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為了使房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)健康的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制在不斷的落實(shí)并且細(xì)化。而近年來(lái)，相繼出臺(tái)的房企融資“三道紅線”、銀行房貸“兩道紅線”、22城“集中供地”等多項(xiàng)政策也更加體現(xiàn)了中央調(diào)控的決心。在多種政策出臺(tái)，疊加疫情環(huán)境的壓力下，房地產(chǎn)板塊的景氣度和估值也長(zhǎng)期處于低迷狀態(tài)。

2021年已經(jīng)過(guò)去了大半，港股也進(jìn)入了中期業(yè)績(jī)期。8月26日，弘陽(yáng)地產(chǎn)(01996.HK)發(fā)布中期業(yè)績(jī)。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入129.6億元人民幣，同比增長(zhǎng)34.7%;毛利潤(rùn)27.3億元，同比增長(zhǎng)12.1%;實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)9.9億元，同比增長(zhǎng)10.6%;毛利率和凈利率分別達(dá)到了21.1%和7.6%?？梢钥吹皆谏习肽攴康禺a(chǎn)行業(yè)承壓的情況下，公司憑借著出色的功底，依舊維持了經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定發(fā)展。

在未來(lái)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的調(diào)控下，“房住不炒”、“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”等發(fā)展基調(diào)持續(xù)深化?？梢灶A(yù)見(jiàn)房地產(chǎn)在未來(lái)發(fā)展中必然是以“穩(wěn)”字當(dāng)頭，那么弘陽(yáng)地產(chǎn)能否在這種局面下持續(xù)穩(wěn)步前行，獲得價(jià)值提升呢?接下來(lái)就從以下幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行分析。

一、“三道紅線”維持“綠檔”水準(zhǔn)

近年來(lái)，為了防止出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重背離的情況，我國(guó)對(duì)于房企融資監(jiān)管的調(diào)控力度也越來(lái)越大。同時(shí)，市場(chǎng)對(duì)于房企的融資情況一直以來(lái)都是比較重視的，而影響融資的關(guān)鍵因素之一就是銷(xiāo)售，通過(guò)銷(xiāo)售回款使房企的負(fù)債率下降，進(jìn)而達(dá)到降低杠桿，釋放融資端壓力的目的。

而“三道紅線”政策的出臺(tái)對(duì)房企的財(cái)務(wù)杠桿有了明確的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，這也意味著未來(lái)金融秩序?qū)⒏右?guī)范，有息負(fù)債的調(diào)整也意味著房企的“高負(fù)債”模式將不復(fù)存在。從另一個(gè)視角來(lái)看，這也促使了房企對(duì)于銷(xiāo)售回款的重視。那么接下來(lái)就來(lái)著重分析，弘陽(yáng)地產(chǎn)的銷(xiāo)售和債務(wù)狀況。

回顧弘陽(yáng)2020年的業(yè)績(jī)，全年實(shí)現(xiàn)了合約銷(xiāo)售金額865億元人民幣，同比增長(zhǎng)32.8%。其中主要?dú)w功于公司以“做透大江蘇”為核心的深耕長(zhǎng)三角地區(qū)的戰(zhàn)略，江蘇為銷(xiāo)售做出的貢獻(xiàn)最大，長(zhǎng)三角地區(qū)的其他省市的銷(xiāo)售金額也有所增長(zhǎng)，同時(shí)也加強(qiáng)了大灣區(qū)、成渝地區(qū)的布局。因此銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也大幅增長(zhǎng)，成功躋身行業(yè)合約銷(xiāo)售金額排名50強(qiáng)。

年初，弘陽(yáng)地產(chǎn)將2021年的年度銷(xiāo)售目標(biāo)按年提升15%，中期業(yè)績(jī)報(bào)中的數(shù)據(jù)顯示，公司上半年實(shí)現(xiàn)了合約銷(xiāo)售金額人民幣491.5億元，同比增長(zhǎng)55.7%;合約銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米16920元，同比增長(zhǎng)15.6%?？梢钥吹皆谏习肽攴康禺a(chǎn)環(huán)境壓力較大的情況下，弘陽(yáng)地產(chǎn)依舊能夠保持穩(wěn)定的步伐，緊跟目標(biāo)前進(jìn)。充分說(shuō)明了公司不僅有優(yōu)異的基本面作為基礎(chǔ)，同時(shí)在面對(duì)各種環(huán)境壓力時(shí)也展現(xiàn)出良好的韌性。目前看來(lái)，弘陽(yáng)已經(jīng)完成了近一半銷(xiāo)售目標(biāo)，從公司的銷(xiāo)售穩(wěn)步增長(zhǎng)、布局充裕的情況來(lái)看，年度目標(biāo)將會(huì)穩(wěn)穩(wěn)達(dá)成。

