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隨著近年中央先后發(fā)布房企融資“三道紅線”、銀行房貸“兩道紅線”、22城“集中供地”等政策，房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)整融資結(jié)構(gòu)、投資策略等方面也面臨了不小的挑戰(zhàn)。在經(jīng)過了疫情反復的上半年后，港股也已經(jīng)步入了業(yè)績期，各大企業(yè)陸續(xù)發(fā)布中報業(yè)績。

近日，上坤地產(chǎn)發(fā)布中報業(yè)績顯示，公司目前總資產(chǎn)達到了約422.65億，較2020年末增長約38.5%，實現(xiàn)穩(wěn)健增長。凈利潤約2.62億元，同比增長約19.3%;凈利率17.2%，較2020年同期增加6個百分點，毛利率22.3%，為行業(yè)正常水平。

從各大房企發(fā)布的中期業(yè)績看到，包括上坤地產(chǎn)在內(nèi)的許多房企憑借著房地產(chǎn)行業(yè)較好的韌性和各自的戰(zhàn)略優(yōu)勢在上半年穩(wěn)住了局勢，經(jīng)營情況都有穩(wěn)定的提升。目前，各大房企都已經(jīng)對這些政策有了很好的適應，并且通過公司的內(nèi)部管理、戰(zhàn)略規(guī)劃等保證公司處于合規(guī)范圍之內(nèi)。同時，政府近期也對房地產(chǎn)的一些政策進行了調(diào)整和補充，如集中供地調(diào)整溢價率上限，為房企帶來了利好，房地產(chǎn)板塊的前景愈發(fā)明朗。那么伴隨著良好的業(yè)績表現(xiàn)和發(fā)展規(guī)劃，上坤地產(chǎn)在行業(yè)逐漸明朗的情況下又會有怎樣的發(fā)展機遇呢?在此不妨從以下幾點來進行分析。

一、財務(wù)杠桿持續(xù)優(yōu)化，探索綠色金融初顯成效

回顧上半年，雖然政府加大了對地產(chǎn)的政策調(diào)控力度，但是上坤地產(chǎn)在各項政策趨嚴的情況下卻依舊表現(xiàn)出較好的韌性。從中報數(shù)據(jù)中可以看到，公司應占合約銷售額約105.36億元，同比增長29.77%。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)邁過高速發(fā)展期，過去依托高杠桿的模式不可持續(xù)，并帶來了潛在的風險。為此，中央出臺了房企融資“三道紅線”、銀行房貸“兩道紅線”等政策，對房企的債務(wù)端進行了監(jiān)管。“三道紅線”政策嚴格規(guī)定了幾項債務(wù)指標的達標基準，這就意味著持續(xù)高負債的房企將受到更嚴格的監(jiān)管，對公司經(jīng)營發(fā)展帶來一定的壓力。而從近幾年來看，上坤地產(chǎn)的三大指標全部處于改善狀態(tài)，并且在去年成功上市的幫助下，融資渠道有所拓寬，債務(wù)端的壓力也因此釋放。

此次的中報數(shù)據(jù)顯示，上坤地產(chǎn)的凈負債率下降至66.7%，現(xiàn)金短債比上升至1.3倍?？梢钥吹焦驹诔掷m(xù)優(yōu)化杠桿水平，這也表明了公司的債務(wù)風險也在持續(xù)降低，體現(xiàn)出公司的財務(wù)趨于穩(wěn)健。而由于在上半年推進戰(zhàn)略投入，獲取了較多土地資源，剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率目前處于略微高于監(jiān)管標準的狀態(tài)。但是考慮到公司是出于推進長遠發(fā)展戰(zhàn)略的目的，并且經(jīng)營的穩(wěn)定提升使得財務(wù)狀況處于不斷優(yōu)化的狀態(tài)，相信公司在不久的將來也將躋身“綠檔”房企。此外，公司的財務(wù)安全性之高還能在銀行貸款占比和在手現(xiàn)金量中體現(xiàn)，目前公司的現(xiàn)金及銀行結(jié)余約人民幣73.1億元，提升了近4成;銀行貸款占比也從去年的30%提升至42.9%，能夠看出公司持續(xù)拓寬資金渠道，提升公司資金的高流動性。

