12月29日，貝殼研究院高級分析師潘浩在貝殼研究院年報發(fā)布會上表示，房企要從“高周轉”向“快周轉”轉換，加強企業(yè)有限資金的利用效率。房地產行業(yè)將逐漸進入向管理要紅利的階段。未來，房地產企業(yè)將專注于高能級城市和核心都市圈進行深耕，將有限的資金投入更優(yōu)質的項目。
受到疫情沖擊，上半年的房企大多采取了兩種截然相反的態(tài)度。“一派是謹慎應對，一派是‘壯士斷腕’”。潘浩總結。而不管采取哪種應對策略，如果自身的健康度較差、現(xiàn)金流較緊張，即便采取了“壯士斷腕”的策略，卻依然扛不過這道風險。
疫情在使整個行業(yè)陷入危機的同時，也刺激了新需求。為了緩解銷售壓力，今年一月開始，房企紛紛轉戰(zhàn)“線上”，甚至推出了“無人售樓處”，這在一定程度上補充了客戶線下看房的需求。進入三月份，一些頭部房企相繼推出低成本鎖定房源、底價保障、轉售獎勵以及固定期限無理由退房等政策，進入“全民包銷”階段。“房企通過這種方式，鎖定了未來兩個月的渠道資源，很大地提升了房企業(yè)績。第一家吃螃蟹的企業(yè)得到了非常豐厚的收益，銷售額增速達20%以上。”潘浩表示。
“我們能夠明顯看到房企發(fā)債利率有非常明顯的下降，國內外的融資成本，都有著非常明顯的下降。”潘浩表示。這一方面使房企在回款不利情況下拿到相對比較合適的資金，另一方面，發(fā)債的利率較低，也導致今年整個融資規(guī)模比較高。“即用之前高利率的債，置換成今年相對低利率的債。”
對于房地產企業(yè)而言，重要的是有息負債的增長率不能超標，潘浩認為房企降負債增速之舉已在路上，但從目前的債券規(guī)模來看，增速高峰至少還要維持3年至5年。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2018年至2019年，房企的償債規(guī)模成倍增長。2020年的償債規(guī)模約為9154億元，同比增長28.7%。2021年，房企到期的債務規(guī)模(不含2021年將發(fā)行的超短期債券)預計將達到12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億大關，房企償債壓力繼續(xù)攀升。預計未來3-5年后，房企債券融資到期債務方可實現(xiàn)實質性降速，近幾年，房企現(xiàn)金流將保持緊張狀態(tài)。
2020年的資本市場，物業(yè)企業(yè)迎來了高光時刻。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，截至12月11日，包括A股、H股、新三板在內的上市物業(yè)公司已超百家，其中A股、H股上市物管企業(yè)44家，全年新增主板上市企業(yè)數(shù)量將超越2019年的12家。與房企地產板塊上市過程中存在二次、三次遞表的艱難相對。房企分拆物業(yè)上市的速度不斷加快，比如，恒大物業(yè)僅用106天，就走完了上市前期流程。
在潘浩看來，物業(yè)拆分上市，是房企最成功的多元化嘗試。資料顯示，房企用近兩年的時間基本完成了“去地產化”，旨在凸顯未來多元化的經營戰(zhàn)略。如今，分拆上市的物管企業(yè)紛紛加入“去物業(yè)化”的行列，這也蘊含了企業(yè)未來的發(fā)展方向。“物業(yè)公司未來能否出現(xiàn)更快的成長，還是取決于能不能在母公司拓展自己的增長空間。”潘浩說，“房地產變化應該說才剛剛開始。”
熱門
