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從行業(yè)到企業(yè)，在需求端出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇、調(diào)控政策在銷售總量下行的背景下持續(xù)放松、土地市場競爭格局與盈利質(zhì)量持續(xù)改善的背景下，龍頭地產(chǎn)股有望在監(jiān)管框架下迎來持續(xù)的經(jīng)營質(zhì)量改善，在行業(yè)持續(xù)出清的過程中，凈資產(chǎn)收益率有望企穩(wěn)回升。

政策寬松

在疫情陸續(xù)好轉(zhuǎn)，抑制企業(yè)推盤的不利因素逐漸消除的過程中，伴隨政策的持續(xù)寬松，供需兩端共同改善將逐步驅(qū)動房地產(chǎn)復(fù)蘇。板塊機會逐漸從政策預(yù)期過渡至基本面改善，具備拿地與推盤能力的龍頭及區(qū)域性房企，將受益于競爭格局與土地市場改善，實現(xiàn)銷售規(guī)模與經(jīng)營質(zhì)量的雙重反轉(zhuǎn)。

自上而下，我們持續(xù)關(guān)注三條核心主線：一是受益于民企出清后競爭格局改善的地方國企，如浦東金橋。二是中長期經(jīng)營質(zhì)量持續(xù)改善的全國性龍頭，如保利發(fā)展、萬科A、綠城中國。三是穩(wěn)健經(jīng)營民企，如濱江集團、旭輝控股集團。

風(fēng)險提示

融資政策變化：當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險事件頻發(fā)，融資政策對房企流動性影響顯著。信用風(fēng)險擴散將不利于房企籌集足夠資金進(jìn)行項目正常施工及開發(fā)，進(jìn)而影響開發(fā)、投資。

土地市場出讓規(guī)則變化：土地市場出讓規(guī)則變化，將影響報告中關(guān)于銷售、拿地、開工、投資等方面的測算結(jié)果。

房地產(chǎn)銷售政策變化：資金周轉(zhuǎn)加速或減慢將顯著影響行業(yè)現(xiàn)金使用效率，進(jìn)而影響開工、銷售、拿地等方面的測算結(jié)果。

地產(chǎn)調(diào)控政策變化：報告主要假設(shè)建立在調(diào)控政策穩(wěn)定的前提假設(shè)下，由于需求端變動受到房地產(chǎn)調(diào)控政策影響顯著，政策變化將影響去化率假設(shè)，導(dǎo)致銷售面積預(yù)測準(zhǔn)確性下降。

引用數(shù)據(jù)滯后或不及時：報告引用的公開數(shù)據(jù)可能存在信息滯后或更新不及時，存在引用數(shù)據(jù)滯后導(dǎo)致對預(yù)測結(jié)果及分析結(jié)論的準(zhǔn)確性產(chǎn)生影響。