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隨著日前大橫琴揮金25億順利將湖心新城5宗地塊收入囊中(回顧詳情)，今年商住地塊掛招拍到此落下帷幕。

(資料圖)

相比去年，今年的土拍市場(chǎng)沒有那么多的驚心動(dòng)魄。

民企參與度急劇減少，除了新香洲地塊貢獻(xiàn)了拍賣叫價(jià)的熱鬧和懸念外，其它地塊的成交均十分平穩(wěn)。

甚至連誰(shuí)進(jìn)誰(shuí)拿地，粉絲網(wǎng)友都估摸得一清二楚，缺少那么一點(diǎn)驚喜。

今年來(lái)看，珠海共出讓26宗商住地塊，總攬金約241億元，總成交面積約109萬(wàn)㎡，同比去年，在金額總價(jià)以及成交面價(jià)上，分別上漲約35%、約22%。

從成交結(jié)果來(lái)看，民企僅一家參與，國(guó)企拿地成土地主流。

但是，鳳凰君認(rèn)為，土拍市場(chǎng)雖波瀾不驚，卻也不是豪無(wú)亮點(diǎn)的。

哪家國(guó)企是拿地NO.1？

今年參與土拍的國(guó)企，鳳凰君稱之為為“三巨頭、兩新貴和兩小龍”。

三巨頭大家都耳熟能詳：大橫琴、華發(fā)、正方

在今年的土拍潮中，大橫琴的落子布局很清晰，重倉(cāng)斗門湖心路。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，大橫琴今年在湖心路共競(jìng)得了12宗商住地塊，總揮金73.31億，合計(jì)成交面積約41.2萬(wàn)㎡，全部位于斗門區(qū)湖心路片區(qū)。

其中，11宗位于湖心新城，1宗位于湖心路北側(cè)。

再看華發(fā)，今年這位本地龍頭共競(jìng)得6宗商住地塊，總揮金79.6億，合計(jì)成交面積約34.4萬(wàn)㎡。

從落子布局來(lái)看，全市多點(diǎn)涉獵，分別位于北圍、湖心路、保稅區(qū)、十字門、濱海商務(wù)區(qū)、以及航空新城南拓區(qū)。

最后是正方。今天這個(gè)香洲區(qū)屬國(guó)企僅出手2次，總揮金44.68億，合計(jì)成交面積15.9萬(wàn)㎡。其布局分別位于北圍及南屏。

兩新貴是今年的新面孔：興格、航空城

先看興格，其為格力集團(tuán)旗下聚焦城市更新、綜合開發(fā)的全資控股企業(yè)，近幾年在土拍和舊改市場(chǎng)上都十分活躍。

今年，興格共拿下2宗地塊，總揮金28.84億，合計(jì)成交面積10.82萬(wàn)㎡，1宗位于香洲前山，1宗則位于西城B片區(qū)。

再看航空城集團(tuán)，也是近年來(lái)土拍市場(chǎng)的新面孔。其為珠海市唯一以航空航天產(chǎn)業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的市屬國(guó)企，涉及航空產(chǎn)業(yè)、會(huì)展及文化旅游業(yè)、城市運(yùn)營(yíng)業(yè)、房地產(chǎn)綜合開發(fā)業(yè)等9大業(yè)務(wù)板塊。

而集團(tuán)旗下的航城地產(chǎn)(珠海第二城市開發(fā)有限公司)成立于1984年，是伴隨著珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)共同發(fā)展的國(guó)企“老兵”。

今年，航城拿下一宗地塊，揮金5.49億，成交面積4.24萬(wàn)㎡，位于金灣濱海商務(wù)區(qū)。

在鳳凰君看來(lái)，隨著西區(qū)不斷開發(fā)，這兩家本地國(guó)企的拿地步伐還遠(yuǎn)不止于此，還將更深度的參與到城市的建設(shè)中來(lái)。

兩小龍：中電建、中鐵建港航局

這兩家國(guó)企在保稅區(qū)均各下一子，但兩者地塊的二類居住功能僅限租賃給與競(jìng)得人簽訂正式勞動(dòng)合同、本科及以上學(xué)歷且在橫琴及一體化區(qū)域工作的正式員工。

