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最近，央行出了個(gè)通知，首套房最低利率可在LPR基準(zhǔn)上最多下調(diào)0.2%。

現(xiàn)在5年期以上LPR4.6%，意味著首套房利率最低只要4.4%。

貸款100萬(wàn)，等額本息30年還清，降息0.2%，月供能減少120元左右，合計(jì)節(jié)息4萬(wàn)多。

還不明白LPR是啥，對(duì)我們房貸有何影響，可看力哥之前科普貼：

《一周后，你的房貸將有大變化！》

央行的態(tài)度，是個(gè)很重要的風(fēng)向標(biāo)。

現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，大家都懂，只是4月社融數(shù)據(jù)出來(lái)后，還是把很多人嚇了一跳。

一是居民和企業(yè)新增貸款斷崖式下跌。

消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸一般是中短期貸款，本身波動(dòng)很大，經(jīng)濟(jì)不好時(shí)，偶爾負(fù)增長(zhǎng)不意外。

但房貸也大幅負(fù)增長(zhǎng)，就很罕見(jiàn)了。

這不僅說(shuō)明，貸款買房的增量客戶快速減少，大量存量客戶看形勢(shì)不妙，手里有點(diǎn)錢，都急著提前還貸，導(dǎo)致總量負(fù)增長(zhǎng)。

后一條，力哥多少也有“貢獻(xiàn)”。

去年以來(lái)，我多次提示大家在合適情況下，可考慮“提前還貸”。

我本人在去年初和今年初，先后把我媽和我自己名下的房貸都提前還了，理由也寫過(guò)——

《打臉！力哥居然提前還貸了！》

《老鄉(xiāng)，我先撤了……》

二是與之對(duì)應(yīng)的，M2卻還在增長(zhǎng)，居民存款則大幅增加。

兩數(shù)據(jù)合在一起看，答案很清晰：

政府意識(shí)到經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，松貨幣松信用，希望居民/企業(yè)擴(kuò)大消費(fèi)/投資，

但居民/企業(yè)不買賬，沒(méi)錢的不敢借錢，有錢的也不敢隨意消費(fèi)/投資，都傾向減少負(fù)債（提前還貸），增加儲(chǔ)蓄，導(dǎo)致增量貨幣在金融系統(tǒng)中“空轉(zhuǎn)”，沒(méi)有解決實(shí)體經(jīng)濟(jì)問(wèn)題……

這些現(xiàn)象背后更根本的原因，來(lái)自對(duì)未來(lái)可持續(xù)收入下滑的擔(dān)憂。

4月還有個(gè)官方數(shù)據(jù)，全國(guó)城鎮(zhèn)青年調(diào)查失業(yè)率達(dá)到18.2%，超過(guò)2020年第一波疫情時(shí)高峰，創(chuàng)歷史新高。

注意，這里說(shuō)的是“調(diào)查失業(yè)率”，只統(tǒng)計(jì)“有城市戶口”且“做了官方登記”的失業(yè)人口，然后數(shù)據(jù)也創(chuàng)新高了……

于是就想，居民不敢放手買買買，企業(yè)被動(dòng)不動(dòng)的停產(chǎn)停業(yè)嚇壞了，不敢再貸款投資，那還是拿出夜壺，刺激下房地產(chǎn)消費(fèi)吧。

