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自今年三月初達到階段高點后，萬科A的股價已經(jīng)連跌超過4個月。目前，其股價處于4年來相對較低的水平。

此前，萬科非獨立董事、深圳地鐵集團董事長辛杰在回應(yīng)萬科股價持續(xù)下跌的問題表示，困難是暫時的，深圳地鐵會長期持有萬科股票。

據(jù)實而論，地產(chǎn)行業(yè)中股價下行的不止萬科，總體而言，地產(chǎn)股跌多漲少。根據(jù)樂居財經(jīng)研究院此前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，A、H兩市170家房企中118家市值出現(xiàn)下跌，下跌企業(yè)占比69.4%，總市值“縮水”約3400億元，跌幅約8.7%。

房企市值整體“縮水”

從市值來看，170家房企中總市值超過2000億元的只有2家，分別為萬科A及龍湖集團?？偸兄翟?000-2000億元之間的有7家，分別為華潤置地、中國海外發(fā)展、碧桂園、保利發(fā)展、九龍倉置業(yè)、中國恒大、融創(chuàng)中國。

從上漲情況來看，170家房企中總市值上漲的房企共有50家，占比29.4%。其中，漲幅最大的是奧園美谷，漲幅189.47%。SOHO中國、合生創(chuàng)展分列第二、三位，漲幅均在80%左右。千億市值房企中，僅有中國海外1家出現(xiàn)上漲。

下跌情況方面，在9家千億市值房企中，另8家房企市值均有“縮水”，平均跌幅11.55%，其中跌幅最小的是華潤置地，市值下跌不足2%。

面對行業(yè)估值被低估，部分上市房企頻頻增持。據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，今年以來，包括萬科、碧桂園、融創(chuàng)、龍湖、九龍倉、中南、旭輝、中國奧園等在內(nèi)的30余家房企出現(xiàn)增持或者回購動作。

地產(chǎn)股前景黯淡

“房住不炒”的基調(diào)下，行業(yè)大環(huán)境依然趨嚴。據(jù)不完全統(tǒng)計，上半年各地房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)超過234次。

同時，房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管也始終保持高壓態(tài)勢，監(jiān)管層頻繁發(fā)聲。

銀行信貸資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的增速也在持續(xù)下滑。債券市場受金融監(jiān)管升級效果逐漸顯現(xiàn)，股權(quán)融資審核制度更加嚴格，非標融資規(guī)模持續(xù)收縮。

由于信貸緊縮，國內(nèi)貸款、個人按揭貸款增速明顯收窄，房企到位資金增速面臨持續(xù)下滑壓力。隨著3月下旬以來，信貸收緊，房貸利率持續(xù)上行，多地嚴審購房首付資金來源，且合理控制房貸占比，房貸審批時間拉長，個人按揭貸款的增速或?qū)⒊掷m(xù)收窄。

不僅如此，繼“三道紅線”后，又一重磅消息襲來。據(jù)此前相關(guān)媒體報道，央行已將“三道紅線”試點房企商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍，要求相關(guān)房企將商票數(shù)據(jù)每月上報。在業(yè)內(nèi)人士看來，央行此舉是一個信號。接下來，針對房企“表外負債”的強監(jiān)管大幕將大概率拉開。倘若商票數(shù)據(jù)被納入“三道紅線”中有息負債指標計算，未來房企降負債壓力將進一步加大。

不管是從高層的喊話，還是從各部委的動作來看，核心都在于傳遞一個信號：監(jiān)管層對未來房地產(chǎn)調(diào)控的信心是堅定的，不排除還會有相關(guān)政策陸續(xù)出臺，地產(chǎn)股大概率仍只能在黎明前的黑暗里，繼續(xù)回憶過去的巔峰滋味。

強監(jiān)管之下物業(yè)板塊受追捧

與讓投資者頻頻嘆氣的地產(chǎn)股不同，物業(yè)股這邊鑼聲連連。

由于持續(xù)受投資者青睞，近年來物業(yè)股股價整體延續(xù)上漲趨勢。據(jù)克而瑞物管監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月A+H股47家物企平均上漲4.50%，自2020年房企分拆上市節(jié)奏加快，截止5月31日，47家上市物企總市值已經(jīng)突破萬億元。

另外，從目前上市物企2017-2020年的加權(quán)平均毛利率和凈利率來看，近年來物管行業(yè)的毛利率和凈利率保持穩(wěn)步上升。與此同時，據(jù)CRIC監(jiān)測，2020年典型上市房企的毛利率下降4.8個百分點至24.3%，凈利率也已下降至10%。

一面是盈利能力不斷承壓的開發(fā)業(yè)務(wù)，一面是盈利能力穩(wěn)步上升的物管業(yè)務(wù)，這也不難理解各大房企對物管行業(yè)積極布局。

據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，截止7月2日，已成功分拆上市的物企總數(shù)達到近50家。在股市門外排隊等待上市的物企總數(shù)多達22家。此外，另有兩家物企也新近表示有意登陸資本市場。按照業(yè)內(nèi)普遍估計，年末物管上市企業(yè)有望突破70家。

但需要提醒的是，雖然說未來是存量時代，政策對物管行業(yè)支持的大方向沒有變，市場對物管業(yè)務(wù)的估值也遠遠超過房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，但在這樣一個已開始激烈競爭的細分市場，物管企業(yè)們的壓力也日益嚴峻，彎道超車的可能性正在湮滅，如何建立獨特優(yōu)勢和競爭壁壘已成為它們無法回避的挑戰(zhàn)。(高鶴/文)