而在今年，僅有世紀(jì)都會(huì)集團(tuán)一家民企參與到土拍市場(chǎng)，以總價(jià)4.1億，競(jìng)得新香洲一宗商住地塊。同時(shí)該地塊也是今年唯一的一宗溢價(jià)地塊，溢價(jià)約22%。

鳳凰君觀點(diǎn)：

總體來(lái)看，今年國(guó)企唱主角，明年大概率或?qū)⑷绱恕?/p>

從短期來(lái)看，“國(guó)家隊(duì)”企業(yè)的參與，意味著未來(lái)在產(chǎn)品、建筑質(zhì)量、工期進(jìn)度、交樓時(shí)間上相對(duì)有所保障，打消買家對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)負(fù)面信息的疑慮，增強(qiáng)購(gòu)房信心，維穩(wěn)新房市場(chǎng)的健康發(fā)展。

但若從中長(zhǎng)期來(lái)看，僅有國(guó)企進(jìn)場(chǎng)，勢(shì)必會(huì)造成同質(zhì)化產(chǎn)品的增多，進(jìn)而破壞板塊內(nèi)的產(chǎn)品生態(tài)環(huán)境。

而近期針對(duì)房地產(chǎn)的支持政策頻繁且力度空前，譬如金融16條、年內(nèi)二次降準(zhǔn)、房企融資環(huán)境改善等，促進(jìn)房企投資面恢復(fù)，明年來(lái)看，部分民企拿地積極性或?qū)⑻岣?，面?duì)優(yōu)質(zhì)地塊或?qū)⒙堵睹妫匆皇帧?/p>

當(dāng)然，我們還是希望明年能看到更多的房企身影參與到珠海土拍市場(chǎng)中。畢竟只有更多的房企加入，市場(chǎng)活躍度才會(huì)逐步提高。

成交總價(jià)、成交面積

同比均有上漲

在今年出讓的整體成績(jī)上，珠海共成功出讓26宗宅地，攬金約241億元，同比上漲約35%；成交面積約109萬(wàn)㎡，同比上漲約22%。

從今年供地范圍來(lái)看，基本收縮在各區(qū)新興建設(shè)的新城板塊中。

成交面積最多的是斗門湖心新城，其次是金灣航空新城南拓區(qū)和西城B片區(qū)。

另外，在北圍、保稅區(qū)、湖心路、新香洲、前山、濱海商務(wù)區(qū)、十字門、南屏等地也有地塊成功出讓。

湖心新城&湖心路出讓地塊分布(共13塊)：

航空新城南拓區(qū)出讓地塊位置(共1塊)：

西城B片區(qū)出讓地塊位置(共1塊)：

北圍出讓地塊位置(共2塊)：

保稅區(qū)出讓地塊位置(1塊商住地、2塊定向指定地)：

新香洲出讓地塊位置(共1塊)：

前山出讓位置地塊(共1塊)：

濱海商務(wù)區(qū)出讓地塊位置(共2塊)：

十字門出讓地塊位置(共1塊)：

南屏地塊地塊位置(共1塊)：

▲上下滑動(dòng)查看地塊分布，好多圖！

今年珠海土拍基本為底價(jià)成交，其中，總價(jià)最高為華發(fā)金灣航空新城南拓區(qū)項(xiàng)目，總價(jià)34.65億、折合樓面價(jià)約9898元/㎡。

樓面價(jià)方面，最高為世紀(jì)都會(huì)集團(tuán)競(jìng)得的新香洲地塊，總價(jià)約41678萬(wàn)元，折合樓面價(jià)約24373元/㎡，溢價(jià)21.5%，也刷新了珠海樓面價(jià)TOP10榜單。

在一定程度上也說(shuō)明新香洲確定性極強(qiáng)，價(jià)值下限很穩(wěn)。

依然有看點(diǎn)出現(xiàn)

此次雖基本都為國(guó)企成交，但也有地塊相當(dāng)有看點(diǎn)。

第一，華發(fā)航空新城南拓區(qū)項(xiàng)目。該地塊不僅是今年總價(jià)第一高的項(xiàng)目，同時(shí)也是地塊體量第一大的項(xiàng)目。

從位置來(lái)看，緊鄰雙湖路(已建成)，東側(cè)為金灣高爾夫球場(chǎng)，不論是交通條件還是生態(tài)資源都非常優(yōu)越；從規(guī)劃業(yè)態(tài)來(lái)看，自帶36班小學(xué)，且地塊自身的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)靚麗，未來(lái)或?qū)⒋蛟斓兔苄偷拇笊鐓^(qū)。

