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“這次下跌具有標(biāo)志性意義。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

6月份，國家統(tǒng)計局對外發(fā)布了“5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”，深圳二手住宅銷售價格在連續(xù)上漲23個月后首次出現(xiàn)下調(diào)，由4月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。這在過去是不可想象的。

據(jù)券商中國記者梳理統(tǒng)計，2019年9月至2020年11月，深圳二手房價環(huán)比漲幅均位居全國前五;繼2020年3月和6月漲幅位居全國第一后，10月漲幅再次升至全國之首。另根據(jù)數(shù)據(jù)寶公布的《2020年316個城市房價排行榜》，深圳二手房和新房均價分別為8.7萬元/平方米、6.2萬元/平方米。

面對樓市迅猛漲勢，深圳于2020年7月15日推出調(diào)控政策，從限購、限貸、打擊“假離婚”、豪宅線調(diào)整等多方面入手降溫樓市。2021年2月8日，深圳建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，二手房市場進入冰點。

“新政”之下，深圳一二手房市場表現(xiàn)出現(xiàn)明顯變化：新房市場依舊火熱，新房價格與二手房價格“倒掛”明顯，“打新”成為高頻熱詞;二手樓市成交量則出現(xiàn)持續(xù)性下滑。自3月始，深圳二手住宅網(wǎng)簽量跌破5000套，5月網(wǎng)簽量僅僅3781套，是近一年來過戶量最低月份。

深圳二手房市場成交低迷，被擠壓的購房需求繼續(xù)推高新房市場熱度。

據(jù)相關(guān)機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，深圳新房3月合計成交5305套新房，環(huán)比上漲46.5%，同比上漲45%，創(chuàng)下2015以來同期月度新高;去化周期也持續(xù)走低，4月份庫存跌破4個月。

在西部熱點片區(qū)甚至傳出“萬人搖號”信息，其中3月開盤的光明萬悅山“打新”被稱作是“深圳史上最嚴(yán)打新”。

據(jù)不完全統(tǒng)計，光明萬悅山認(rèn)籌購房者被拒原因多達29種，當(dāng)中包括“收入與社保明細(xì)差距過大”“征信查詢次數(shù)多”“小產(chǎn)權(quán)交易”“結(jié)婚證信息不全”“社保月數(shù)對不上”等。

在深圳樓市“價量齊跌”背景下，深圳購房者與業(yè)主之間無形的“較量”才剛剛開始;市場內(nèi)開發(fā)商與中介也開始轉(zhuǎn)換“角色”。

打新熱與嚴(yán)管下的購房者

“從事建筑設(shè)計行業(yè)雖然兜里沒錢，但我依然保持著對房子的追求。”在光明、寶安等區(qū)域“打新”失敗后，買不起豪宅盤的晏旭自我調(diào)侃。

“打新積分政策出來后，買新房的機率大大降低，上次參與了光明萬悅山打新，入圍積分要72.3，我的購房積分只有50多。”晏旭認(rèn)為，深圳房價日后只會上漲，若不盡快上車以后會更難。

另外一位新深圳人侯俊也和晏旭一樣，希望早日上車能在深圳安家。

“我來深圳3年多，3月份和同事一起打新寶安領(lǐng)航城，同事中簽了，我沒有。”

侯俊告訴中國房地產(chǎn)報大灣區(qū)，他的首付預(yù)算是150萬元左右，如果買西部的二手房只能選擇一房一廳上車，無法滿足結(jié)婚生孩子以后的居住需求。

“如果選擇東部還是有很多樓盤可以買的，但我本身在西部工作，也比較看好西部的發(fā)展，所在預(yù)算有限的情況下，只能寄托在打新了。”

在深圳當(dāng)前嚴(yán)管之下的打新市場，焦慮的不僅是無法中簽的購房者，還有已經(jīng)中簽的“幸運兒”。

“我中簽的華潤城四期首付款已經(jīng)支付完畢，但房子遲遲沒有辦理備案。”深圳一位華為員工鄧燦表示，“我擔(dān)心審核不過，現(xiàn)在打新很嚴(yán)格，除了直系親屬轉(zhuǎn)賬，其他都會被認(rèn)為不合規(guī)”。

鄧燦提到華潤城四期中簽以后被查到購房資質(zhì)、資金來源問題的購房者很多，雖然自己資金來源沒問題，但在對打新審核異常嚴(yán)格的環(huán)境下，擔(dān)心會被誤傷。