(數(shù)據(jù)來(lái)源：公司中業(yè)績(jī)會(huì)PPT)

“三道紅線”等相關(guān)政策出臺(tái)后，各大房企積極響應(yīng)，采取措施降低杠桿率，不少房企也成功進(jìn)行了“換擋”。截至2021年6月末，弘陽(yáng)地產(chǎn)的凈負(fù)債率為53.9%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.4%，現(xiàn)金短債比為1.7倍?？梢钥吹焦境掷m(xù)在鞏固基本面、優(yōu)化債務(wù)指標(biāo)、平衡財(cái)務(wù)杠桿上下功夫，使得公司成功保持在了“綠檔”水準(zhǔn)，這也意味著公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)處于較低的狀態(tài)。

(數(shù)據(jù)來(lái)源：公司中期財(cái)報(bào)，格隆匯整理)

而公司優(yōu)異的銷(xiāo)售情況和良好的財(cái)務(wù)杠桿水平引起了評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的關(guān)注。聯(lián)合國(guó)際將弘陽(yáng)地產(chǎn)的國(guó)際長(zhǎng)期發(fā)行人評(píng)級(jí)和公司所發(fā)行的高級(jí)無(wú)抵押美元票據(jù)的國(guó)際長(zhǎng)期發(fā)行債務(wù)評(píng)級(jí)同時(shí)從“BB-”上調(diào)至“BB”，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)情況表示認(rèn)可，并且相信公司未來(lái)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模會(huì)持續(xù)擴(kuò)大。同時(shí)，國(guó)際知名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)在7月份確認(rèn)了弘陽(yáng)地產(chǎn)“B+”評(píng)級(jí)，展望穩(wěn)定。指出公司在不斷擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)也能保持財(cái)務(wù)杠桿的穩(wěn)健，并且可售資源也很充足。

二、持續(xù)開(kāi)拓和深耕，夯實(shí)發(fā)展基礎(chǔ)

上半年，為了全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，國(guó)家出臺(tái)了22城“集中供地”政策，有意調(diào)控房?jī)r(jià)。但是從目前的情況來(lái)看，效果有些不及預(yù)期，并且由于各項(xiàng)政策加劇了房企之間的競(jìng)爭(zhēng)，反而使得地價(jià)水漲船高。因此，為了進(jìn)一步完善“穩(wěn)地價(jià)”的工作需求，中央對(duì)土拍的規(guī)則也有了調(diào)整。從嚴(yán)控溢價(jià)率、規(guī)定溢價(jià)上限，到“搖號(hào)”、“一次報(bào)價(jià)”等方式都在一定程度上降低了房企的拿地成本，同時(shí)也能夠緩和競(jìng)爭(zhēng)壓力，平衡各大房企獲取土地資源的機(jī)會(huì)。而這之中“競(jìng)品質(zhì)”成為關(guān)鍵詞，對(duì)于弘陽(yáng)地產(chǎn)這類(lèi)在產(chǎn)品力上具備優(yōu)勢(shì)的房企而言或?qū)⒁馕吨碌钠鯔C(jī)。

從公司上半年拿地情況來(lái)看，弘陽(yáng)地產(chǎn)堅(jiān)持深耕與擴(kuò)張布局，相繼于全國(guó)各地?cái)孬@21塊土地，截至2021年6月末，公司總土儲(chǔ)穩(wěn)步增長(zhǎng)至2101萬(wàn)平方米，除了長(zhǎng)三角以外，在成都、重慶、長(zhǎng)沙、佛山等重點(diǎn)城市也實(shí)現(xiàn)了深耕布局。

(截圖來(lái)源：中期業(yè)績(jī)會(huì)PPT)

