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近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的深入，融資渠道受限、債務(wù)壓力加劇下，整個(gè)行業(yè)正進(jìn)入新一輪的“洗牌”階段。而眼下，隨著港交所提高主板上市盈利門檻，那些規(guī)模沒(méi)有支撐、盈利不夠穩(wěn)定的房企也被直接攔截在了香港資本市場(chǎng)的大門之外。這同時(shí)也意味著，能否成功登陸資本市場(chǎng)，也正成為檢驗(yàn)房企“含金量”和實(shí)力的一項(xiàng)重要衡量依據(jù)。

6月23日，三巽控股集團(tuán)(6611.HK)(以下簡(jiǎn)稱“三巽”或“三巽集團(tuán)”)正式通過(guò)港交所聆訊，并于6月30日宣布，三巽于6月30日至7月12日公開(kāi)招股，并將于7月19日上市。三巽也將成為今年首家通過(guò)IPO上市房企。

根據(jù)公司招股書(shū)，近3年，三巽營(yíng)收增長(zhǎng)超過(guò)400%、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)超過(guò)700%。在行業(yè)承壓的現(xiàn)實(shí)背景下，三巽能取得如此成績(jī)并不容易。此次成功闖關(guān)IPO并即將登陸港交所，也有力印證了三巽過(guò)硬的企業(yè)實(shí)力。

一、首家IPO上市徽系房企 邁向版圖擴(kuò)張新時(shí)代

三巽作為“徽系”房企的代表，自2004年成立前身“安徽三巽投資”以來(lái)，持續(xù)深耕安徽省的房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)了安徽省境內(nèi)核心城市的多層次開(kāi)發(fā)。得益于中國(guó)城鎮(zhèn)化率的不斷提升、人均可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng)，疊加公司具有前瞻性的發(fā)展戰(zhàn)略，三巽集團(tuán)在過(guò)去幾年發(fā)展突飛猛進(jìn)，規(guī)模不斷擴(kuò)大。公司近年來(lái)夯實(shí)長(zhǎng)三公司業(yè)務(wù)布局，成功打入山東省和江蘇省的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司持續(xù)專注城鎮(zhèn)化率相對(duì)較低的城市，繼續(xù)貫徹“低線為主、二線為輔”的發(fā)展戰(zhàn)略，積極在潛力市場(chǎng)區(qū)域跑馬圈地。

得益于前瞻性的戰(zhàn)略規(guī)劃，三巽過(guò)去三年的營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)了爆發(fā)式增長(zhǎng)，尤其是2019年三巽營(yíng)業(yè)收入大幅增長(zhǎng)，從2018年的7.24億元人民幣增加至31.09億元，并于2020年進(jìn)一步提升至39.46億元。

截止至2021年4月30日，三巽還處于開(kāi)發(fā)階段的項(xiàng)目共有44個(gè)，覆蓋了三個(gè)省的12個(gè)城市，擁有總土地儲(chǔ)備由2018年底的390萬(wàn)平方米增加至430萬(wàn)平方米。近年來(lái)，公司不斷將業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)大至安徽以外的區(qū)域，這不僅有助于減少單一市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)借助優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)布局，也為日后的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供有效支持。

作為房企中具有明顯深耕特色的房企，三巽集團(tuán)的營(yíng)收大部分由安徽房地產(chǎn)市場(chǎng)貢獻(xiàn)。也正是得益于安徽省經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，以及公司長(zhǎng)期在區(qū)域內(nèi)的精耕細(xì)作，三巽集團(tuán)在當(dāng)?shù)貐^(qū)域市場(chǎng)占據(jù)著領(lǐng)先地位，并在全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企排名中嶄露頭角。2019年三巽的營(yíng)收在安徽省私人房企排名第三。此外公司已經(jīng)連續(xù)2年躋身中國(guó)房地產(chǎn)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)，目前位居中國(guó)房地產(chǎn)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)第85位、中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值50強(qiáng)。

