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郁亮表示，房地產(chǎn)行業(yè)的“土地紅利”“金融紅利”已經(jīng)消失，現(xiàn)在進入了“管理紅利”時代。萬科要向制造業(yè)學(xué)習(xí)，戰(zhàn)略導(dǎo)向、管理精細(xì)化，提升ROE。

沒有懸念，萬科新一屆的董事會人選，與之前公布的名單一模一樣。

這背后是萬科股權(quán)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定，深鐵、盈安合伙作為第一、二大股東，達(dá)成了一致，而之前一直與管理層存在分歧的寶能，也漸次退出，持股只剩1.14%。

股東和管理層的關(guān)系和諧、穩(wěn)定與否，是一家公司能否長遠(yuǎn)發(fā)展的前提。過去5年，經(jīng)歷了萬寶之爭的萬科，重新梳理了這方面的事宜，三年時間過去，從股權(quán)結(jié)構(gòu)到管理團隊，萬科進入了新的穩(wěn)定期，各項業(yè)務(wù)也穩(wěn)步推進。

正如萬科創(chuàng)始人王石在三年前所說的，“萬科將進入黃金發(fā)展期”。在6月30日的股東大會上，連任董事長的郁亮，面對開發(fā)轉(zhuǎn)向運營的白銀時代，提出了自己新的想法。

他表示，房地產(chǎn)行業(yè)的“土地紅利”“金融紅利”已經(jīng)消失，現(xiàn)在進入了“管理紅利”時代。萬科要向制造業(yè)學(xué)習(xí)，戰(zhàn)略導(dǎo)向、管理精細(xì)化，提升ROE。

郁亮。資料圖

與深鐵合作加深

雖然總部已經(jīng)搬到了福田，但萬科股東大會還是在大梅沙召開，股東高票通過了第十九屆董事會人選提案，延續(xù)了之前的平衡。

大股東深圳地鐵產(chǎn)生了三名董事，分別是深圳地鐵董事長辛杰、總經(jīng)理唐紹杰、副總經(jīng)理李強強，他們都是2017年-2019年新上任的深鐵領(lǐng)導(dǎo)班子。

萬科方面，除了董事會主席郁亮，總裁祝九勝、執(zhí)行副總裁王海武也加入了董事會成員行列。

此外，深圳資本運營集團有限公司董事長胡國斌擔(dān)任獨立外部董事，代替原先的深圳市賽格集團有限公司董事長孫盛典。另選出四名獨董——劉姝威、康典、吳嘉寧、張懿宸。

首次公開亮相萬科股東大會，深鐵董事長辛杰表態(tài)對萬科大力支持。他說，萬科是個市場化非常高的企業(yè)，按照市場的游戲規(guī)則、上市公司的要求，深鐵不干預(yù)萬科團隊的管理經(jīng)營，而是全程、全員支持萬科的文化、萬科的團隊，這樣會更好地回報股東。

“作為深鐵的董事長，也是一個項目的營銷總，我也不斷獲取資源來幫助萬科的發(fā)展。萬科賺來的錢也有深鐵的一份，萬科每賺100塊，深鐵能賺到20多塊，何樂而不為。”他還表示，對深圳地鐵集團來說，成為萬科的股東壓力很大，倒逼深鐵進行現(xiàn)代化企業(yè)制度的改革。在深鐵調(diào)整的基礎(chǔ)上，希望做萬科合格的股東。

深鐵的表態(tài)，給在場的中小股東們吃了一顆“定心丸”，辛杰多次強調(diào)，會支持萬科，讓大家放心。

回首過去三年，郁亮坦言挑戰(zhàn)確實挺大。曠日持久的股權(quán)紛爭對萬科的經(jīng)營、團隊穩(wěn)定造成了影響，未來萬科要盡量減少對萬科經(jīng)營管理、團隊穩(wěn)定所產(chǎn)生的影響。

在經(jīng)歷了去年的區(qū)域、城市總大換防之后，萬科管理團隊也進入了穩(wěn)定狀態(tài)，他們和董事會成員，共同構(gòu)成了萬科的人事“基本盤”，萬科新的權(quán)力圖譜清晰顯現(xiàn)。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者注意到，近期萬科和大股東深鐵的互動合作明顯加強。6月29日晚間，萬科公告稱，公司已與深鐵簽署備忘錄，擬共同投資成立合資公司，雙方分別持股50%，深化“軌道+物業(yè)”(即TOD)領(lǐng)域合作。

具體的合作包括，獲取地鐵項目上蓋及周邊土地(或土地整備利益統(tǒng)籌項目)，并實施項目開發(fā)、建設(shè)及運營;產(chǎn)城融合大型項目、新的城市發(fā)展片區(qū)統(tǒng)籌開發(fā)建設(shè)及運營等。

