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2021年6月30日，上海——最新發(fā)布的第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年我國65歲及以上人口的占比較2010年上升4.63個百分點，達到13.5%。由于2020年我國育齡婦女總和生育率為1.3，已經(jīng)顯著低于世代更替的水平。根據(jù)中國發(fā)展研究基金會的報告，預計到2025年“十四五”規(guī)劃完成時，我國65歲及以上的老年人將超過2.1億，占總人口數(shù)的約15%;到2035年和2050年時，中國65歲及以上的老年人將達到3.1億和接近3.8億，占總人口比例則分別達到22.3%和27.9%。如果以60歲及以上作為劃定老年人口的標準，中國的老年人口數(shù)量將會更多，到2050年時將有接近5億老年人。這將大大催生我國對于養(yǎng)老地產*的需求。

兩大核心因素制約過去中國養(yǎng)老地產的發(fā)展

開發(fā)商一直將持有型養(yǎng)老地產視為新的藍海，認為未來市場需求空間巨大。但由于種種制約因素，行動一直較為謹慎，相關項目研究的多，落地的少。在這些制約因素中，傳統(tǒng)觀念的束縛和投資成本是最為核心的因素。一直以來，中國人的傳統(tǒng)觀念是居家養(yǎng)老，養(yǎng)兒防老，對于新型養(yǎng)老產品的接受度不高。

同時，雖然國土資源部2014年明確界定了養(yǎng)老服務設施的用地范圍，指定養(yǎng)老服務設施用地是專門為老年人提供生活照料、康復護理、托管等服務的房屋和場地設施占用土地。但是，市場上可以用于養(yǎng)老服務設施的用地供應依然有限，再加上在國內持有型養(yǎng)老地產投資回收周期較長，這就造成了投資自持型的養(yǎng)老地產的驅動力不足。目前布局持有型養(yǎng)老地產的開發(fā)商多數(shù)是出于戰(zhàn)略布局的考量，或是為了解決政府要求的養(yǎng)老設施配套、存量土地和物業(yè)的出路。

而對于保險資金而言，其與持有型養(yǎng)老地產有著天然吻合的優(yōu)勢。“首先，持有型養(yǎng)老地產的長投資回報周期與保險資金的長投資周期十分匹配。其次，養(yǎng)老地產的產品可以有助于保險公司保單的銷售，從而一定程度解決養(yǎng)老地產項目運營周期長、資金成本高的問題。最后，養(yǎng)老地產產品也可以為險企提供長期穩(wěn)定的收益，幫助保險公司打造品牌，提升競爭力，從而實現(xiàn)雙贏。”水印養(yǎng)老社區(qū)中國有限公司投資拓展總監(jiān)曹韻指出。

此外我們發(fā)現(xiàn)外資基金也在越來越多地布局中國的養(yǎng)老地產，根據(jù)AgeLifePro的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止到2020年底，已有至少11個國家的40家公司進軍中國養(yǎng)老市場，遍布17個省份，已建成44個項目。比如，澳洲最大老年生活社區(qū)業(yè)主、運營商和開發(fā)商聯(lián)實(Lendlease)在中國的首個養(yǎng)生享老旗艦項目——逸浦薈選在了上海青浦，該項目已于2020年底正式開售。而外資基金這些舉措，正是基于對中國市場的前景看好，開始積極提前布局。