目前，公司的土儲(chǔ)布局在江蘇地區(qū)占比達(dá)到了56%，在全國(guó)其他重點(diǎn)城市的占比為24%。從戰(zhàn)略上來(lái)看，弘陽(yáng)地產(chǎn)依舊秉持著“做透大江蘇，深耕都市圈，做強(qiáng)中心城”的戰(zhàn)略布局，做強(qiáng)江蘇的同時(shí)也在對(duì)長(zhǎng)三角地區(qū)(除江蘇)、大灣區(qū)、成渝地區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行深耕，持續(xù)推進(jìn)公司布局。從城市能級(jí)上看，新增的土儲(chǔ)中有78%為一、二線城市，可以看到公司也在大力推進(jìn)高能城市的布局力度，可預(yù)見(jiàn)的是隨著我國(guó)城市化的推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，公司的業(yè)績(jī)也會(huì)隨之釋放。

三、多元化道路為長(zhǎng)期發(fā)展增添驅(qū)動(dòng)力

目前，隨著各項(xiàng)政策的出臺(tái)，長(zhǎng)效機(jī)制持續(xù)深化，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)程度已經(jīng)非常激烈。因此不僅要關(guān)注到公司上半年的表現(xiàn)，更要從既定的發(fā)展方向、發(fā)展策略、運(yùn)營(yíng)規(guī)劃等方面分析公司是否有實(shí)力在未來(lái)持續(xù)生存并發(fā)展。筆者了解到，弘陽(yáng)地產(chǎn)在多元化發(fā)展上具有獨(dú)到之處，那么就具體看看。

(1)綠色金融推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展

隨著環(huán)境惡化的問(wèn)題愈發(fā)嚴(yán)峻，近年所頒布的“碳中和”政策也充分說(shuō)明了國(guó)家對(duì)于環(huán)境治理的重視，并且推行了許多環(huán)境治理的措施。其中，綠色金融是推動(dòng)綠色可持續(xù)發(fā)展的重要手段，能夠支持高效利用資源、進(jìn)行環(huán)境改善等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在促進(jìn)環(huán)境保護(hù)和治理上都有著重要作用。

而弘陽(yáng)地產(chǎn)也在持續(xù)推進(jìn)綠色可持續(xù)發(fā)展，并且在早前也推出了“弘陽(yáng)綠色融資框架”，為后續(xù)發(fā)行綠色融資工具做好準(zhǔn)備工作，而通過(guò)綠色金融所獲得的資金將會(huì)專(zhuān)注于減少地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)所帶來(lái)的碳足跡，以此來(lái)對(duì)環(huán)境的績(jī)效進(jìn)行改善。今年4月28日，公司獲得了香港品質(zhì)保證局頒發(fā)發(fā)行前階段綠色金融認(rèn)證，同時(shí)在5月18日，公司發(fā)布公告宣布擬發(fā)行規(guī)模為2.1億美元，利率為7.3%的優(yōu)先綠色票據(jù)，于2024年到期?？梢钥吹胶腙?yáng)地產(chǎn)對(duì)于推動(dòng)綠色發(fā)展是尤其積極的，同時(shí)也有助于推廣綠色發(fā)展，引起廣大投資者和企業(yè)注意到環(huán)境保護(hù)、發(fā)展綠色生態(tài)的重要性，同時(shí)公司未來(lái)的知名度和影響力亦將有所提高。

(2)“地產(chǎn)商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)”持續(xù)賦能

此外，弘陽(yáng)地產(chǎn)不僅僅布局于住宅，同時(shí)也在商業(yè)板塊有所深耕，公司一直以來(lái)所執(zhí)行的“商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略也為公司的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供了不少助力。目前，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，人們的生活水平提升，對(duì)于消費(fèi)、休閑娛樂(lè)、各項(xiàng)服務(wù)的需求也就隨之增高。那么對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)就成了熱點(diǎn)板塊，各大房企也逐漸關(guān)注起商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