此前的4月份，萬科與深圳地鐵斥資60億元，共同開發(fā)佛山TOD項目地塊，這是深圳地鐵入股萬科以來的首次合作。

多家券商曾經(jīng)指出，深鐵作為大股東，在獲取項目資源方面，對萬科帶來的影響是不可估量的。此次郁亮也提到，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)的一個重要方向，便是TOD。“TOD對一個企業(yè)綜合實力、社會資源整合能力是巨大考驗，這方面我們走在前面。”

萬科2019年度股東大會現(xiàn)場。資料圖片

運營管理之重

萬科作為行業(yè)龍頭，其對于行業(yè)的分析和觀點，往往成為大家關(guān)注的焦點。在這次股東大會上，曾提出白銀時代、房地產(chǎn)下半場的郁亮，又提出了一個新的判斷，房地產(chǎn)進入了“管理紅利”時代。

他認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進的時代正在遠(yuǎn)去，行業(yè)發(fā)展的決定性因素，從土地紅利到金融紅利，來到了管理紅利時代。

他說，過去評價地產(chǎn)企業(yè)很簡單，第一階段看有多少土地儲備，根據(jù)土地多少定公司價值;第二階段金融紅利，一個企業(yè)既要走得快又要走得穩(wěn)，在金融安排、杠桿選擇、金融工具選擇方面要把握好。

但這兩個時代都過去了。管理紅利時代，就是應(yīng)該向制造業(yè)學(xué)習(xí)。

針對股東提問的中國制造業(yè)代表之一格力的ROE在30%左右，而萬科大概是20%左右，萬科有什么樣的規(guī)劃措施來提高凈資產(chǎn)收益率、每股收益。對此郁亮說：“董大姐是我們學(xué)習(xí)的榜樣，我們要好好學(xué)習(xí)。”

郁亮表示，“如果單純提升ROE的話，也是有辦法的，比如杠桿率很高，但萬一出現(xiàn)波動怎么辦?我們的要求是速度規(guī)模不能下來、ROE不能低、負(fù)債不能冒險，現(xiàn)在還算平衡得比較好。”

對于房地產(chǎn)公司而言，管理紅利意味著將運營放到更重要的位置。也意味著，開發(fā)業(yè)務(wù)之外的新業(yè)務(wù)變得更為重要。

萬科的轉(zhuǎn)型新業(yè)務(wù)也走在行業(yè)前列。首先是萬科物業(yè)，目前萬科物業(yè)管理面積的一半已經(jīng)不是萬科的小區(qū)，擴張非常快，除了住宅以外，2019年萬科物業(yè)通過和戴德梁行的合作，成為了中國商業(yè)寫字樓市場物業(yè)管理第一。

財報顯示，2019年萬科物業(yè)實現(xiàn)營收127.0億元，同比增長29.7%，居于行業(yè)第一，遙遙領(lǐng)先其他物業(yè)公司。

過去三年，郁亮認(rèn)為萬科做得比較好的業(yè)務(wù)是物流。萬科在高標(biāo)準(zhǔn)倉庫方面達(dá)到數(shù)一數(shù)二的成績，在冷鏈方面是行業(yè)第一。在疫情開始后，物流作為城市最基本建設(shè)、最需要的配套，變得特別急迫，這帶來了行業(yè)大發(fā)展機會。

近期，萬科發(fā)行了一個最接近標(biāo)準(zhǔn)REITs的產(chǎn)品在深交所上市，底層資產(chǎn)便是兩個物流園。

同時，對于集中式公寓租賃郁亮也比較滿意。他說，在房住不炒、租購并舉的行業(yè)大環(huán)境下，萬科在集中式公寓租賃上市全國第一，2019年度超過12萬間投入使用，目前有8萬間在建設(shè)中。“盡管這個業(yè)務(wù)現(xiàn)在不賺錢，但相信未來大有機會。”

此外，萬科的農(nóng)業(yè)、度假、教育等新業(yè)務(wù)也在穩(wěn)步推進。未來，萬科總裁祝九勝表示，希望所有業(yè)務(wù)都能獨立分拆上市。

對股東提問的“這三年你覺得做得怎么樣”?郁亮少見地豪氣表示，“我做得怎么樣，還是讓業(yè)績說話，讓股東投票給出答案”。

三年前在同樣的地方，郁亮從王石手中接棒，開始執(zhí)掌萬科。三年后，他和總裁祝九勝等管理團隊一起，將萬科帶到了一個新的高度。此后，就要看萬科股價的表現(xiàn)了。(記者 張曉玲 曹安潯 姚安琪)