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隨著武漢首批集中土拍落下帷幕，22城歷時近3個月時間的首批土地集中供應(yīng)正式收官。

據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，22城首批集中供地總計成交住宅用地(含綜合用地)約861宗地塊，土地出讓金總額10705.07億元，綜合溢價率約15%。

作為集中供地新政后的“首秀”，各城對于本輪集中供地十分重視，土地出讓方式和出讓規(guī)則更加精細(xì)化;與此同時，不同城市間冷熱度分化明顯，重點一、二線城市“搶地”難度大，一些熱門地塊甚至吸引了眾多房企披“甲”上陣，而“聯(lián)合拿地”也成為不少房企的土拍策略之一。

土拍規(guī)則精細(xì)化，附加條件多

從土拍規(guī)則看，22城中除了重慶的土拍規(guī)則(溢價率達(dá)到50%后，一個半月內(nèi)就要付清全部土地款)比較精簡外，其余城市的土拍規(guī)則限制條件較多。

其中，絕大部分集中供地城市對熱點地塊均設(shè)置了溢價率上限。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，所有出讓的住宅用地中71%都設(shè)定了土地價格上限，即達(dá)到上限的地塊要轉(zhuǎn)入其他環(huán)節(jié)的競拍或搖號。整體來看，大部分城市溢價上限基本控制在30%左右，如杭州設(shè)定溢價率上限為30%。

值得注意的是，北京集中供地溢價率平均上限僅為10%，部分熱點地塊甚至限定在個位數(shù);上海除了設(shè)定最高報價外，也規(guī)定了第一批次最高報價一般限定為起始價的110%，即溢價率不超過10%。10%的溢價率在22城中處于溢價上限相對較低位置。

與此同時，多城還設(shè)置了競配建租賃住房或競自持的條款。如北京所供應(yīng)的30宗地塊中，15宗地塊設(shè)置了配建公共租賃住房的規(guī)則，8宗地塊采取了競建公共租賃住房疊加競高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案的規(guī)則，城市副中心地塊則采取了競建國際人才社區(qū)住房、競高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案的競拍規(guī)則。

廣州集中推出的48宗地塊中，21宗地塊在限價基礎(chǔ)上設(shè)置了競配建租賃住房的規(guī)則，5宗地塊需競配建共有產(chǎn)權(quán)房。此外，深圳、南京、福州、廈門、天津等地也都設(shè)置了相應(yīng)的競配建租賃住房或競自持的條款。

城市間冷熱度分化明顯

首批集中供地下，不同城市之間的土拍表現(xiàn)“冰火兩重天”。

從成交總金額來看，杭州和北京的出讓金總額均超過千億元，其中杭州以1178.21億元排在首位，北京以1109.71億元緊隨其后。值得一提的是，在本輪土地集中出讓中，南京超越了一線城市廣州和上海，以992億元的總成交金額位列第三。

從溢價率上看，重慶、深圳、寧波、杭州、廈門等城市溢價率均在25%以上，“封頂+競配建”屢見不鮮。其中，重慶整體溢價率高達(dá)43%，位居22城第一位。據(jù)了解，在重慶火熱的土拍市場上，地方主管部門甚至一度呼吁房企冷靜參拍。

與之相對，長春、青島、沈陽等城市土拍就顯得較為冷清。長春40宗成交用地有30宗底價成交，占比為75%，并有2宗地塊流拍、11宗地塊中止出讓;青島延續(xù)勾地模式，出讓的55宗地中有54 宗以底價成交;而沈陽的土拍活動僅在開場兩個小時后便宣告結(jié)束，在當(dāng)日拍賣的25宗地塊中，有3宗地塊無人報名流拍，其余22宗地塊總成交價為197.86億元。另外，長春、青島的整體溢價率分別為2.1%與3.3%，排名22城中最后兩位。

多城圍堵房企“馬甲”拍地

自“兩集中”新政相繼落地后，房企“披甲上陣”圍標(biāo)土地的情況越來越多。比如，4月末在廣州首批集中供地土拍中，黃埔科學(xué)城宅地出現(xiàn)320個馬甲交了1300億保證金搶一塊宅地，有開發(fā)商硬是用了60個馬甲都沒搖上。

