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黑牡丹去年前三季度凈利下滑超六成，第四季度房地產(chǎn)簽約金額減少八成，“兩館兩中心”項(xiàng)目提前終止。

近期，黑牡丹（集團(tuán)）股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱：黑牡丹，600510.SH）披露2022年第四季度房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，其中，2022年第四季度，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積2.82萬(wàn)平方米，同比減少71.91%；實(shí)現(xiàn)簽約金額1.62億元，同比減少84.19%。

(資料圖片)

同時(shí)，黑牡丹近期存在股東減持的情況，并且其子公司與常州市新北區(qū)機(jī)關(guān)事務(wù)管理處簽署了《常州高新區(qū)（新北區(qū)）“兩館兩中心”項(xiàng)目特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議之終止協(xié)議》。針對(duì)上述情況，發(fā)現(xiàn)網(wǎng)向黑牡丹發(fā)送采訪函請(qǐng)求闡釋，但截至發(fā)稿前，黑牡丹并未給出合理解釋。

2022年四季度房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力下滑

公開(kāi)資料顯示，黑牡丹于2002年上市，是一家業(yè)務(wù)涵蓋新基建、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和紡織服裝三大板塊的國(guó)有控股上市公司。其中，公司的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)業(yè)務(wù)主要包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、特色產(chǎn)業(yè)科技園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、文化創(chuàng)意園區(qū)改造運(yùn)營(yíng)等地產(chǎn)類業(yè)務(wù)。

1月14日，黑牡丹發(fā)布《2022年第四季度房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況簡(jiǎn)報(bào)》，其中，2022年第四季度，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積2.82萬(wàn)平方米，同比減少71.91%，其中權(quán)益簽約面積2.05萬(wàn)平方米，同比減少74.58%；實(shí)現(xiàn)簽約金額1.62億元，同比減少84.19%，其中權(quán)益簽約金額1.1億元，同比減少85.03%。

項(xiàng)目?jī)?chǔ)備方面，2022年第四季度末，公司未開(kāi)工的土地面積為16.68萬(wàn)平方米，其中未開(kāi)工的權(quán)益土地面積為16.68萬(wàn)平方米；計(jì)容建筑面積不超過(guò)41.21萬(wàn)平方米，其中權(quán)益計(jì)容建筑面積不超過(guò)41.21萬(wàn)平方米。

（圖源：wind，公司公告）

2022年四季度房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況下滑的同時(shí)，2022年12月21日，黑牡丹發(fā)布《股東集中競(jìng)價(jià)減持股份結(jié)果公告》，自2022年9月22日至 2022年12月20日期間，公司股東東海安瑞海城鎮(zhèn)化投資建設(shè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：海安瑞海）通過(guò)集中競(jìng)價(jià)交易方式累計(jì)已減持12萬(wàn)股，占公司總股本的0.01%。截至2022年12月20日，股東海安瑞海本次減持股份計(jì)劃的減持實(shí)施期限已屆滿。

(圖源：wind，公司公告）

2022年8月30日，黑牡丹披露《股東集中競(jìng)價(jià)減持股份計(jì)劃公告》，公司股東海安瑞海計(jì)劃自2022年9月22日起的90日內(nèi)，通過(guò)集中競(jìng)價(jià)交易方式減持不超過(guò)1047.10萬(wàn)股，即不超過(guò)公司總股本的1.00%。若計(jì)劃減持期間公司有送股、資本公積金轉(zhuǎn)增股本、配股等股份變動(dòng)事項(xiàng)，上述減持股份數(shù)、股權(quán)比例將相應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。

本次減持股份計(jì)劃實(shí)施期間，黑牡丹于2022年9月28日注銷了回購(gòu)專用證券賬戶中剩余的230.66萬(wàn)股股份，公司股份總數(shù)由本次減持計(jì)劃披露時(shí)的104.71億股變更為104.48億股，海安瑞海減持?jǐn)?shù)量相應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。

“兩館兩中心”項(xiàng)目提前終止

截至2022年前三季度，黑牡丹實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入50.83億元，同比下降26.42%；歸母凈利潤(rùn)2.38億元，同比下降62.97%；扣非凈利潤(rùn)2.24億元，同比下降64.41%。

（圖源：2022年三季報(bào)）

截至目前，黑牡丹的營(yíng)收大頭依然為房地產(chǎn)業(yè)。對(duì)于地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，其營(yíng)收與房屋銷售、土地儲(chǔ)備皆息息相關(guān)。

值得注意的是，2022年12月31日，黑牡丹發(fā)布公告，公司全資子公司常州黑牡丹置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：黑牡丹置業(yè)）和三級(jí)全資子公司常州牡丹新興建設(shè)發(fā)展有限公司與常州市新北區(qū)機(jī)關(guān)事務(wù)管理處簽署了《常州高新區(qū)（新北區(qū)）“兩館兩中心”項(xiàng)目特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議之終止協(xié)議》，原簽訂的《常州高新區(qū)（新北區(qū)）“兩館兩中心”項(xiàng)目特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議》提前終止。

同日，黑牡丹置業(yè)與常州市新北土地儲(chǔ)備中心簽署了《國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu) 協(xié)議》，由常州市新北土地儲(chǔ)備中心對(duì)位于常州市新北區(qū)云河路69號(hào)地塊的國(guó)有土地使用權(quán)（即“兩館兩中心”項(xiàng)目）實(shí)施收儲(chǔ)，項(xiàng)目地塊收儲(chǔ)價(jià)格暫定為8.02億元，后續(xù)雙方將根據(jù)常州市新北區(qū)審計(jì)局的復(fù)核結(jié)果簽訂補(bǔ)充協(xié)議確定最終收儲(chǔ)價(jià)格。

（圖源：wind，公司公告）

據(jù)悉，2017年8月，黑牡丹的全資子公司黑牡丹置業(yè)及三級(jí)全資子公司牡丹新興聯(lián)合體收到常州市政府采購(gòu)中心發(fā)來(lái)的《常州市政府采購(gòu)成交通知書(shū)》，確認(rèn)黑牡丹置業(yè)和牡丹新興聯(lián)合體為常州高新區(qū)（新北區(qū)）“兩館兩中心”P(pán)PP項(xiàng)目的成交單。

2017年11月，黑牡丹置業(yè)和牡丹新興與常州市新北區(qū)機(jī)關(guān)事務(wù)管理處簽署《特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議》，明確特許經(jīng)營(yíng)期包括建設(shè)期與運(yùn)營(yíng)期兩部分。項(xiàng)目建設(shè)期為3年，運(yùn)營(yíng)期為15年；在15年的運(yùn)營(yíng)期內(nèi)，常州市新北區(qū)機(jī)關(guān)事務(wù)管理處每年向黑牡丹置業(yè)和牡丹新興支付可用性服務(wù)費(fèi)及運(yùn)維績(jī)效服務(wù)費(fèi)，計(jì)劃總投資約為6.94億元。

對(duì)此業(yè)內(nèi)人士表示，黑牡丹目前的當(dāng)務(wù)之急除了扭轉(zhuǎn)凈利下滑的困境，土地儲(chǔ)備方面也要做到有備無(wú)患，土地資源為地產(chǎn)業(yè)務(wù)重要的開(kāi)發(fā)資源，也是房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，此情況下，黑牡丹應(yīng)積極扭轉(zhuǎn)該局面，適時(shí)補(bǔ)充土地資源，以免對(duì)未來(lái)公司的盈利水平等產(chǎn)生更多不利影響。

（記者羅雪峰，財(cái)經(jīng)研究員高冉）