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數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月份，全國商品房銷售面積達(dá)101648萬平方米，銷售額再創(chuàng)10.64萬億新高，銷售面積和銷售額實現(xiàn)了雙增長。不過，盡管銷售數(shù)據(jù)亮眼，但開發(fā)商的生存處境并未有太大改善。

據(jù)中房網(wǎng)通過人民法院公告網(wǎng)，以“房地產(chǎn)”為關(guān)鍵詞檢索，并剔除了重復(fù)分發(fā)企業(yè)、及非房地產(chǎn)企業(yè)的名單統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，截至8月24日，年內(nèi)共有244家房企發(fā)布了相關(guān)破產(chǎn)文書，以此來看，平均每天就約有一家房企破產(chǎn)。

破產(chǎn)房企以小微企業(yè)為主，廣東數(shù)量居首

中房網(wǎng)整理上述破產(chǎn)房企名單時發(fā)現(xiàn)，破產(chǎn)房企的主要以小微房企為主，且更多的是位于二三線城市，經(jīng)營及項目覆蓋范圍不大。

分省域來看，廣東省以52家位列破產(chǎn)房企數(shù)量的首位，占全部破產(chǎn)房企的21.31%，其次是浙江省18家居第二，江蘇省17家位列第三，湖南省15家居于第四，安徽、湖北和云南三省以各14家并列第五位，這7個省份的破產(chǎn)房企數(shù)量約占年內(nèi)破產(chǎn)房企總量的60%。

從上圖中可以看出，目前發(fā)布破產(chǎn)文書的房企主要集中在長三角和珠三角城市群。這也與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分布基本呈正相關(guān)，根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會上月發(fā)布的“2021年第二季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用狀況報告”，截止6月末，按省級行政區(qū)劃分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量領(lǐng)先的依次正是江蘇、廣東、河南、云南、山東、湖北、浙江、廣西與安徽。

相關(guān)機構(gòu)分析認(rèn)為，長三角、珠三角等熱點城市及城市群吸引了大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入，區(qū)域競爭激烈，地方小微房企生存更加艱難;加之長三角及珠三角區(qū)域投資及借貸熱度較高，借貸糾紛以及公司注銷破產(chǎn)更加頻繁。

洗牌仍在繼續(xù)，中小房企處境愈加艱難

值得注意的是，一邊是小微房企破產(chǎn)接連不斷，而另一邊，部分中大型房企的日子也不好過。

在“三道紅線”、“房貸集中度管控”等嚴(yán)政下，房企資金壓力明顯增加，房企債務(wù)違約情況近兩年頻繁發(fā)生。

據(jù)統(tǒng)計，自去年7月份以來，泰禾集團(tuán)、三盛宏業(yè)、福晟集團(tuán)、華夏幸福、協(xié)信、泛海、藍(lán)光發(fā)展等房企已經(jīng)接連出現(xiàn)債務(wù)違約情況。另據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年上半年有23只債券被評估機構(gòu)列為“低評級高危債”，主要涉及房企5家，涉及債券規(guī)模337.2億元，其中已經(jīng)發(fā)生實質(zhì)性違約有11只債券，涉及金額104.3億元。不論從數(shù)量還是金額上來看，房企債務(wù)違約均遠(yuǎn)超同期水平。

萬科曾喊出的“活下去”，如今已不再是一句口號，而是眾多房企的真實寫照。

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出，“活下去”的另一面是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部已經(jīng)達(dá)到了相對飽和的狀態(tài)。房地產(chǎn)行業(yè)洗牌早已拉開了序幕，而未來一段時間，“洗牌”將仍會是“進(jìn)行時”。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，一方面由于行業(yè)集中度不斷提升，頭部房企將會占據(jù)更多的市場份額，進(jìn)一步擠壓小房企的生存空間。隨著中小房企市場競爭壓力加大，容錯率也將變得更低，一些實力不濟(jì)的小房企最終將會被兼并或走向破產(chǎn)的邊緣。另一方面，此輪調(diào)控在宏觀上持續(xù)堅守“房住不炒”的原則，杜絕房地產(chǎn)行業(yè)的大水漫灌。在房地產(chǎn)融資上，也持續(xù)收緊，小房企的資金壓力較大。

事實上，從去年出臺的“三道紅線”、到年初提到的“房貸集中度管控”、再到今年2月末推出的22城“集中供地”等一系列政策動作來看，房地產(chǎn)調(diào)控已日趨嚴(yán)格。而近期，房企拿地面臨“40%限購”的消息則更是嚴(yán)格控制了從重點房企到中小房企拿地擴(kuò)張的道路，更是勢必將進(jìn)一步強化房企之間分化的格局。

在各種強監(jiān)管壓力下，市場集中度將越來越高，大房企還可以憑借資源、資金、運營實力等綜合能力優(yōu)勢，在市場占有一席之地，但是中小房企就沒有那么幸運了，面對政策的聯(lián)合監(jiān)管，部分房企拿地量或?qū)⒅鸩轿s，市場占有率不斷削減，以至最后退出市場。

盤古智庫高級研究員江瀚表示，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌就是大房企越來越好、中小房企越來越差的過程，后者今年受到的沖擊正在加大。

與此同時，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，面對不可逆轉(zhuǎn)的大勢，研究后疫情時代下的市場新機會，是中小房企謀求生存的重要邏輯。而相關(guān)業(yè)內(nèi)機構(gòu)則認(rèn)為，中小房企一方面需要積極與合作伙伴根據(jù)各自優(yōu)勢進(jìn)行資源整合，另一方面要注重運營效率，堅定戰(zhàn)略，避免盲目跟風(fēng)多元化業(yè)務(wù)。(蘇曉/文)