又如，在距蘇州首批集中供地還有十多天的時間里，金地、旭輝、綠城等多家千億房企狂設(shè)數(shù)十家“馬甲公司”。其中，最“壕”的是金地，兩天內(nèi)，其于江蘇太倉新成立15家房地產(chǎn)咨詢公司，除太倉棲吳房地產(chǎn)咨詢有限公司成立于5月17日外，另外14家皆于5月18日成立。這15家公司均由金地100%持股，注冊資本都為50萬元，法人均為同一人。

值得注意的是，為了降溫土地市場，多地及時出臺新規(guī)圍堵房企“馬甲”拍地行為。

3月4日，無錫在土地出讓掛牌文件解讀中提到，競拍公司需承諾除該競拍主體公司外，無“母公司及母公司其他下屬控股子公司”，或是“我公司(該競買人)下屬控股子公司”參與競拍，違反者將一年內(nèi)禁入無錫土地市場。

4月30日，上海首批住宅用地集中出讓信息交流會上，負(fù)責(zé)人強調(diào)，嚴(yán)格禁止房企用“馬甲”拍地，即同一地塊中不得出現(xiàn)關(guān)聯(lián)企業(yè)。

5月21日，蘇州發(fā)布規(guī)定，同一自然人、法人或其他組織直接絕對控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買，且競買人土地出讓金的資金來源應(yīng)為自有資金。對于違反規(guī)定的競買人，將被認(rèn)定為失信行為人，三年內(nèi)不得參與蘇州土拍。

事實上，除了上述集中供地城市外，南昌、東莞等不在22城之列的城市也出臺了相關(guān)政策，嚴(yán)禁房企“馬甲”拿地。

分析人士認(rèn)為，房企“馬甲”拍地的行為已經(jīng)引起了主管部門的注意，未來22城極有可能從嚴(yán)管控。如果集中供地政策擴展到全國，那么也有可能出現(xiàn)全國禁用“馬甲”拍地。

“抱團拿地”漸成趨勢

由于各城市集中供地時間較為接近，這就給房企帶來了不小的資金壓力。在本輪集中土拍中，“抱團拿地”漸成房企土拍策略之一。據(jù)統(tǒng)計，22個城市中，除沈陽、長沙、合肥外，其余城市均有房企聯(lián)合體拿地的情況。

如在北京的首批集中土拍中，共54家企業(yè)參與，其中有37個聯(lián)合體，其中金地+華潤+保利的“鐵三角”組合，聯(lián)合報名了30宗地里的21宗地。最終，北京成交地塊中，被房企聯(lián)合體拿下的地塊占比高達(dá)47%。

又如在廣州市首批集中出讓的42宗地塊中，有10宗地塊涉及合作拿地;在深圳市出讓的6宗地塊中，有2宗涉及合作拿地;在成都市出讓的40宗地塊中，有17宗涉及合作拿地;杭州57宗地塊中，有6宗地塊為合作拿地;重慶市出讓的46宗地塊中，有9宗地涉及合作拿地。

實際上，在集中供地背景下，房企“抱團”合作拿地已成趨勢，聯(lián)合拿地一方面可以幫助房企降低自身經(jīng)營風(fēng)險，另一方面也可以提升競得地塊的可能性。

克而瑞研究中心指出，中小房企尤其偏愛合作拿地，以此方式在被龍頭房企圍剿的土地市場尋求突破。此外，疊加三道紅線、土地“兩集中”政策，對房企的資金要求、調(diào)配能力、測算能力等都是非常大的挑戰(zhàn)，抱團取暖已經(jīng)成為行業(yè)共識。

結(jié)語

集中供地是房地產(chǎn)長效機制的又一個創(chuàng)新舉措，對于房企而言也是一場新的考驗。首批供地結(jié)束后，第二批集中供地也陸續(xù)拉開了帷幕。熱點城市是否會再升級土拍規(guī)則?各大房企之間的競爭是否會更加白熱化?中房網(wǎng)將會持續(xù)為您報道。(蘇曉/文)