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近年來，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控的深入，融資渠道受限、債務(wù)壓力加劇下，整個行業(yè)正進入新一輪的“洗牌”階段。而眼下，隨著港交所提高主板上市盈利門檻，那些規(guī)模沒有支撐、盈利不夠穩(wěn)定的房企也被直接攔截在了香港資本市場的大門之外。這同時也意味著，能否成功登陸資本市場，也正成為檢驗房企“含金量”和實力的一項重要衡量依據(jù)。

6月23日，三巽控股集團(6611.HK)(以下簡稱“三巽”或“三巽集團”)正式通過港交所聆訊，并于6月30日宣布，三巽于6月30日至7月12日公開招股，并將于7月19日上市。三巽也將成為今年首家通過IPO上市房企。

根據(jù)公司招股書，近3年，三巽營收增長超過400%、凈利潤增長超過700%。在行業(yè)承壓的現(xiàn)實背景下，三巽能取得如此成績并不容易。此次成功闖關(guān)IPO并即將登陸港交所，也有力印證了三巽過硬的企業(yè)實力。

一、首家IPO上市徽系房企 邁向版圖擴張新時代

三巽作為“徽系”房企的代表，自2004年成立前身“安徽三巽投資”以來，持續(xù)深耕安徽省的房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)了安徽省境內(nèi)核心城市的多層次開發(fā)。得益于中國城鎮(zhèn)化率的不斷提升、人均可支配收入的持續(xù)增長，疊加公司具有前瞻性的發(fā)展戰(zhàn)略，三巽集團在過去幾年發(fā)展突飛猛進，規(guī)模不斷擴大。公司近年來夯實長三公司業(yè)務(wù)布局，成功打入山東省和江蘇省的房地產(chǎn)市場，公司持續(xù)專注城鎮(zhèn)化率相對較低的城市，繼續(xù)貫徹“低線為主、二線為輔”的發(fā)展戰(zhàn)略，積極在潛力市場區(qū)域跑馬圈地。

得益于前瞻性的戰(zhàn)略規(guī)劃，三巽過去三年的營業(yè)收入實現(xiàn)了爆發(fā)式增長，尤其是2019年三巽營業(yè)收入大幅增長，從2018年的7.24億元人民幣增加至31.09億元，并于2020年進一步提升至39.46億元。

截止至2021年4月30日，三巽還處于開發(fā)階段的項目共有44個，覆蓋了三個省的12個城市，擁有總土地儲備由2018年底的390萬平方米增加至430萬平方米。近年來，公司不斷將業(yè)務(wù)范圍擴大至安徽以外的區(qū)域，這不僅有助于減少單一市場經(jīng)營帶來的潛在風(fēng)險，同時借助優(yōu)質(zhì)的土儲布局，也為日后的業(yè)績增長提供有效支持。

作為房企中具有明顯深耕特色的房企，三巽集團的營收大部分由安徽房地產(chǎn)市場貢獻。也正是得益于安徽省經(jīng)濟的不斷發(fā)展，以及公司長期在區(qū)域內(nèi)的精耕細作，三巽集團在當?shù)貐^(qū)域市場占據(jù)著領(lǐng)先地位，并在全國百強房企排名中嶄露頭角。2019年三巽的營收在安徽省私人房企排名第三。此外公司已經(jīng)連續(xù)2年躋身中國房地產(chǎn)綜合實力百強，目前位居中國房地產(chǎn)綜合實力百強第85位、中國房地產(chǎn)品牌價值50強。

二、毛利亮眼、財務(wù)穩(wěn)健，上市加速成長性釋放

從財務(wù)的角度來審視三巽集團，不難發(fā)現(xiàn)其在長期行業(yè)與區(qū)域深耕中，所打造的夯實根基，而這也重點體現(xiàn)在其盈利能力以及穩(wěn)健的財務(wù)表現(xiàn)上。

近年來，公司業(yè)績保持良好的增長態(tài)勢，公司2018年、2019年、2020年分別實現(xiàn)歸屬股東凈利潤5762萬、4.42億、3.67億。其中，2019年較2018年同比大幅增長近8倍，而2020年較2019年同比則有所下滑，主要原因是受新冠疫情影響導(dǎo)致的停產(chǎn)停工，公司項目受到不同程度的進度影響，銷售及交付周期延長。

值得一提的是，從三年的財務(wù)數(shù)據(jù)上看，三巽的盈利能力在地方房企里表現(xiàn)相當穩(wěn)健。2018年至2020年毛利率分別為28.6%、31.5%、27.0%。疫情影響下，盡管2020年毛利率有所下降，但整體表現(xiàn)仍然不俗。

隨著銷售業(yè)績的提升，三巽在過去三年里針對財務(wù)端的優(yōu)化得到了顯著效果，優(yōu)勢更趨穩(wěn)固。公司2018年、2019年、2020年年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物分別為8165萬、2.86億、4.57億。在手現(xiàn)金充沛，流動性狀況持續(xù)向好。

