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“三道紅線”，對(duì)于長期“高融資、高負(fù)債、高杠桿”發(fā)展的房企來說，無疑是近年來最重磅的政策之一。

去年8月20日，央行、住建部出臺(tái)了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理的“三道紅線”政策。按照監(jiān)管要求，到2023年6月底，12家試點(diǎn)房企的“三道紅線”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo)，2023年底所有房企實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)。

時(shí)至今日，距“三道紅線”政策出臺(tái)已有一年，這一年里，房企都做哪些努力?又經(jīng)歷的哪些變化呢?

超4成房企成功降檔

若以“三道紅線”政策發(fā)布的時(shí)間點(diǎn)來測(cè)算達(dá)標(biāo)率，可以發(fā)現(xiàn)，即使是頭部四強(qiáng)房企碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)，他們也個(gè)個(gè)“踩線”;而從全行業(yè)更大范圍來看，百強(qiáng)房企滿足綠檔標(biāo)準(zhǔn)也僅有幾家，比如華潤、中海、金地、龍湖和濱江等。

在“三道紅線”政策要求下，“降檔”已經(jīng)成為了房企規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的頭等大事。

為了改善自身財(cái)務(wù)狀況，各大房企紛紛通過加大銷售回款、推進(jìn)主體上市等多種方式增加現(xiàn)金流入、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2020年100家上市房企中40家相較2019年成功實(shí)現(xiàn)降檔，降檔率達(dá)到40%，其中10家房企下降2檔、1家房企下降3檔、零踩線的房數(shù)量從2019年17家躍升至2020年的29家。

從“三道紅線”政策發(fā)布到2020年財(cái)報(bào)截止日，只不到4個(gè)月的時(shí)間，房企就取得這樣的成績，其行動(dòng)能力令人驚嘆。

值得注意的是，在房企“瘦身”過程中，金輝控股和金科股份“降檔”成果較為顯著，從最初連踩三條紅線，到去年年底就轉(zhuǎn)變?yōu)楦黜?xiàng)指標(biāo)均符合要求的綠檔企業(yè)。截至目前，二者仍都維持綠檔狀態(tài)。

而融創(chuàng)中國從2019年末的“三線”全踩，連降兩檔至“黃檔”。截至2020年末，融創(chuàng)中國凈負(fù)債率同比下降76個(gè)百分點(diǎn)至96%，非受限現(xiàn)金短債比升至1.08，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至78%。

綠地控股在今年2月底，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金短債比超過1，“一條紅線”提前達(dá)標(biāo)，整體由“紅檔”降至“橙檔”。

除此之外，這一年里，佳兆業(yè)、中梁控股、中國奧園由“橙檔”降至“黃檔”;中國金茂、世茂集團(tuán)、雅居樂等房企則從“黃檔”降至“綠檔”。

中小房企債務(wù)違約不斷

“三道紅線”旨在讓房企從高負(fù)債式擴(kuò)張回歸理性發(fā)展，頭部房企尚需要時(shí)日調(diào)整，而在這段陣痛期，一部分中小房企正頻繁出現(xiàn)債務(wù)違約情況。

最近一周就有房企發(fā)生債務(wù)違約事件，如8月11日，陽光100中國發(fā)布公告稱，公司未能于到期日支付2021年到期的一筆金額為2億美元的6.50%可轉(zhuǎn)換債券，而該違約事件將觸發(fā)公司2022年到期的金額為2.196億美元的13.0%優(yōu)先綠色票據(jù)的交叉違約條款。

早前，藍(lán)光發(fā)展爆發(fā)系列債券違約，截至8月2日，該企業(yè)已有12只債券違約，合計(jì)違約金額102.62億元，累計(jì)未能到期償還的債務(wù)本息金額合計(jì)達(dá)159.97億元。

7月25日，實(shí)地集團(tuán)出現(xiàn)商票逾期拒付事件，部分供應(yīng)商和持票人聚集在廣州該公司集團(tuán)總部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)維權(quán)。

而中大型房企如泰禾集團(tuán)、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)、華夏幸福等也正頻繁出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)。