此前，很多地方都放松了樓市調(diào)控，不乏鄭州、青島、重慶、長(zhǎng)沙、南京這樣的強(qiáng)二線。

什么房子上線出租就能破限購(gòu)，養(yǎng)二孩就能多買房……各種令人拍案叫絕的神奇腦回路都出現(xiàn)了。

本來(lái)力哥想寫，但覺(jué)得未來(lái)這種操作肯定越來(lái)越多，不急于一時(shí)。

這次央行刺激政策，可視為中央層面對(duì)房地產(chǎn)態(tài)度的大轉(zhuǎn)變。

看上面都這么做了，下面肯定會(huì)層層加碼，大家可以期待未來(lái)地方更多政策~

當(dāng)然，再擔(dān)心經(jīng)濟(jì)，“房住不炒”底線還是不能破~

所以減的依然是首套房利率，二套房，還是被限制（暫時(shí)）~

問(wèn)題來(lái)了：降息了，你怎么還不買房？

政策端看，刺激購(gòu)房，無(wú)非兩個(gè)辦法。

一是給更多原本有錢也想買房的人解禁，允許入市，體現(xiàn)在放松限購(gòu)。

二是給原本可以買房，但資金不足的人更多房貸支持和利息優(yōu)惠，體現(xiàn)在放松限貸（降低首付和利率）。

前者多是投資客，后者多是首套剛需，改善需求介于兩者之間。

但需求端看，買不買房，主要取決于預(yù)期和信心。

預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)漲，現(xiàn)在政策放松，房?jī)r(jià)松動(dòng)，就是上車黃金窗口期。

過(guò)去20年，這樣的窗口期多次出現(xiàn)，屢試不爽（02年、05年、08-09年、13年、19-20年）。

但如果預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)很難持續(xù)上漲，甚至長(zhǎng)期看衰，房?jī)r(jià)松動(dòng)，本就會(huì)讓人猶豫，政策再松綁，更可能引起憂慮。

人性決定了，看到經(jīng)濟(jì)很差，外界很悲觀，自己內(nèi)心會(huì)更悲觀，看到房?jī)r(jià)漲了，就覺(jué)得很可能還會(huì)漲，所謂“買漲不買跌”。

所以政府越呼吁“老鄉(xiāng)別走，新出的政策大大的好，快來(lái)看看啊”，普通人越是慌了一批。

過(guò)去幾年，力哥苦口婆心，反復(fù)勸那些手里有一堆四五六七八線投資房的人，趕快拋售燙手山芋。

現(xiàn)在很多小縣城房子已沒(méi)有流動(dòng)性，降價(jià)10%，20%，還是乏人問(wèn)津。

由于疫情沖擊，小城鎮(zhèn)投資房高位套現(xiàn)的逃命窗口期，已提前關(guān)閉。

有年輕人可能說(shuō)，力哥分析不對(duì)。

我缺的是那4萬(wàn)多塊利息嗎？我缺的是上百萬(wàn)首付啊，所以降息對(duì)我沒(méi)卵用！

問(wèn)題是，拿不出首付，還不起月供，就算像日本那樣接近零利率給你放貸，一樣買不起房。

你只能內(nèi)心不爽在網(wǎng)上BB兩句，你的購(gòu)房意愿，根本不會(huì)影響社融數(shù)據(jù)和房?jī)r(jià)走勢(shì)，屬于場(chǎng)外無(wú)效信息。

還有人說(shuō)，不買房沒(méi)安全感，女友要結(jié)婚，孩子要上學(xué)，終究還要買。

力哥常說(shuō)，理財(cái)要因人而異，首先看需求，讓自住的歸自住，投資的歸投資。

投資別碰小城鎮(zhèn)，剛需自住，有錢，喜歡，有需要，隨時(shí)上車。

如果房?jī)r(jià)下跌，首付比例和房貸利率下降，能降低上車成本，現(xiàn)在是上車好機(jī)會(huì)。

但你是不是心甘情愿，耗盡多年積蓄，買一個(gè)長(zhǎng)期看很可能會(huì)持續(xù)貶值的資產(chǎn)呢？

現(xiàn)實(shí)中，我遇到的絕大多數(shù)剛需客，都希望投資自住兩相宜——真金白銀買的自住房，能長(zhǎng)期保值升值。

哪怕按計(jì)劃，自己可能住到老死，依然希望自己的賬面財(cái)富不要縮水。

畢竟，自己用來(lái)買房的，也是多少年攢下的血汗錢。

所以再問(wèn)一遍：你是不是心甘情愿，耗盡多年積蓄，買一個(gè)長(zhǎng)期看很可能會(huì)持續(xù)貶值的資產(chǎn)呢？

擁有一套商品房的永久產(chǎn)權(quán)，不是基本人權(quán)。

有地方住，才是。

買房，本質(zhì)上，買的是預(yù)期和信心。

如果預(yù)期房?jī)r(jià)長(zhǎng)期下跌，租售比又很低，國(guó)家對(duì)租戶權(quán)利保障又很完善（租售同權(quán)），久而久之，丈母娘也會(huì)接受租房結(jié)婚，就像今天日本。