目前，由于各項政策的頒布使得房企的融資收緊，融資規(guī)模也大幅下降。而筆者了解到，上坤地產(chǎn)于7月份發(fā)行了規(guī)模為2.1億的綠色美元債，期限364天，這也是上坤首次嘗試發(fā)行綠色債券。在目前融資困難的情況下，成功發(fā)債愈發(fā)不易，在去年新上市的房企中也只有兩家公司發(fā)行了綠色美元債，體現(xiàn)了公司目前的經(jīng)營狀況和債務(wù)風險等方面受到了國際認可，財務(wù)也處于安全穩(wěn)健的狀態(tài)。

二、“3+X”布局持續(xù)推進，區(qū)域合并為打造長三角超級區(qū)域助力

在投資布局上，公司堅持“3+X”的布局體系，主要是以在長三角地區(qū)、中部核心區(qū)和珠三角地區(qū)進行持續(xù)深耕為理念。其中，長三角地區(qū)是經(jīng)濟高速發(fā)展區(qū)域，同時也是國家重點建設(shè)的區(qū)域之一。在區(qū)域深耕戰(zhàn)略下，公司于長三角地區(qū)的土儲占比已經(jīng)達到了60%。從長期來看，選擇在此區(qū)域發(fā)展無疑是為將來的業(yè)績能夠有飛速的增長打下根基。同時，中部核心區(qū)和大灣區(qū)也同樣具有很高的成長性，由此可見公司布局具備前瞻性，結(jié)構(gòu)較為合理。

此次公布的中報數(shù)據(jù)顯示，公司在上半年新增土地儲備307.8萬平方米，新增土地24幅，對應貨值約313.8億元。而新增土儲中有48.5%位于長三角核心城市，可以看到上坤依舊是秉承著區(qū)域深耕的戰(zhàn)略，在上半年持續(xù)擴大公司在長三角地區(qū)內(nèi)的布局優(yōu)勢。

值得一提的是，在各項政策的發(fā)布下，多家房企也做出了對發(fā)展規(guī)劃進行調(diào)整等一些列措施，其中就包括了對組織架構(gòu)、投資布局架構(gòu)上的調(diào)節(jié)。有觀察到，在上半年有數(shù)十家公司對組織架構(gòu)進行了調(diào)整變革。而近日，上坤地產(chǎn)也發(fā)布通知稱，要將布局規(guī)劃中的上海區(qū)域與江蘇區(qū)域合并為滬蘇區(qū)域，同時將原上海區(qū)域和江蘇區(qū)域所有項目和人員整體并入滬蘇區(qū)域。區(qū)域的合并不僅有利于降低管理成本，提高管理效率，同時也有助于區(qū)域深耕的推進，更加順應了公司區(qū)域深耕長三角區(qū)域的戰(zhàn)略，后續(xù)伴隨著區(qū)域的發(fā)展，業(yè)績釋放將更為明顯。

截至2021年6月末，公司全口徑土儲面積達到了777.1萬平方米，總貨值約727.8億元，土儲資源依舊充沛，未來可持續(xù)發(fā)展有所支撐。此外還關(guān)注到，總土儲中一、二線城市的占比達到了70%，隨著未來經(jīng)濟高速發(fā)展，城市化的推進，一、二線城市的發(fā)展程度也會逐漸提升，那么在大規(guī)模布局于此的情況下，上坤的收益率也將會逐漸提高。

從拿地方式上來看，上坤積極開展多元化投資策略。公司在2020年通過招拍掛獲取的土儲占比40%，此外還有結(jié)合收并購、產(chǎn)業(yè)合作和政府平臺合作等獲取土儲的方式。此前，公司還曾發(fā)布稱，旗下上海東匠置業(yè)有限公司將以2.6億元收購杭州祥璟資產(chǎn)管理有限公司的65%股權(quán)，并且此次收購完成后，杭州祥璟資產(chǎn)將成為上坤地產(chǎn)的全資附屬公司。據(jù)了解，杭州祥璟資產(chǎn)主要從事于物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)，此次收購進一步展現(xiàn)了上坤多渠道獲取優(yōu)質(zhì)資源的優(yōu)勢。

今年中央出臺的22城“集中供地”政策使得各大房企獲取土儲的難度加大不少，同時也對資金儲備有了更大的要求。而此時多元化的拿地方式就顯得較為靈活，在能夠穩(wěn)定擴張土儲的同時也能夠避免因為集中供地而帶來的競爭壓力和成本壓力。

