“一個城市，青年人有希望，城市才有未來，青年人有希望，國家才有未來。所以，解決青年人、新市民的住房問題是各級政府的職責所在，也是提高競爭力實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求，政府應該有內生動力去做這個事，那么所有的困難和問題都有辦法解決。”7月7日國務院政策例行吹風會上，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長倪虹表示。
這次吹風會主題是加快發(fā)展保障性租賃住房，主要解決新市民、青年人住房問題。出席本次吹風會的還有住建部住房保障司司長曹金彪，住建部新聞發(fā)言人、住房改革與發(fā)展司司長王勝軍。
今年3月全國兩會，“解決青年人住房問題”被寫入總理政府工作報告。6月18日國常會上李克強總理再度喊話“加快發(fā)展保障性租賃住房”，7月2日國務院辦公廳印發(fā)《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(以下簡稱“意見”)，提出各地要把解決新市民、青年人等群體住房困難問題擺上重要議事日程，高度重視保障性租賃住房建設。
值得關注的是，意見從土地、資金、金融、稅收支持以及優(yōu)化行政審批五大方面全方位支持保障性租賃住房的發(fā)展，重點有減輕提供保障性租賃住房的企業(yè)負擔，提高企事業(yè)單位、租賃企業(yè)等市場主體參與保障性租賃住房的積極性。
根據全國第7次人口普查數據，2020年我國有3.76億流動人口，他們中很多人普遍收入并不高，相比市場上的租賃房租金又不低，公租房供給規(guī)模又少，這些在城市運行中必不可缺的從事基本公共服務的新市民、青年人群體的住房困難問題，到了必須下力氣解決的時候了。
“最主要的政策就是土地不花錢建設保障性租賃住房。企事業(yè)單位自有閑置土地建設，不補繳土地價款;存量閑置房屋改造，不補繳土地價款;利用園區(qū)配套用地、集體經營性建設用地建設，土地也不花錢，只有這樣才能讓租賃住房轉得起來。在這種情況下，希望推動房地產開發(fā)企業(yè)轉型升級，其中一個重要內容就是要轉向發(fā)展這些保障性租賃住房。”曹金彪表示。
因地制宜，好事辦好
“房住不炒”的政策主基調已經貫徹多年，建立“租購并舉”的住房供應體系成為房地產長效調控的重要方向。倪虹強調，保障性租賃住房是“十四五”規(guī)劃的一個重要組成部分。公租房、保障性租賃住房、共有產權住房，這是保障體系的構成;再加上市場體系的商品房和市場租賃住房，共同構成住房規(guī)劃體系。
保障性租賃住房承擔著重要的使命，這是歷史的責任。在記者采訪接觸的城市新市民和青年人群體中，在住房這個最現(xiàn)實的居住問題上，他們在市場競爭中還無法支付得起購買產權的商品住房，又不能進入傳統(tǒng)的住房保障體系，成了“夾心層”群體，這個富有生產力、創(chuàng)造力的群體，不僅個人發(fā)展機會受限，他們對社會發(fā)展的貢獻潛力也受到制約。給龐大存在住房困難的新市民、青年人群體予居住上的支持，既有利于社會和諧穩(wěn)定，也能提高經濟社會發(fā)展的可持續(xù)性。
“這一次國務院《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，是第一次明確了國家層面的住房保障體系的頂層設計。今后國家的住房保障體系，以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體。”曹金彪說。
據曹金彪介紹，公租房主要面向對象是城鎮(zhèn)住房、收入困難家庭，申請門檻是雙門檻，就是收入低、住房條件也差，具體的范圍條件由市縣人民政府規(guī)定。保障性租賃住房主要解決新市民、青年人住房問題。比如新畢業(yè)大學生每年有900多萬，他們在北京工作，很多人不符合公租房收入條件。所以，從保障性租賃住房出發(fā)點來說，是在公租房之外解決新市民和青年人住房困難。
“這是一個新的制度，是以前所沒有的。這個新的制度就是政府給政策支持，引導多主體投資、多渠道供給。對于提供者的要求就是小戶型(70平方米以下)、低租金。這個新制度的重點是在人口凈流入的大城市，因為新市民、青年人主要是在這些大城市。通過保障性租賃住房解決其階段性住房困難，6年、8年之后，他們有了一定積累和能力，但買不起商品住房，政府要安排共有產權住房這樣一種供給，使得他們能花較低價格買著共有產權住房。”曹金彪說。
對于大家關心的地段、交通問題，他表示，發(fā)展保障性租賃住房的重點是利用存量土地、存量房屋，主要是在城市里的老城區(qū)、園區(qū)或者交通便利的區(qū)域建設這些小戶型、低租金的保障性租賃住房。“這是保障性租賃住房的定位，是和公租房互相配合的制度。因為老百姓租房子很重要的一個因素是地段。”