現(xiàn)在問(wèn)題是，很多城市房?jī)r(jià)尚未呈現(xiàn)“長(zhǎng)期”下跌的趨勢(shì)，對(duì)租戶保護(hù)又很不足，“丈母娘”長(zhǎng)期形成的思維慣性也不可能說(shuō)變就變，大家才那么糾結(jié)。

但看問(wèn)題要看本質(zhì)，樓市短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。

現(xiàn)在出臺(tái)的各種政策，本質(zhì)還是金融的微調(diào)。

就像下調(diào)印花稅，會(huì)導(dǎo)致次日大盤漲停，但不會(huì)因此產(chǎn)生牛市，真正起決定性作用的，還是人口長(zhǎng)期流向。

那些還在持續(xù)吸納年輕勞動(dòng)力的城市，才有持續(xù)的新增購(gòu)買力，房?jī)r(jià)才有長(zhǎng)期上漲的基礎(chǔ)。

過(guò)去20年，房子是中國(guó)人最喜歡的投資工具，也吸納了最多居民財(cái)富。

但未來(lái)20年，至少95%以上的房子，不再值得作為理財(cái)之選。

剩下不到5%少數(shù)人口流入型大城市中心的商品房，現(xiàn)在房?jī)r(jià)都不便宜，還普遍限購(gòu)，上車門檻已然很高。

過(guò)去10年，無(wú)數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家樂(lè)觀預(yù)測(cè)，房?jī)r(jià)持續(xù)高速上漲注定不可持續(xù)，未來(lái)中國(guó)居民財(cái)富主要蓄水池，會(huì)和美國(guó)一樣，從樓市轉(zhuǎn)到股市。

但過(guò)去3年、5年、10年，癌股整體賺錢效應(yīng)，你滿意嗎？

上證指數(shù)過(guò)去十年走勢(shì)

尤其最近2年，互聯(lián)網(wǎng)、教育、醫(yī)藥、房地產(chǎn)、傳媒娛樂(lè)、消費(fèi)升級(jí)、金融……很多我們從海外成熟市場(chǎng)數(shù)據(jù)經(jīng)驗(yàn)和投資底層邏輯上看，發(fā)現(xiàn)有投資價(jià)值的行業(yè)，卻突然發(fā)現(xiàn)從更底層邏輯上看，股東賺錢越多，和XXXX大方向越違背……

路阻且長(zhǎng)，但前途光明，衷心祝愿，中國(guó)居民財(cái)富蓄水池從樓市轉(zhuǎn)向股市，推動(dòng)癌股十年長(zhǎng)牛的美好夢(mèng)想，早日實(shí)現(xiàn)~

不少缺乏原始積累的年輕人不想把有限青春繼續(xù)耗在癌股，去更刺激的幣圈玩耍，夢(mèng)想一夜暴富。

上周幣圈爆了個(gè)出圈大新聞，流通市值一度達(dá)到全球TOP5的數(shù)字貨幣LUNA，徹底崩了。

LUNA幣近一年半走勢(shì)

2020年12月，LUNA還只有0.5美元，不到半年，漲到21美元，回報(bào)超過(guò)40倍。

隨后一個(gè)月內(nèi)暴跌近8成，投資者損失慘重。

但又從5元開始，幾經(jīng)波折，一路漲到今年4月5日的119美元，不到一年，又是23倍驚人回報(bào)，獲得“幣中茅臺(tái)”美譽(yù)。

然后，游戲就徹底崩了。

第一波下跌從119元跌到81元后，又反彈到96元。

但5月6日之后，LUNA出現(xiàn)持續(xù)加速下跌，6天時(shí)間，從80多元一路跌破1美元。

LUNA幣近半個(gè)月走勢(shì)