在深圳新房面前，即便是預(yù)算千萬的購房者也很被動。

“我一直讓丈夫買房但是他不聽，所以在深圳生活了10年都沒房”，利歡歡預(yù)算買1000萬元左右四房，著手打新一年后依舊沒有買到滿意的房子。

“沒想到新盤備案價越來越貴，品質(zhì)也不見得好”，利歡歡原本計劃購入南山蛇口的半山臻境，但總價超出預(yù)算100多萬元便作罷。

據(jù)悉，6月4日，半山臻境正式開13個小時后順利清盤，項目備案價約10.14萬元/平方米，總價區(qū)間在1036萬-1975萬元/套。

“早知道就選半山臻境了，現(xiàn)在寶安尖崗山萬科都會四季這種‘三無’(無學(xué)校、無商業(yè)、無交通)樓盤單價都要9萬元了，且新房備案價一年比一年高。”

深圳業(yè)主與買家拉鋸戰(zhàn)進行時

深圳二手房成交量持續(xù)下跌，并未引發(fā)深圳業(yè)主對樓盤掛牌價集體下調(diào)。相反，深圳二手住宅掛牌價整體呈現(xiàn)上漲趨勢。

根據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至5月31日，深圳市二手住宅掛牌價繼續(xù)保持環(huán)比上漲趨勢;其中兩月內(nèi)有價格變動8276套房源中，有過半數(shù)(58%)房源將報價上調(diào)。

“總體而言，寶安中心業(yè)主愿意降價的很少，只有一些著急用錢的才會這樣做。現(xiàn)在處于橫盤狀態(tài)，有近四分之一業(yè)主撤盤倒是真的，原因是降價了就不夠拿錢換房。”蔣婷婷說。她在壹城中心一家地產(chǎn)中介門店工作。

東部熱度雖然不及西部，愿意降價出售的業(yè)主仍是少數(shù)。

“我有置換需求，如果降價賣了就買不起了。”牟林家在坪山區(qū)，原本計劃將房屋賣出后換一套大一點的房子，但二手房指導(dǎo)價出臺后，換房計劃被迫中斷。

他承認(rèn)，目前深圳二手房市場確冷淡了很多，想要不降價出手非常困難。“我身邊有一個朋友，因公司急需錢想賣掉坪山區(qū)一套房子，那套房子市場價480萬元左右，掛牌價是420萬元，降了60萬元也沒有成交。”

一位負(fù)責(zé)布吉片區(qū)的中介陳玲告訴中國房地產(chǎn)報大灣區(qū)，“最近幾個月幾乎零成交，業(yè)主也沒有考慮降價，還是觀望態(tài)度。”

“布吉片區(qū)無論是商業(yè)還是教學(xué)資源都很缺乏，再加上二手房指導(dǎo)價抬高首付款比例，可以成交的項目少之又少。”上述人士提到。

被迫改變的深圳開發(fā)和中介

深圳樓市調(diào)控下，房產(chǎn)中介門店顯得非常冷清，再加上深圳夏日暴雨不斷，曾小華的門店門可羅雀。

曾小華是一位負(fù)責(zé)龍華片區(qū)的房產(chǎn)中介，從事這一行業(yè)已4年，由于市場冷淡，他和同事常常坐在門店外的椅子上乘涼。“我們門店成交量從二手房指導(dǎo)價政策推出以后業(yè)務(wù)量下降了一半，如果情況持續(xù)到明年，計劃換去別的城市發(fā)展。”

曾小華提到，他身邊有不少同行做兼職，給輔導(dǎo)課程做銷售，也有干保險的。

和曾小華一樣，有離開深圳打算的還有負(fù)責(zé)東部龍崗市場的龔小平。“我現(xiàn)在一個月底薪加提成只有4000多元，好不容易成交一套房平臺要收走一大筆平臺費，月薪最多也就1萬元;丈夫是從事工程建設(shè)方面的，兩個人工資加起來勉強夠家里人生活”。

面對深圳當(dāng)前樓市嚴(yán)管局面，需要作出改變的不只深圳房產(chǎn)中介，還有深圳開發(fā)商。

一位頭部房企負(fù)責(zé)人表示，“政府對深圳樓市監(jiān)管是非常有效果的，態(tài)度也很明確，就是要把房地產(chǎn)熱度打壓下去”。

“因為深圳新房限價利潤太薄，開發(fā)商拿深圳地塊都很謹(jǐn)慎，日后估計只有國企可能會配合政府拿地。“上述人士提到。

市場“另類”：一次性付清上千萬房款購房者

中國房地產(chǎn)報大灣區(qū)走訪寶安中心、南山前海、龍華紅山、龍崗布吉等片區(qū)門店發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前深圳市場還有另一類購房者，他們不受指導(dǎo)價影響，面對上千萬元總價房款，依舊能夠一次性付清，甚至在部分片區(qū)成為主力客戶。

