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前不久，首批REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)擴募項目在滬深交易所平穩(wěn)上市，REITs擴募機制全面落地，我國REITs市場建設(shè)又邁出重要一步。如何看待REITs擴容、擴募？如何搶抓REITs發(fā)展帶來的機遇？中國經(jīng)濟時報記者專訪了清華大學金融科技研究院副院長、五道口全球不動產(chǎn)金融論壇秘書長魏晨陽。他指出，REITs擴容擴募速度將進一步加快，這也是更好服務國家戰(zhàn)略和經(jīng)濟社會發(fā)展全局的重要舉措。

推動消費擴容提質(zhì)

中國經(jīng)濟時報：REITs擴容、擴募會是什么趨勢，未來REITs在促消費方面將發(fā)揮怎樣的作用？

(資料圖)

魏晨陽：REITs擴募項目的落地，是進一步推動REITs常態(tài)化發(fā)行和市場規(guī)范健康發(fā)展的關(guān)鍵舉措，有利于加快形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，合理擴大有效投資，推動基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展。同時，也是更好服務國家戰(zhàn)略和經(jīng)濟社會發(fā)展全局的重要舉措。

未來，預計在政策的支持下，市場擴容速度將進一步加快，底層資產(chǎn)類型更加多元化，目前景區(qū)、軌道交通、消費基礎(chǔ)設(shè)施、鐵路等資產(chǎn)也正在推進。結(jié)合本輪資產(chǎn)證券化創(chuàng)新的大背景，都是在盤活國有資產(chǎn)的前提下進行的，民生公益屬性越強、存續(xù)體量大的資產(chǎn)未來可包裝的空間更廣闊。隨著一級發(fā)行的提速、不同資產(chǎn)類型的擴充，產(chǎn)品的資質(zhì)、規(guī)模和收益必定會出現(xiàn)分化，對于投資者來說，也會帶來不同的投資視角。

隨著消費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)納入公募REITs試點、收益率要求進一步優(yōu)化，未來建立多層次REITs市場將成為行業(yè)發(fā)展完善的目標。無論是市場發(fā)行主體、底層資產(chǎn)類型、投資主體都將進一步得到豐富。

今年3月，我國公募REITs市場底層資產(chǎn)又一次擴容，將消費基礎(chǔ)設(shè)施納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點。商業(yè)不動產(chǎn)是線下消費的載體，公募REITs基礎(chǔ)設(shè)施覆蓋到商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域給商業(yè)地產(chǎn)帶來了希望，這會讓商業(yè)地產(chǎn)整體的資產(chǎn)流動性變強，不僅能增強企業(yè)發(fā)展能力，還能有效化解風險。借助REITs市場定價的激勵約束機制，提升投資質(zhì)量和運營水平，能夠推動消費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展，支持消費的新業(yè)態(tài)、新模式、新品牌加快發(fā)展，從而推動消費擴容提質(zhì)，發(fā)揮消費增長拉動經(jīng)濟的乘數(shù)效應。

給企業(yè)和個人帶來多種機遇

中國經(jīng)濟時報：企業(yè)和個人應如何看待REITs發(fā)展帶來的機遇？

魏晨陽：從企業(yè)的角度，如果是資產(chǎn)持有方，一是可以優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)負債表。作為創(chuàng)新型權(quán)益性融資工具，公募REITs可有效降低企業(yè)杠桿、改善企業(yè)資產(chǎn)負債表，增強企業(yè)資產(chǎn)的流動性，有效盤活企業(yè)存量資產(chǎn)，使企業(yè)由“重”變“輕”。二是可以改善企業(yè)經(jīng)營管理效率。底層資產(chǎn)發(fā)行公募REITs后，投資收益主要來源于資產(chǎn)運營管理，二級市場的價值發(fā)現(xiàn)功能既會使得REITs產(chǎn)品逐步分化，同時也會倒逼企業(yè)不斷優(yōu)化自身的運營管理能力，提高經(jīng)營管理效率。三是有利于企業(yè)擴大規(guī)模。除首發(fā)之后，企業(yè)還可以通過不斷擴募新資產(chǎn)，實現(xiàn)并購融資，不斷擴大資產(chǎn)規(guī)模。

如果是投資機構(gòu)，一是可以拓寬投資渠道。公募REITs為金融機構(gòu)提供新的投資品種，尤其是公募REITs中等風險、中等收益的性質(zhì)十分契合險資等機構(gòu)的資產(chǎn)配置。二是可以提高金融機構(gòu)的投研能力。公募REITs對于金融機構(gòu)投研復合能力要求較高，不僅要求投資人對于金融方面的能力較為精通，還要求其對于不動產(chǎn)經(jīng)營管理方面十分熟悉，能夠不斷加強金融機構(gòu)投研能力。

從個人角度來看，一是優(yōu)化資產(chǎn)配置。其風險和收益介于股債之間，能夠更好優(yōu)化居民資產(chǎn)(特別是長期)配置。二是有利于社會公平。公募REITs相較于直接投資房地產(chǎn)有投資份額小、流動性強、信息披露完善等優(yōu)勢，個人能夠通過少量的、靈活的資金更好地享受到不動產(chǎn)增值所帶來的收益，有利于促進社會公平。三是有助于我國第三支柱養(yǎng)老體系的建立。個人可以通過直接參與或通過養(yǎng)老保險、基金、信托等機構(gòu)參與到公募REITs的投資中，有助于夯實我國第三支柱養(yǎng)老體系的建立。