5月12日，跌到0.01元，1元抄底的大聰明，本金依然虧損99%。

你以為這就結(jié)束了？

5月13日，跌到0.00012美元，又一個(gè)99%暴擊。

結(jié)束了嗎？

不，當(dāng)天下午，又從0.00012美元，跌到0.00005美元。

李笑來(lái)說(shuō)過(guò)，韭菜的共識(shí)也是共識(shí)，也有價(jià)值。

在數(shù)字貨幣誕生前，所有投資或投機(jī)品，都存在于現(xiàn)實(shí)世界，看得見(jiàn)摸得著，哪怕當(dāng)年荷蘭郁金香泡沫崩盤后，郁金香本身還在，有美觀欣賞價(jià)值，不可能無(wú)限99%暴跌下去。

但數(shù)字貨幣的共識(shí)一旦破滅，沒(méi)有任何價(jià)值。

就像你在網(wǎng)游花大價(jià)錢買的稀缺裝備，只有很多屌絲陪你一起玩，任你砍殺，這裝備才有流動(dòng)性，才能賣出好價(jià)錢。

如果游戲就你一個(gè)玩家，再稀缺的裝備也一錢不值。

韭菜之所以是韭菜，就是因?yàn)槠ü蓻Q定腦袋，發(fā)財(cái)愿望代替投資理性，看不清問(wèn)題本質(zhì)，反而執(zhí)著于問(wèn)題表象，形成路徑依賴。

LUNA去年暴跌時(shí)，很多人哭爹喊娘，割肉逃命，結(jié)果又是一波幾十倍回報(bào)，氣的那些人捶胸頓足，悔不當(dāng)初。

所以這次LUNA暴跌時(shí)，很多“勇士”互相打氣（洗腦），一起沖進(jìn)去“撿黃金”，期待下一波十倍甚至百倍回報(bào)。

現(xiàn)實(shí)就是這么難，夢(mèng)想一夜暴富，大概率血本無(wú)歸。

想在合法的主流權(quán)益市場(chǎng)（股市或樓市）獲取可持續(xù)的滿意回報(bào)，也變得越來(lái)越不確定。

錢存銀行，原本想著有50萬(wàn)存款保險(xiǎn)基金兜底，本息總是安全的，為了利息盡可能高一點(diǎn)點(diǎn)，選擇存村鎮(zhèn)銀行，沒(méi)想到還會(huì)出現(xiàn)半死不活，給你拖著的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)……

（這里冒死提醒一句，對(duì)東北某些農(nóng)商銀行或農(nóng)村信用社的存款，務(wù)必謹(jǐn)慎一點(diǎn)）

這也是我去年以來(lái)，把越來(lái)越多長(zhǎng)期不用的錢，拿去買高確定性儲(chǔ)蓄險(xiǎn)（年金險(xiǎn)/增額終身壽）的原因。

對(duì)手頭尚不寬裕，不知道未來(lái)啥時(shí)候可能要用錢的人來(lái)說(shuō)，增額終身壽比年金險(xiǎn)更合適。

既100%保本+100%保證約定利率，可以一直穩(wěn)定生息到你百年，沒(méi)用掉還能作為遺產(chǎn)讓子女繼承，

又不像年金險(xiǎn)對(duì)領(lǐng)錢要求卡那么死，可不限次數(shù)和金額，提前減保支取，流動(dòng)性很強(qiáng)。

而經(jīng)河南這事，我們發(fā)現(xiàn)，保險(xiǎn)公司實(shí)際上的安全性比銀行更高，就算保險(xiǎn)公司倒閉，依然能100%兜底。