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11月15日，華安證券（600909）發(fā)布一篇房地產(chǎn)行業(yè)的研究報(bào)告，報(bào)告指出，流動(dòng)性政策多管齊下，供需有望觸底反彈。

報(bào)告具體內(nèi)容如下：

【資料圖】

事件

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年1~10月房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)。

銷售端：10月商品房銷售延續(xù)冷行情，“銀十”成色不足

2022年1~10月，商品房銷售面積累計(jì)同比-22.3%(1~9月-22.2%)，10月單月-23.2%(9月-16.2%)；1~10月銷售金額累計(jì)同比-26.1%(1~9月-26.3%)，10月單月-23.7%(9月-14.2%)。其中，住宅銷售金額累計(jì)同比-28.2%(1~9月-28.6%)。價(jià)格維度，2022年1~10月全國(guó)銷售均價(jià)同比-4.87%(1~9月-5.26%)；區(qū)域維度看，東部地區(qū)的銷售均價(jià)仍居四大區(qū)域首位，達(dá)13710元/方。往后看，2022年11月至今(截至11月13日)30大中城市高頻成交面積數(shù)據(jù)顯示同比-22.1%，銷售情況不容樂(lè)觀。隨著近期“第二支箭”、金融支持地產(chǎn)“16條”、保函置換預(yù)售監(jiān)管資金等融資端政策相繼推出，短期降幅波動(dòng)走向仍需觀察：①“保交樓”措施落地，如增信、展期、續(xù)貸的具體落地等組合拳；②貨幣政策工具箱的“后手”，如個(gè)人房貸利率下調(diào)等，“16條”中提出“支持個(gè)人住房貸款合理需求”其實(shí)是9月份《階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限》文件的延續(xù)和加碼；③“因城施策”中基本面較好的強(qiáng)二線城市及一線遠(yuǎn)郊的政策松綁空間，如限購(gòu)放松及二套首付比例下調(diào)等，上周北京臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)不再執(zhí)行通州最嚴(yán)的“雙限購(gòu)”政策即是一種積極信號(hào)；④房企“以價(jià)換量”力度，在當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期較弱的情況下，部分地區(qū)新房?jī)r(jià)格在短期內(nèi)仍有繼續(xù)下行的壓力。

開竣工：新開工單月稍有起色，“保交樓”下竣工修復(fù)確定性較強(qiáng)

2022年1~10月新開工同比-37.8%(1~9月-38.0%)，10月單月-35.1%(9月-44.4%)。從拿地向開工傳導(dǎo)的角度而言，拿地-銷售普遍存在2~3Q的時(shí)滯。細(xì)分至城市層面，“土地供應(yīng)兩集中”對(duì)拿地的節(jié)奏已經(jīng)產(chǎn)生明顯擾動(dòng)?？紤]到當(dāng)前宏觀環(huán)境的不確定性提升，房企拿地態(tài)度將愈發(fā)謹(jǐn)慎。值得注意的是，實(shí)行“兩集中”土拍的22城中民企拿地意愿仍較弱，在規(guī)范地方債務(wù)管控背景下，部分城市城投等地方平臺(tái)拿地或受限。在當(dāng)前房企普遍“以銷定產(chǎn)”的思路下，為改善經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流狀況，在銷售未有明顯拐點(diǎn)前提下，推遲新開工以減少工程款支出是普遍做法。1~10月竣工面積同比-18.7%(1~9月-19.9%)，10月單月-9.4%(9月-6.0%)。竣工指標(biāo)繼8月之后連續(xù)3月好轉(zhuǎn)持續(xù)，預(yù)計(jì)在一些列新政下“保交樓”將持續(xù)推進(jìn)，尤其是本次“16條”提出針對(duì)房地產(chǎn)鏈條中深受牽連的建筑企業(yè)，穩(wěn)定其信貸投放，及針對(duì)房企的“專項(xiàng)借款+融資配套支持”、鼓勵(lì)房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸、保函置換預(yù)售監(jiān)管資金等措施，竣工有望成為年前修復(fù)確定性最強(qiáng)的指標(biāo)。

投資端：開發(fā)投資單月同比降幅擴(kuò)大，土地投資貢獻(xiàn)持續(xù)減少

2022年1~10月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比-8.8%(1~9月-8.0%)，10月單月-16.0%(9月-12.1%)。注意到，1~10月土地成交建面同比-53.0%(1~9月-53.0%)?？紤]到，作為開發(fā)投資的主要組成部分，未來(lái)土地投資對(duì)開發(fā)投資的貢獻(xiàn)存在量、價(jià)同時(shí)繼續(xù)弱化的可能；因此，盡管“保交樓”等一系列利好對(duì)建安投資有一定正面作用，但增量不足以對(duì)整體開發(fā)投資產(chǎn)生有力支撐，預(yù)計(jì)11月開發(fā)投資額仍處于收窄探底階段。

投資建議

繼“三條紅線”后，“房地產(chǎn)貸款集中度管理”、“土地供應(yīng)兩集中”、“房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)”等政策的出臺(tái)，將供需兩端雙向約束，市場(chǎng)出清持續(xù)。調(diào)控主風(fēng)向未變，“以穩(wěn)為主”仍為主基調(diào)，當(dāng)前政策以支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展為錨定，板塊估值及倉(cāng)位已處歷史中樞下沿。往后看，2022Q4市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)恢復(fù)，但行業(yè)供需兩端受限帶來(lái)投資、銷售、降杠桿之間的不協(xié)調(diào)仍存。建議關(guān)注：(1)穩(wěn)健發(fā)展型：保利發(fā)展（600048）、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)（600383）；(2)成長(zhǎng)受益型：新城控股（601155）、華發(fā)股份（600325）、建發(fā)股份（600153）、濱江集團(tuán)（002244）；(3)物管優(yōu)質(zhì)標(biāo)的：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、萬(wàn)物云、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、寶龍商業(yè)等。

風(fēng)險(xiǎn)提示

房地產(chǎn)調(diào)控政策放松不及預(yù)期，信用風(fēng)險(xiǎn)蔓延，銷售修復(fù)不及預(yù)期，資金面大幅收緊等。

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