企業(yè)負債方面，如按照“三道紅線”標準來計算的話，2020年末公司資產(chǎn)負債率為79.4%，略高于紅線標準，但較上年同期下降了5.7個百分點，下降趨勢明顯。而隨著此次上市打開融資渠道之后，在未來幾年三巽集團的資產(chǎn)負債率有望降至標準之內(nèi)。此外，三巽的凈資產(chǎn)負債率近三年也均達到“三道紅線”政策標準。

另外在償債能力方面，從現(xiàn)金短債比上看，三巽三年的現(xiàn)金短債比分別為1.2、1.8、2.1，三年現(xiàn)金短債比全部過線。綜合來看，三巽沒有短期償債壓力，公司整體償債能力較強，離綠檔房企標準只差臨門一腳。

此番上市之后，三巽集團不僅獲得了可持續(xù)融資的平臺，還能提高企業(yè)知名度，可謂是一舉兩得。公司方面也表示未來將會打通更多融資渠道，豐富融資手段，通過發(fā)行債券、資產(chǎn)抵押證券計劃來為公司業(yè)務(wù)擴張?zhí)峁┭a充。

展望未來，隨著上市后資本實力的增強，充裕的現(xiàn)金也將有效的支持公司發(fā)展戰(zhàn)略，借此進一步鞏固安徽大本營市場地位，并抓住周邊城市發(fā)展契機，在長三角、粵港澳大灣區(qū)城市群等加速布局。

三、深耕與擴張并行，多元化拓儲助力發(fā)展

房企的生命線在于土地儲備。在拿地方面，三巽一直深耕于安徽省并具有強大的市場地位，采用多元化的拿地策略，豐富優(yōu)化土儲，積極布局長三角地區(qū)，開拓進軍如合肥和南京等一類的二線城市。

根據(jù)招股書截止至2021年四月底數(shù)據(jù)，三巽擁有項目合計44個，覆蓋全國12個城市，總土儲面積約430萬平方米，包括23.88萬平方米的已竣工物業(yè)，344.56萬平方米的在建物業(yè)以及60.91萬平方米的持作未來發(fā)展物業(yè)，占總土地儲備百分比分別為5.6%、80.3%、14.1%。此外，土儲覆蓋的城市包括安徽省的合肥、淮南、滁州、亳州、阜陽、宿州及安慶、山東省的泰安以及江蘇省的南京和無錫。

不難發(fā)現(xiàn)，在長期發(fā)展過程中，三巽持續(xù)扎根在安徽本土，不斷鞏固其在當?shù)氐氖袌龅匚?。目前公司已在安徽省搶占多個重點城市，而根據(jù)克而瑞公布的銷售額統(tǒng)計，三巽在2020年在安徽省頂級房地產(chǎn)開發(fā)商穩(wěn)居第三名，區(qū)域領(lǐng)先優(yōu)勢明顯。

隨著三巽不斷擴大在本土的品牌影響力，公司也已打造出專屬的三巽品牌，多年的本土的積累亦在加速釋放成長勢能，在拿地、銷售以及開發(fā)協(xié)同上帶來了巨大的經(jīng)營效益。

與此同時，三巽在未來的戰(zhàn)略部署上亦表示將繼續(xù)鞏固在安徽省的市場地位，并借助地緣優(yōu)勢積極拓展至安徽省周邊城市，布局長三角地區(qū)，如杭州、寧波及無錫等城市，并進一步拓展至粵港澳大灣區(qū)、武漢、鄭州等城市。

為此，公司落地深耕“2+X”的戰(zhàn)略，該戰(zhàn)略中的“2”，指的即是環(huán)滬、環(huán)皖城市群+長三角國家戰(zhàn)略重點城市，而“X”則代表長江經(jīng)濟帶+隴海線沿線重點城市;京滬高鐵、京九高鐵、沿海高鐵沿線重點城市，通過聚焦與深耕，公司將市場不斷做深做透。而依循戰(zhàn)略發(fā)展方向，三巽在土儲資源獲取上，也將繼續(xù)采取多元化的拿地策略，通過招拍掛、收并購以及與優(yōu)秀房企開發(fā)商合作等方式拓展土地儲備。

四、結(jié)語

三巽集團作為一家植根于安徽省，布局長三角地區(qū)的專注于住宅物業(yè)開發(fā)及銷售的房地產(chǎn)開發(fā)商，在業(yè)績高速增長的同時，公司不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，并積極擴張土地儲備助力自身的發(fā)展。

縱觀國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)市場的激烈競爭，中小房企若想做強做大，往往可行的路徑也正是通過重點區(qū)域的深耕發(fā)展，鞏固本土地位，形成品牌效應(yīng)的同時，再進行對外擴張之路。從三巽的發(fā)展趨勢和戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃看，公司不斷夯實的基本面，以及在優(yōu)勢區(qū)域所積累的深耕經(jīng)驗，已經(jīng)具備了全國化擴張的潛力。而在上市得到資本助力后，其也將大概率開啟新的成長加速度，值得期待。