實(shí)際上，今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)債券違約現(xiàn)象相比過去兩年大幅增加。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，僅2021年前5個(gè)月，已違約爆雷房企就多達(dá)12家。另據(jù)wind數(shù)據(jù)，2021年至今，已經(jīng)有超過38只涉房債券違約，牽涉?zhèn)l(fā)行規(guī)模達(dá)587.2億元。

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，“三道紅線”加劇了房企分化，這一變化于頭部與尾部房企而言并無大礙，但對(duì)中型房企來說，則意味著艱難的調(diào)整。

一位TOP20房企高管指出，目前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，前期高舉高打的房企在政策高壓下如果不及時(shí)轉(zhuǎn)換風(fēng)格，可能會(huì)有新的違約主體出現(xiàn)。

“大魚吃小魚”接連上演

面對(duì)“三道紅線”的政策壓力，債務(wù)爆雷之外，房企間的收并購動(dòng)作也十分頻繁。

一方面，陷入困境的房企通過出售項(xiàng)目或?qū)で蠊蓹?quán)合作等方式來穩(wěn)定資金鏈、盤活自身現(xiàn)金流、降負(fù)債，為“活下去”不斷謀求出路。另一方面，對(duì)于綠檔房企而言，通過戰(zhàn)略并購，可以承接更多的優(yōu)質(zhì)土地資源，進(jìn)而擴(kuò)充自身的土地儲(chǔ)備。

4月份，融創(chuàng)以91.7億元從旭輝“口中”搶來“廣西一哥”彰泰集團(tuán);6月份，華夏幸福將深圳城市更新公司賣給了深圳鵬瑞地產(chǎn)，7月27日出讓南京江寧項(xiàng)目給萬科，7月28日又將北京豐臺(tái)項(xiàng)目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓;6月底，遠(yuǎn)洋資本200億并購紅星地產(chǎn);還有藍(lán)光發(fā)展，為了應(yīng)對(duì)債務(wù)違約問題，今年已經(jīng)陸續(xù)出售了30多個(gè)項(xiàng)目......

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年上市房企收并購動(dòng)作高達(dá)200次，涉及金額約1716億元;而2021年上半年收并購數(shù)量就達(dá)到了105次，涉及金額約1505億元，金額占比已達(dá)去年全年的88%。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2021年房企間收并購市場(chǎng)規(guī)模將超2000億，行業(yè)“大魚吃小魚”的故事也將持續(xù)上演。

“優(yōu)等生”保持節(jié)奏穩(wěn)健發(fā)展

“三道紅線”是“三高”房企凜冽的寒冬，但對(duì)于那些堅(jiān)持穩(wěn)健和長期戰(zhàn)略的房企而言，卻仍是溫暖的春天。

比如，近年來奉行現(xiàn)金為王的萬科，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流連續(xù)12年為正，并于今年一季度末回歸綠檔。

又如龍湖，2016年至2020年期間，龍湖集團(tuán)的凈負(fù)債率始終保持在54%以下，現(xiàn)金短債比保持在3倍以上，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率保持在70%以下，一直保持綠檔水平。

此外，大型央企、國企地產(chǎn)商也大多一直保持著穩(wěn)健發(fā)展的步伐，嚴(yán)格遵守投資、融資方面的“紀(jì)律”。

據(jù)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，2020年34家典型房企整體融資成本區(qū)間為2.2%-12.38%，其中，招商蛇口、保利、金茂、中海等央企地產(chǎn)商，以2.2%、3%、3.1%、3.2%的最低利率在債券融資方面優(yōu)勢(shì)突出。

眼下，當(dāng)眾多房企疲于抓銷售回款、降負(fù)債時(shí)，資金壓力相對(duì)輕松的萬科、龍湖及多數(shù)央企、國企，在拿地方面扔保持節(jié)奏，力度不減。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，萬科拿地金額962億元，居全行業(yè)第一;龍湖拿地金額374億元，排第11位。而在拿地金額前十的房企中，保利、華潤、招商蛇口、中海等央企占了近半壁江山。

如今，“三道紅線”實(shí)施已滿一周年，政策效力也逐步顯現(xiàn)。在行業(yè)洗牌、分化加速的同時(shí)，也更趨于理性發(fā)展。(蘇曉)