“現(xiàn)在龍華紅山片區(qū)成交的客戶都是買‘雙拼房’大戶型，總價在1000萬元左右。”負(fù)責(zé)紅山片區(qū)的中介曾小華透露，“這種房子有兩個房產(chǎn)證，要貸款也貸不到多少錢，而且無法把稅費做低，所以大多數(shù)客戶選擇一次性付清。”

曾小華表示，這類客戶年紀(jì)在40歲左右，有改善需求，資金比較充裕。

在深圳典型豪宅片區(qū)也出現(xiàn)類似情況。

“現(xiàn)在買深圳灣豪宅客戶有兩種，一是做實業(yè)出身的老板，另是來錢快的年輕人。”一個負(fù)責(zé)深圳灣豪宅片區(qū)的中介白軒說到。

“指導(dǎo)價影響的是貸款比例，當(dāng)前買大戶型的客戶都是一次性付款，買小戶型的才會選擇辦理貸款。其中一個全款買豪宅客戶是1994年出生的女孩子，靠著炒比特幣賺了一筆。”白軒說。

冰火兩重天下，深圳樓市走向未知

深圳樓市嚴(yán)格調(diào)控的市場環(huán)境下，一面是打不中新盤又買不起二手房的深圳剛需群體，另一方面是豪擲千金買豪宅的購房者。

在深圳二手房市場進入“冰凍”時，深圳新房市場異常火熱。

這與深圳住宅供應(yīng)量不足的客觀情況息息相關(guān)。

根據(jù)深圳官方消息，截至2020年底，深圳共有住房1082萬套，其中商品房為189萬套。深圳目前常住人口1344萬，以上次人口統(tǒng)計戶籍家庭人數(shù)2.11人計算，深圳戶籍家庭為235萬戶。

如果以商品房需滿足戶籍家庭來算，商品房數(shù)量為189萬套，假定一套房子滿足一戶戶籍家庭需求，那么商品房缺口約為46萬套。

針對深圳住宅供應(yīng)不足的問題，今年深圳將居住用地供給加大到363.3公頃，占計劃供應(yīng)總量的32.1%，較2020年、2019年居住用地計劃供應(yīng)量分別提高了24%、142%。

據(jù)悉，“十四五”期間，深圳將累計供應(yīng)居住用地15平方公里(公共住房用地占比不低于60%)、完成10平方公里居住用地整備，建設(shè)籌集租賃型、安居型、人才房等公共住房共40萬套。

“深圳地域面積較小，經(jīng)濟任務(wù)壓力比較大，過往每年的供地計劃中包括了大量的工商物業(yè)，而住宅尤其是保障性住房始終較為短缺，形成土地資源錯配的格局。今年加大宅地供應(yīng)說明深圳市決心扭轉(zhuǎn)這一局面，從深入解決居住問題出發(fā)釋放土地。”中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁在接受媒體采訪中提到。

對于當(dāng)前深圳增加居住用地能否對深圳樓市起到降溫的效果，李宇嘉在接受中國房地產(chǎn)報大灣區(qū)采訪是說到，“增加居住用地緩解住在供應(yīng)缺口從邏輯上是成立的，但還需要對商品房面積和價格進行限定，同時配建大量的租賃住房，實施配套的限購、限貸等措施，才能夠?qū)ι钲跇鞘衅鸬浇禍氐淖饔谩?rdquo;

此外，李宇嘉認(rèn)為“如果后續(xù)貨幣政策再次寬松，加上監(jiān)管不嚴(yán)格，經(jīng)營貸、深房理等亂象就會卷土重來。”

針對當(dāng)前深圳二手房銷售價格在23個月連漲后首次下跌情況，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜在接受中國房地產(chǎn)報大灣區(qū)采訪時表示，“深圳二手房價格出現(xiàn)下跌是強力調(diào)控與干預(yù)所造成的，如果通脹預(yù)期強烈大勢不改，深圳二手房價格與成交量還有反彈可能。”(賴蘇婷)