二、毛利亮眼、財(cái)務(wù)穩(wěn)健，上市加速成長(zhǎng)性釋放

從財(cái)務(wù)的角度來(lái)審視三巽集團(tuán)，不難發(fā)現(xiàn)其在長(zhǎng)期行業(yè)與區(qū)域深耕中，所打造的夯實(shí)根基，而這也重點(diǎn)體現(xiàn)在其盈利能力以及穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)上。

近年來(lái)，公司業(yè)績(jī)保持良好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，公司2018年、2019年、2020年分別實(shí)現(xiàn)歸屬股東凈利潤(rùn)5762萬(wàn)、4.42億、3.67億。其中，2019年較2018年同比大幅增長(zhǎng)近8倍，而2020年較2019年同比則有所下滑，主要原因是受新冠疫情影響導(dǎo)致的停產(chǎn)停工，公司項(xiàng)目受到不同程度的進(jìn)度影響，銷售及交付周期延長(zhǎng)。

值得一提的是，從三年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上看，三巽的盈利能力在地方房企里表現(xiàn)相當(dāng)穩(wěn)健。2018年至2020年毛利率分別為28.6%、31.5%、27.0%。疫情影響下，盡管2020年毛利率有所下降，但整體表現(xiàn)仍然不俗。

隨著銷售業(yè)績(jī)的提升，三巽在過(guò)去三年里針對(duì)財(cái)務(wù)端的優(yōu)化得到了顯著效果，優(yōu)勢(shì)更趨穩(wěn)固。公司2018年、2019年、2020年年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物分別為8165萬(wàn)、2.86億、4.57億。在手現(xiàn)金充沛，流動(dòng)性狀況持續(xù)向好。

企業(yè)負(fù)債方面，如按照“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算的話，2020年末公司資產(chǎn)負(fù)債率為79.4%，略高于紅線標(biāo)準(zhǔn)，但較上年同期下降了5.7個(gè)百分點(diǎn)，下降趨勢(shì)明顯。而隨著此次上市打開(kāi)融資渠道之后，在未來(lái)幾年三巽集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率有望降至標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)。此外，三巽的凈資產(chǎn)負(fù)債率近三年也均達(dá)到“三道紅線”政策標(biāo)準(zhǔn)。

另外在償債能力方面，從現(xiàn)金短債比上看，三巽三年的現(xiàn)金短債比分別為1.2、1.8、2.1，三年現(xiàn)金短債比全部過(guò)線。綜合來(lái)看，三巽沒(méi)有短期償債壓力，公司整體償債能力較強(qiáng)，離綠檔房企標(biāo)準(zhǔn)只差臨門一腳。

此番上市之后，三巽集團(tuán)不僅獲得了可持續(xù)融資的平臺(tái)，還能提高企業(yè)知名度，可謂是一舉兩得。公司方面也表示未來(lái)將會(huì)打通更多融資渠道，豐富融資手段，通過(guò)發(fā)行債券、資產(chǎn)抵押證券計(jì)劃來(lái)為公司業(yè)務(wù)擴(kuò)張?zhí)峁┭a(bǔ)充。

展望未來(lái)，隨著上市后資本實(shí)力的增強(qiáng)，充裕的現(xiàn)金也將有效的支持公司發(fā)展戰(zhàn)略，借此進(jìn)一步鞏固安徽大本營(yíng)市場(chǎng)地位，并抓住周邊城市發(fā)展契機(jī)，在長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)城市群等加速布局。

三、深耕與擴(kuò)張并行，多元化拓儲(chǔ)助力發(fā)展

房企的生命線在于土地儲(chǔ)備。在拿地方面，三巽一直深耕于安徽省并具有強(qiáng)大的市場(chǎng)地位，采用多元化的拿地策略，豐富優(yōu)化土儲(chǔ)，積極布局長(zhǎng)三角地區(qū)，開(kāi)拓進(jìn)軍如合肥和南京等一類的二線城市。