上半年的集中供地已經(jīng)落下帷幕，涌現(xiàn)出的地價高溢價率等問題也引起了中央的重視。自然資源部也準備將二次土拍的規(guī)則往北京供地的方式靠攏，主張“限地價、控房價、提品質(zhì)”。那么隨著這次規(guī)則的調(diào)整，第一次土拍出現(xiàn)的房價高波動的情況將不再發(fā)生，對于房企的資金壓力有了很大的緩和，并且也平衡了房企之間獲取土地的機會。

三、品牌力升級，踐行ESG理念，凸顯高質(zhì)量發(fā)展“底色”

(1)全新品牌戰(zhàn)略詮釋產(chǎn)品價值，助力提升產(chǎn)品力

上坤能取得如此良好的經(jīng)營發(fā)展，產(chǎn)品的精研功不可沒。公司秉承為顧客提供高品質(zhì)服務(wù)的理念，并且針對不同客戶的需求打造了四大產(chǎn)品系。其中，融合了現(xiàn)代美學、精工、科技、智慧等元素的云系產(chǎn)品在上半年持續(xù)熱銷，為銷售業(yè)績做出了很大的貢獻。云系產(chǎn)品在2020年獲得了十大輕奢精品產(chǎn)品系、中國匠心美宅產(chǎn)品系品牌價值十強的殊榮，為公司提高了行業(yè)內(nèi)的競爭力和認可度，體現(xiàn)出了公司對于產(chǎn)品打造的鉆研之深和對客戶需求的洞察深刻。

此外，上坤地產(chǎn)在7月份正式發(fā)布了“萬物共生，美每與共”的品牌戰(zhàn)略。公司對于“人與人”、“人與自然”的和諧相處尤為重視，發(fā)展此項品牌戰(zhàn)略將更加有助于時代、城市和人共同美好生長。并且上坤指出，只有實現(xiàn)人與自然和諧相處的生態(tài)大環(huán)境，才能真正實現(xiàn)萬物共生的宜居理想。在新戰(zhàn)略的賦能下，公司產(chǎn)品也有望更受客戶青睞，產(chǎn)品力將會進一步的提升。

(2)推動綠色發(fā)展，共筑綠色家園

在國家大力推進“碳中和”、“碳達峰”的目標下，環(huán)境治理、保護的問題也逐漸被關(guān)注，可持續(xù)發(fā)展的理念也開始逐漸深入。而在房地產(chǎn)行業(yè)中，以環(huán)境發(fā)展、社會責任和公司管制為導向的理念(ESG發(fā)展理念)引起了各大房企的重視。從上坤地產(chǎn)發(fā)布的首份ESG報告中也可以看到，從發(fā)行綠色美元債，到綠色環(huán)保建筑，都能體現(xiàn)出公司積極營造健康生態(tài)的社區(qū)，推動綠色發(fā)展的決心。截至2020年底，上坤地產(chǎn)共有68個項目獲得綠色建筑認證或評價，綠色建筑總建筑面積達808.9萬平方米。此外，公司還提出了“碳匯林”社會公益計劃，并且依靠自身實力栽種了近500畝、8萬株綠植。在公司提高綠色可持續(xù)發(fā)展競爭力的同時，也為改善地球生態(tài)貢獻了一份力量。

結(jié)語

未來在房地產(chǎn)長效機制調(diào)控深化的情況下，房企的發(fā)展將會朝著“穩(wěn)”字看齊。而從上坤地產(chǎn)上半年的表現(xiàn)來看，依舊是處于穩(wěn)健發(fā)展的狀態(tài)。那么憑借目前區(qū)域深耕的推進和多元化發(fā)展的持續(xù)發(fā)力，公司將持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展，提高競爭優(yōu)勢。

此外，公司自成功上市之后深受資本市場認可，取得了多項榮譽。3月，公司榮獲2021中國房地產(chǎn)百強TOP78、2021中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合發(fā)展TOP8。5月份，上坤地產(chǎn)正式被納入了MSCI中國小型股指數(shù)成份股。MSCI中國小型股指數(shù)是摩根士丹利資本國際公司推出的中國市場指數(shù)之一，涵蓋了中國具有發(fā)展?jié)摿徒?jīng)營狀況良好的公司，因此該股指也成為了全球投資者和機構(gòu)參考并進行投資組合平衡的重要指標。被納入指數(shù)不僅對上坤地產(chǎn)目前的經(jīng)營狀況和發(fā)展?jié)摿Χ季哂袃?yōu)勢有了很好的認可，同時也能夠使公司國際層面的知名度和影響力再邁進一步，為后續(xù)被納入更多指數(shù)提供驅(qū)動力。