過2000萬元存續(xù)的公司債券。

此外，3月30日，新城控股發(fā)布公告宣布，基于對公司未來發(fā)展的信心以及對公司價值的認可，擬以不低于1億元不超過2億元的自有資金，回購公司股份。

在行業(yè)持續(xù)承壓、評級機構對房企評價整體謹慎的態(tài)勢下，公司以穩(wěn)步增長的經(jīng)營業(yè)績及穩(wěn)健的財務表現(xiàn)，獲得資本市場正向反饋。國際三大評級機構惠譽、標普、穆迪，中誠信國際等境內外評級機構，紛紛維持甚至上調新城控股主體評級。其中，中誠信國際和聯(lián)合資信均維持新城控股主體及相關債項的AAA評級。（思維財經(jīng)出品）■