“嚴格全過程監(jiān)督管理。這個房子一定是符合條件的住房困難的人才能住，并且這個房子是租的不能賣。我覺得守住這兩條底線，就能好事辦好，讓真正有需求的人得到保障，不能變味。”倪虹強調。
住房租賃市場發(fā)展也要“因地制宜”。倪虹表示，國家層面加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系;各地要根據國家層面的頂層設計，結合實際，確定各地的具體保障方式。從國家的要求，不下指標，但是給地方提要求，地方要實實在在地了解本地需求，讓需求和供應能夠匹配，也要根據當地經濟社會發(fā)展水平，來確定保障能力、保障范圍、保障標準。
中房智庫執(zhí)行院長、中央財經大學副教授柴鐸建議，推動住房租賃市場發(fā)展應制定并實施三個針對性政策：一是購房市場限購、向租賃市場拓展、分流住房需求;二是擴大租賃房供給，包括增加租賃住房供地、發(fā)展規(guī)?；》孔赓U企業(yè)(提升租賃房品質、產生規(guī)模經濟效應、降低租房尋找成本);三是促進租購同權，包括保障承租人權利、提升租賃房權利。
“目前，第一件事情已嚴格落實，重點城市住房市場限購已落實多年。針對第二件事情，中央提出了擴大城鎮(zhèn)租賃住房供地包括對轉變土地用途、支持住房租賃市場發(fā)展的一系列政策及發(fā)展規(guī)?；赓U企業(yè)。針對第三件事情，租賃合同與價格備案、仲裁等政策加速制定，廣州、武漢、深圳等城市相繼提出賦予租賃房落戶、子女就學、公積金支持等權利。”柴鐸說。
優(yōu)惠政策多，賬能算明白
過去20年，中國房地產業(yè)經歷了土地紅利、金融紅利、管理紅利的時代轉換。如今，房地產掙快錢、大錢的時代已經過去，開發(fā)保障性租賃住房成為房企業(yè)務發(fā)展的一個方向。
租賃住房這條腿為什么相對比較短?倪虹說，由于開發(fā)商一直以來的高杠桿、快周轉經營模式，使得他們不愿意發(fā)展長周期的租賃住房。而此次政策力度大、措施實、含金量高，比如利用存量土地和房屋建設四種方式降低土地成本;比如降低企業(yè)稅費負擔，房產稅從12%降到4%等;特別是金融支持，對保障性租賃住房貸款在實施房地產信貸管理時予以差別化對待，中央還對符合條件的項目給予適當補助。
“這么多優(yōu)惠政策，就是想讓市場主體能夠算得過來賬，能夠去做。這也是企業(yè)根據市場需求實現(xiàn)轉型發(fā)展的一條新路。”倪虹說。
不同于公租房主要由政府投資建設和發(fā)放貨幣補貼，保障性租賃住房將由多主體投資、多渠道供給，其中，利用企事業(yè)單位自有閑置土地建設是一個重要方面。
從調研情況看，很多企事業(yè)單位有相當數量自有閑置土地，同時企事業(yè)單位新就業(yè)職工的住房又比較困難。此次意見給出了一個新政策，就是允許人口凈流入的大城市等，利用企事業(yè)單位自有閑置土地建設保障性租賃住房，主要是要面向單位新就業(yè)的青年職工，幫助他們解決階段性住房困難。
意見給出了落地舉措：一是明確城市范圍并賦予城市自主權。人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，企事業(yè)單位依法取得使用權的土地，經城市人民政府同意，在符合規(guī)劃、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許用于建設保障性租賃住房。
曹金彪表示，實際上把這個權利交給了城市，城市要不要用這項政策，要根據本地需求確定。沒有需求的地方，不能盲目建設。
二是對土地、規(guī)劃、審批及建設成本高等問題提出了解決路徑和方法。意見明確，企事業(yè)單位利用自有閑置土地建設，需變更土地用途，但不補繳土地價款，而且免收城市基礎設施配套費。同時，明確要快速審批，支持建設。意見還規(guī)定，企事業(yè)單位可以自建，自己沒有資金或沒有能力，也可以與住房租賃企業(yè)、房地產開發(fā)企業(yè)等合作建設運營。
三是對企事業(yè)單位建設保障性租賃住房明確要求要加強監(jiān)督管理。所建住房一定要小戶型，主要解決新市民、青年人住房困難。同時，不得上市銷售或變相銷售，也不得以保障性租賃住房為名，違規(guī)經營或者騙取優(yōu)惠政策，確保真正用于解決新市民、青年人的住房困難。
此外，產業(yè)園區(qū)配套用地，明確配套用地面積占項目總用地面積的比例上限從7%提高到15%，來建設保障性租賃住房。允許利用非居住存量房屋改建保障性租賃住房。這些措施的目的都是降低土地成本，使租金不高于市場租金，讓新市民、青年人能夠租得起。