根據(jù)招股書(shū)截止至2021年四月底數(shù)據(jù)，三巽擁有項(xiàng)目合計(jì)44個(gè)，覆蓋全國(guó)12個(gè)城市，總土儲(chǔ)面積約430萬(wàn)平方米，包括23.88萬(wàn)平方米的已竣工物業(yè)，344.56萬(wàn)平方米的在建物業(yè)以及60.91萬(wàn)平方米的持作未來(lái)發(fā)展物業(yè)，占總土地儲(chǔ)備百分比分別為5.6%、80.3%、14.1%。此外，土儲(chǔ)覆蓋的城市包括安徽省的合肥、淮南、滁州、亳州、阜陽(yáng)、宿州及安慶、山東省的泰安以及江蘇省的南京和無(wú)錫。

不難發(fā)現(xiàn)，在長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程中，三巽持續(xù)扎根在安徽本土，不斷鞏固其在當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)地位。目前公司已在安徽省搶占多個(gè)重點(diǎn)城市，而根據(jù)克而瑞公布的銷售額統(tǒng)計(jì)，三巽在2020年在安徽省頂級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商穩(wěn)居第三名，區(qū)域領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)明顯。

隨著三巽不斷擴(kuò)大在本土的品牌影響力，公司也已打造出專屬的三巽品牌，多年的本土的積累亦在加速釋放成長(zhǎng)勢(shì)能，在拿地、銷售以及開(kāi)發(fā)協(xié)同上帶來(lái)了巨大的經(jīng)營(yíng)效益。

與此同時(shí)，三巽在未來(lái)的戰(zhàn)略部署上亦表示將繼續(xù)鞏固在安徽省的市場(chǎng)地位，并借助地緣優(yōu)勢(shì)積極拓展至安徽省周邊城市，布局長(zhǎng)三角地區(qū)，如杭州、寧波及無(wú)錫等城市，并進(jìn)一步拓展至粵港澳大灣區(qū)、武漢、鄭州等城市。

為此，公司落地深耕“2+X”的戰(zhàn)略，該戰(zhàn)略中的“2”，指的即是環(huán)滬、環(huán)皖城市群+長(zhǎng)三角國(guó)家戰(zhàn)略重點(diǎn)城市，而“X”則代表長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶+隴海線沿線重點(diǎn)城市;京滬高鐵、京九高鐵、沿海高鐵沿線重點(diǎn)城市，通過(guò)聚焦與深耕，公司將市場(chǎng)不斷做深做透。而依循戰(zhàn)略發(fā)展方向，三巽在土儲(chǔ)資源獲取上，也將繼續(xù)采取多元化的拿地策略，通過(guò)招拍掛、收并購(gòu)以及與優(yōu)秀房企開(kāi)發(fā)商合作等方式拓展土地儲(chǔ)備。

四、結(jié)語(yǔ)

三巽集團(tuán)作為一家植根于安徽省，布局長(zhǎng)三角地區(qū)的專注于住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)的同時(shí)，公司不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，并積極擴(kuò)張土地儲(chǔ)備助力自身的發(fā)展。

縱觀國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，中小房企若想做強(qiáng)做大，往往可行的路徑也正是通過(guò)重點(diǎn)區(qū)域的深耕發(fā)展，鞏固本土地位，形成品牌效應(yīng)的同時(shí)，再進(jìn)行對(duì)外擴(kuò)張之路。從三巽的發(fā)展趨勢(shì)和戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃看，公司不斷夯實(shí)的基本面，以及在優(yōu)勢(shì)區(qū)域所積累的深耕經(jīng)驗(yàn)，已經(jīng)具備了全國(guó)化擴(kuò)張的潛力。而在上市得到資本助力后，其也將大概率開(kāi)啟新的成長(zhǎng)加速度，值得期待。