觀念轉變，政策推動，加速發(fā)展

隨著時間的推移，上面提到的制約中國養(yǎng)老地產發(fā)展的兩大核心因素已經(jīng)悄然地發(fā)生了變化。首先，經(jīng)過長時間的觀念拓荒，人們的養(yǎng)老觀念有了較大的轉變。以前，大多數(shù)老人退休后的生活便是圍繞著子女孫輩轉，而現(xiàn)在，越來越多的退休人員開始轉移生活重心，隨之對于養(yǎng)老的觀念也開始發(fā)生變化，尤其是在一線城市中，有些人剛到50歲就開始考慮未來的養(yǎng)老問題;同時，越來越多的老年人開始接受在養(yǎng)老社區(qū)居住，享受更好的配套設施和服務，擁有老年人自己專屬的社交圈子。這些觀念上的轉變將會促使養(yǎng)老地產的接受度越來越高。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，中國的家庭結構正日益小型化。2020年平均每個家庭戶的人口僅有2.62人，比2010年的3.10人減少了0.48人，這不僅僅是由于低生育率帶來的，與子女共同居住的情況逐漸減少，也是促進家庭結構小型化的重要原因之一。

十九大報告中提出構建養(yǎng)老、孝老、敬老政策體系和社會環(huán)境，推進醫(yī)養(yǎng)結合，加快老齡事業(yè)和產業(yè)發(fā)展。十四五規(guī)劃和2035年遠景目標綱要中也明確提出實施積極應對人口老齡化國家戰(zhàn)略。此外，2020年5月19日，上海市人民政府辦公廳發(fā)布《關于促進本市養(yǎng)老產業(yè)加快發(fā)展的若干意見》，明確提出“降低養(yǎng)老用地成本，制訂體現(xiàn)均質性、公益性和社會性的養(yǎng)老用地新地價，引導整體地價水平與標準廠房類工業(yè)基準地價相當。”這對于困擾開發(fā)商的養(yǎng)老地產土地成本問題無疑是一個重磅的利好消息。

國際經(jīng)驗加持，持有型養(yǎng)老地產投資被看好

在養(yǎng)老地產相對成熟的美國，養(yǎng)老地產的物業(yè)類型按照服務的對象大致可以分為活躍長者社區(qū)(Active Adult RetirementCommunities)、自理社區(qū)(Independent Living Communities)、半自理社區(qū)(Assisted Living Communities)、認知癥照護社區(qū)(Memory/ Dementia Care Communities)以及護理院(Skilled Nursing Facilities)5類。

持有型養(yǎng)老地產以自理社區(qū)、半自理社區(qū)、認知癥社區(qū)和護理院業(yè)態(tài)為主，包括含自理、護理院的持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)(Continuing Care Retirement Communities, CCRC)，CCRC通常也包括半自理和認知癥部分。在國際上，特別是美國，有成熟的REITs市場，醫(yī)療保健類REITs持有眾多的養(yǎng)老地產，它們通常依靠不同專業(yè)運營機構實行持有型養(yǎng)老地產的資產價值;同樣，機構投資方(如私募基金、REITs，主權基金、退休基金等等)通常只作為投資方，而是專業(yè)運營品牌合作，實現(xiàn)預期的投資回報。專業(yè)細分的經(jīng)驗值得國內公司學習和思考。

根據(jù)國際經(jīng)驗來看，養(yǎng)老地產板塊在中長期投資收益率上的表現(xiàn)十分優(yōu)異，僅次于工業(yè)地產，因此對于投資人而言，養(yǎng)老地產相較于傳統(tǒng)的商辦類物業(yè)有較強的競爭優(yōu)勢。而且由于養(yǎng)老地產產品本身的特性使得其具有較強的抗周期能力以及長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益，因此受到中長線投資人的青睞。

展望未來，我們認為中國社會老齡化的發(fā)展將會持續(xù)推升中國持有型養(yǎng)老地產的需求。“雖然目前投資收益率數(shù)據(jù)有限，但是中長期而言，持有型養(yǎng)老地產的投資回報率可能不輸于其他商業(yè)房地產類別。同時養(yǎng)老地產不像其他物業(yè)類型那樣具有較強的周期性，也為投資者提供了多樣化的選擇，”仲量聯(lián)行中國區(qū)評估和咨詢服務部執(zhí)行董事熊建平表示。

*本文提到的養(yǎng)老地產主要指持有型養(yǎng)老地產