對于商改租、工改租項目作保障性租賃住房，由政府組織相關部門做聯(lián)合審查，發(fā)放保障性租賃住房項目認定書，拿到這個認定書后，可以去辦理各項審批手續(xù)。就是說，用認定書的形式來簡化審批流程。
“原來這一類房屋水電氣的價格，可能有的是工業(yè)，有的是商業(yè)，這次意見明確，只要是當地政府認定它是保障性租賃住房，就可以享受民用水電氣價格。所以此次政策支持力度大、措施實，含金量還是比較高的。”倪虹表示。
對于習慣了掙快錢大錢的房地產企業(yè)，鼓勵和發(fā)展租賃住房對它們帶來什么樣的機會?“租賃住房肯定不可能像商品房那樣掙大錢、掙快錢，但是發(fā)展租賃住房，很多企業(yè)也認為這一塊潛力很大，需求很大，也都做了很多努力。相信這次國辦意見的出臺，會引導更多房地產開發(fā)企業(yè)和租賃企業(yè)去發(fā)展保障性租賃住房，通過發(fā)展保障性租賃住房，他們也可以壯大自身。”曹金彪說。
“會算賬”的先行榜樣
最近兩三年，其實租賃住房業(yè)務也成為了一些頭部房企的發(fā)展板塊，今年3月31日，萬科管理層在2020年業(yè)績線上發(fā)布會上表示，2020年在9個重點城市新開業(yè)房間數3.3萬間，萬科租賃住宅累積開業(yè)14.24萬間。
目前，萬科在全國的首個土地新建長租公寓項目落地的北京豐臺。
萬科在租賃住房上的先行實踐，也獲得了國家金融的支持。今年1月18日，萬科發(fā)布2021年面向合格投資者公開發(fā)行住房租賃專項公司債券(第一期)的發(fā)行公告，顯示其于2020年2月25日獲得中國證監(jiān)會核準面向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過人民幣30億元(含30億元)的住房租賃專項公司債券。
萬科此次募集資金用于住房租賃項目建設及補充公司營運資金，其中 21億元擬用于公司住房租賃項目建設和運營，扣除發(fā)行費用后剩余部分擬用于補充公司營運資金。
在城市方面，上海也積極推進租賃住房發(fā)展。中國房地產報記者注意到，7月7日，上海市委副書記、市長龔正在調研房地產市場時強調上海要大力發(fā)展租賃住房，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，扎實落實好“房住不炒”的定位要求。
在上海市房屋狀況信息中心，龔正察看了房地產市場監(jiān)測信息平臺，詳細了解住房供需和成交情況。相關負責人介紹說，監(jiān)測信息平臺匯集了超過5億條數據，搭建了住房租賃公共服務平臺，可為房地聯(lián)動、租賃管理、市場監(jiān)測等工作提供信息支撐。
在座談交流時，龔正說：“要堅持租購并舉，大力發(fā)展租賃住房，加大建設力度，盡快形成供應，更好滿足年輕人的居住需求。”
從目前我國人口流入趨勢看，呈現(xiàn)出“東遷”和“南下”的特征，其中長三角和珠三角囊括了70%以上的人口凈遷入量。今年4月9日，住建部召開保障性租賃住房工作座談會，北京、上海、廣州、深圳、福州、南寧6個城市政府及住建部負責人參會。倪虹在會上強調，城市人民政府要把發(fā)展保障性租賃住房，解決新市民、青年人住房問題列入重要議事議程。
北京一直是需要大力發(fā)展租賃住房的重要城市，據我愛我家剛發(fā)布的《2021年上半年北京住房租賃市場報告》顯示，2021年上半年，北京地區(qū)住房租賃交易量環(huán)比下降5.2%，同比增長29.1%。因畢業(yè)季助推，6月北京住房租賃交易量創(chuàng)近3年新高。
35歲以下群體成為北京地區(qū)住房租賃市場的主力軍。我愛我家研究院統(tǒng)計數據顯示，2021年上半年，超七成以上客戶集中在35歲以下，其中25-35歲客戶占比超過一半，“85后”“90后”成為當前租賃市場的支撐主力。
針對今年下半年北京住房租賃市場走勢，我愛我家研究院分析表示，當前，北京住房租賃需求依然較高，疊加北京良好的經濟活力、城市吸引力等優(yōu)勢，下半年北京住房租賃市場依舊向好，預計7月、8月住房租賃交易量將達到年內新高。
從頂層政策設計和推動落實上，住建部一直在加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。“這么多優(yōu)惠政策，發(fā)展保障性租賃住房將是今后房地產企業(yè)應該去努力探索的一個方向。” 住房和城鄉(xiāng)建設部副部長倪虹說。
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