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11月20日，申港證券發(fā)布一篇物業(yè)管理行業(yè)的研究報告，報告指出，物企高增長下的收益質量仍待提高。

報告具體內容如下：

(資料圖片僅供參考)

每周一談：物企高增長下的收益質量仍待提高

物企營收增速隨著規(guī)模拓張保持較高增長，但應收賬款激增，拖累企業(yè)盈利質量，大部分上市物企應收賬款同比增速均超過其營收同比增速，多數(shù)物企22H1應收賬款占營業(yè)收入比例高于其去年同期數(shù)據(jù)。

應收賬款的增加，既與開發(fā)商現(xiàn)金流緊張有關，亦與規(guī)模拓張下的第三方項目收費率較低有關。

房企現(xiàn)金流緊張暫緩支付物業(yè)費，由于上市物企的部分在管面積來自關聯(lián)開發(fā)商，其中住宅未售部分及非住宅單一業(yè)主部分一般由開發(fā)商支付物業(yè)管理費用，另外，物企收入的非業(yè)主增值服務部分也同樣大多數(shù)來源于開發(fā)商，應收賬款的增加與開發(fā)商現(xiàn)金流緊張有關。

第三方外拓項目繳費習慣較差影響收費率，除來自關聯(lián)開發(fā)商的面積外，物企規(guī)模近幾年隨著第三方外拓項目而增加，從拓展存量市場的角度來看，第三方存量項目一般存在物業(yè)管理費收繳困難的問題，且項目由于年限較長，可能存在環(huán)境差、違章搭建多、設施設備老化等問題，但部分早期項目缺乏公共維修基金，導致小區(qū)業(yè)主不愿繳費，從而影響收費率。

應收賬款的增加影響物企凈利潤，從22H1橫向對比數(shù)據(jù)來看，上市物企應收賬款同比增速與凈利潤同比增速較相關。

收益質量仍待提高

應收賬款周期不斷拉長，應收賬款周轉率下降，擴大了企業(yè)應收賬款壞賬風險。

由于應收賬款信用風險較大，當下物企普遍仍處于規(guī)模擴張階段，部分物企可能為了尋求基本盤的高速增長而輕視對盈利質量的考核。根據(jù)已披露數(shù)據(jù)的上市物企應收賬款周轉率數(shù)據(jù)來看，僅4家物企22H1應收賬款周轉率有提升。

凈現(xiàn)比同步下降，多數(shù)為“紙面富貴”，物企收益質量有待進一步提高。從21H1-22H1凈現(xiàn)比數(shù)據(jù)來看，多數(shù)物企22H1凈現(xiàn)比較去年同期更低，只有少數(shù)物企如碧桂園服務凈現(xiàn)比實現(xiàn)了提升。當然，我們也必須考慮到繳費時間的影響因素，受經濟增長承壓，居民收入預期等影響，業(yè)主更傾向于選擇年底進行繳費，故我們可以看到整體上21A凈現(xiàn)比數(shù)據(jù)好于21H1。

數(shù)據(jù)追蹤(11月14日-11月18日)：資金及交易追蹤：

滬(深)股通：

A股物業(yè)公司中僅招商積余（001914）在滬(深)股通中有持股，截至2022年11月18日，持有1053.92萬股，較上周下跌11.66%，持股市值1.6億元。

港股通：港股中港股通持股共18家(剔除停牌物企)，自2022年11月14日至11月18日，增幅最大的是金科服務，本周增幅13.63%。降幅最大的是世茂服務，降11.75%。持股比例最高為保利物業(yè)，為63.38%。持股數(shù)量最多為融創(chuàng)服務，為5.1億股。

投資策略：

我們認為目前物業(yè)板塊已進入最佳配置期，頭部物企規(guī)模將持續(xù)擴大，物企尋求獨立擴張能力將持續(xù)加強，建議關注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活、關注受母公司拖累風險較小的保利物業(yè)、招商積余，關注獨立發(fā)展能力較高的全國性物企綠城服務，關注高彈性標的碧桂園服務。

風險提示：房企資金鏈緊張拖累物企，關聯(lián)方應收賬款及其他應收款壞賬風險，外拓增速不及預期。

聲明：本文引用第三方機構發(fā)布報告信息源，并不保證數(shù)據(jù)的實時性、準確性和完整性，數(shù)據(jù)僅供參考，據(jù)此交易，風險自擔。