目前，在弘陽(yáng)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略持續(xù)發(fā)力下，弘陽(yáng)廣場(chǎng)的品牌已經(jīng)發(fā)展到了河北、山東、江蘇、湖南、安徽等各個(gè)省市，同時(shí)也在進(jìn)軍常州、安慶，行業(yè)的影響力也在不斷推動(dòng)。而且，憑借著公司對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的深入了解，成功打造出了具有“雙Mall(購(gòu)物、家居)+游樂(lè)演藝”的弘陽(yáng)特色產(chǎn)城融合模式的“弘陽(yáng)茂”。南京弘陽(yáng)茂作為首個(gè)進(jìn)行這種模式的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，憑借著獨(dú)特的發(fā)展優(yōu)勢(shì)和不斷擴(kuò)大的影響力在2020年被評(píng)為江蘇省首個(gè)夜經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，同時(shí)在今年7月份召開(kāi)的中房指數(shù)2021房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)報(bào)告會(huì)上，南京弘陽(yáng)茂榮獲“2021商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿項(xiàng)目”。足以見(jiàn)得弘陽(yáng)地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)上的鉆研程度已經(jīng)達(dá)到了行業(yè)領(lǐng)軍水平，可以預(yù)見(jiàn)在未來(lái)商業(yè)模式不斷的發(fā)展下，公司的商業(yè)地產(chǎn)板塊也會(huì)持續(xù)外拓。

(常州弘陽(yáng)1936和安慶弘陽(yáng)廣場(chǎng))

(3)“六個(gè)一體化”大運(yùn)營(yíng)策略

伴隨行業(yè)進(jìn)入管理紅利時(shí)代，弘陽(yáng)亦在大運(yùn)營(yíng)體系建設(shè)上積極推進(jìn)。公司“六個(gè)一體化”運(yùn)營(yíng)策略包含了對(duì)投融研管理、產(chǎn)品研發(fā)與建造、標(biāo)準(zhǔn)化供應(yīng)鏈等六個(gè)方面進(jìn)行一體化，從各個(gè)方面進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理以達(dá)到降本增效的目的。該策略對(duì)公司進(jìn)行了許多優(yōu)化：1.持續(xù)進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí)，打造品質(zhì)標(biāo)桿，達(dá)到提高產(chǎn)品品質(zhì)和整體交付率的效果。2.堅(jiān)持以服務(wù)客戶(hù)為導(dǎo)向，提升弘心服務(wù)體系，提高客戶(hù)滿(mǎn)意度。3.涉及多種不同的商業(yè)地產(chǎn)模式和方向，滿(mǎn)足市場(chǎng)多樣化的需求?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在未來(lái)行業(yè)加速優(yōu)勝劣汰的環(huán)境下，弘陽(yáng)地產(chǎn)能夠憑借自己獨(dú)具一格的運(yùn)營(yíng)策略提高競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

結(jié)語(yǔ)

中期財(cái)報(bào)相繼出爐，在各大房企出色表現(xiàn)的伴隨下，房地產(chǎn)板塊的情緒也有所回升，逐步進(jìn)入了估值修復(fù)行情，多家房企的估值也開(kāi)始提升。觀察到從8月份開(kāi)始，弘陽(yáng)地產(chǎn)的估值也開(kāi)始回暖，截至2021年9月2日，弘陽(yáng)地產(chǎn)的動(dòng)態(tài)市盈率已經(jīng)從7月底的3.87倍升至4.12倍。雖然已經(jīng)有所提升，但是由于板塊長(zhǎng)期的低迷使得估值依舊處于較低的位置。因此不妨大膽猜測(cè)，在伴隨著穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)狀況和長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略的情況下，未來(lái)弘陽(yáng)地產(chǎn)的估值也會(huì)持續(xù)提升，回到合理區(qū)間。

弘陽(yáng)地產(chǎn)也憑借著出色的年度業(yè)績(jī)?cè)谏习肽戢@得了多家機(jī)構(gòu)的看好。尚乘國(guó)際、招銀國(guó)際、國(guó)泰君安紛紛給予和維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)，建銀國(guó)際維持“優(yōu)于大市”的評(píng)級(jí)。了解到各大機(jī)構(gòu)分別從基本面、資產(chǎn)負(fù)債表、估值等多方面對(duì)弘陽(yáng)地產(chǎn)的情況作了分析并給予好評(píng)，能夠說(shuō)明公司的成長(zhǎng)是比較具有全面性的，這也能夠反映出公司管理和發(fā)展體系的規(guī)劃是非常出色的。而多家機(jī)構(gòu)的認(rèn)可不僅能夠表明公司的經(jīng)營(yíng)情況優(yōu)秀，也有望為資本市場(chǎng)的估值表現(xiàn)帶來(lái)催化效應(yīng)。