對(duì)改善群體來(lái)說(shuō)，明年可多留意一下該項(xiàng)目。

第二，興格西城B片區(qū)項(xiàng)目。

從地塊的區(qū)位來(lái)看，屬于西城B片區(qū)的核心位置，配套、道路、生態(tài)資源環(huán)伺。

同時(shí)其南邊原先八塊商務(wù)用地還分別調(diào)整為小學(xué)、幼托、住宅、商業(yè)、一級(jí)鄰里中心用地，無(wú)論是交通或是剛性配套的覆蓋，整體素質(zhì)相對(duì)較好。

第三，世紀(jì)都會(huì)集團(tuán)新香洲地塊。

地塊位于新香洲腹地，緊鄰仁恒星園，極具煙火氣也極為便利。一方面，世紀(jì)都市集團(tuán)堪稱“豪宅打造好手”，其實(shí)力也給新香洲這個(gè)項(xiàng)目增加了“BUFF”。

另一方面，地塊容積率僅為為1.4，建筑密度為22%，建筑層數(shù)規(guī)劃≤7層，是用來(lái)建小洋房，亦或是疊墅等低密產(chǎn)品，值得遐想。

2022年，還有21宗地塊未推

根據(jù)供應(yīng)表，截至目前，2022年計(jì)劃供應(yīng)的地塊里，還有21宗地塊未推，主要分布在西區(qū)各鎮(zhèn)中。

延伸：城投能拿地嗎？

在近期這幾場(chǎng)土拍中，網(wǎng)友也提出關(guān)于城投拿地的疑問(wèn)，實(shí)際上，我們是這樣看待的：

第一，城投拿地在一定程度上提升市場(chǎng)信心，有利于平滑地方政府性基金收入波動(dòng)。

土地出讓金是地方政府的重要財(cái)力來(lái)源，土地市場(chǎng)遇冷會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐恼曰痤A(yù)算收入帶來(lái)一定沖擊，導(dǎo)致部分高度依賴土地出讓收入的地方財(cái)政承壓。

隨著行業(yè)承壓加重，不愿意或沒能力繼續(xù)拿地的國(guó)央企也逐漸退出了舞臺(tái)，剩下的，就只能是城投公司接過(guò)了這桿大旗“兜底”土拍市場(chǎng)，在一定程度上提升市場(chǎng)信心，有利于平滑地方政府性基金收入波動(dòng)。

第二，不是城投不能拿地，是純粹只兜底拿地并不開發(fā)的城投會(huì)被限制。

10月14日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》，其中第八條：

嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口。

政策明確說(shuō)明的是“虛增土地收入”，也就是說(shuō)，并不是禁止城投拿地，而是禁止通過(guò)拿地的方式虛增收入，也就是不允許錢在手里兜了一圈變多了這種現(xiàn)象。

具體理解——針對(duì)兜底拿地，純粹只兜底拿地并不開發(fā)的城投會(huì)被限制。

隨著這條政策的出臺(tái)，未來(lái)土地市場(chǎng)會(huì)更加健康，也可以看出，國(guó)家對(duì)于消滅房地產(chǎn)泡沫所做的努力，以及決心。

第三，城投拿地不開發(fā)，會(huì)影響市場(chǎng)流動(dòng)性以及購(gòu)買銀行理財(cái)?shù)娜恕?/p>

一方面，如果市場(chǎng)長(zhǎng)時(shí)間不好轉(zhuǎn)，或者城投公司沒有充足的資金做后續(xù)開發(fā)，那地塊很有可能就會(huì)爛在手里，嚴(yán)重影響市場(chǎng)流動(dòng)性。

另一方面，大部分城投公司，只能通過(guò)融資的方式來(lái)拿地，也就是城投債。

城投買地的錢，短期彌補(bǔ)了地方收入，過(guò)幾年城投的債要還債了，如果土地價(jià)格沒漲，沒人接盤，地方政府早就已經(jīng)把錢花完了，城投債必然就還不上了。

最后損失本金的可能就是購(gòu)買銀行理財(cái)?shù)娜恕?/p>

好了，以上就是年度土拍總結(jié)的全部?jī)?nèi)容，歡迎文末留下你的看法！

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