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5月，試點(diǎn)城市首批集中供地開始放量。新供地模式下，土地市場(chǎng)有何變化，未來如何演繹?我們的梳理，供參考。

一問：集中供地放量，5月土地成交情況?三線城市拖累土地成交走弱

5月試點(diǎn)城市供地放量下，全國(guó)土地成交面積增速卻加速下滑。5月，11個(gè)試點(diǎn)城市完成首批供地，成交建筑面積環(huán)比增長(zhǎng)26.5%。與試點(diǎn)城市形成反差的是，全國(guó)土地購置面積兩年復(fù)合增速-17.0%，較4月下滑15.1個(gè)百分點(diǎn)。中指300城數(shù)據(jù)也顯示，5月土地成交面積兩年復(fù)合增速-13.5%，較4月下滑8.7個(gè)百分點(diǎn)。

全國(guó)土地成交疲弱的主要拖累因素，是三線城市土地市場(chǎng)不景氣。5月，從300城數(shù)據(jù)來看，一二線城市土地成交面積兩年復(fù)合增速，分別為93.6%和3.1%，成交面積規(guī)模均已超過歷史80%分位數(shù)。相比于一二線城市，三線城市土地5月成交面積兩年復(fù)合增速為-27.1%，成交面積規(guī)模僅為歷史同期42.9%分位數(shù)水平。

二問：集中供地期，三線城市土地成交為何走弱?房企融資受限，布局收縮

三線城市土地需求較弱非供給和銷售導(dǎo)致，深層原因是房企布局收縮。前5月三線城市土地供應(yīng)充足、銷售增速平穩(wěn)指向非供給和銷售拖累。三線城市土地需求不佳與房企行為有關(guān)。頭部房企對(duì)三線城市布局占比降至26.6%，是近五年最低水平。房企布局收縮源于融資趨緊。2020年上市房企籌資性現(xiàn)金流大幅下降。

集中供地進(jìn)一步加大房企資金壓力，加劇土地市場(chǎng)分化。集中供地后，試點(diǎn)城市土地供應(yīng)改為一年三次。與過去土地平滑出讓節(jié)奏相比，房企競(jìng)拍需籌集更多資金應(yīng)對(duì)保證金和出讓金。以5月為例，試點(diǎn)城市土地出讓金同比大幅增加2463.8億。集中供地后房企在高能級(jí)城市土地市場(chǎng)操作空間收窄，布局進(jìn)一步收縮。

三問：土地市場(chǎng)、新開工將如何演繹?土地成交趨弱，或拖累新開工增速

融資政策持續(xù)收緊，且下半年仍有兩次集中供地，房企資金壓力不輕。2020年以來，三條紅線、貸款集中度考核、供應(yīng)鏈ABS發(fā)行管理等監(jiān)管政策，持續(xù)圍堵房企融資渠道。特別是，下半年仍有兩次集中供地，預(yù)計(jì)試點(diǎn)城市供地高峰在8月和11月。11月集中供地土地出讓金同比增速或超5月，導(dǎo)致房企資金承壓。

土地成交下半年仍將趨弱，或拖累新開工面積增速。三線城市土地成交面積在全國(guó)占比接近70%。房企布局收縮和集中供地?cái)D出需求影響下，三線城市土地市場(chǎng)需求將繼續(xù)承壓，僅靠試點(diǎn)城市土地供應(yīng)放量難以對(duì)沖。土地成交是新開工的前端，兩者增速聯(lián)系密切。土地成交增速趨弱下，新開工面積或?qū)⒗^續(xù)保持低增長(zhǎng)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政策調(diào)整。

報(bào)告正文

事件分析：5月全國(guó)土地購置面積同比-31.6%，增速較4月下滑16.2%[1]。

數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

注：[1]參照統(tǒng)計(jì)局《房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度(2018)》，土地購置面積指在本年內(nèi)通過各種方式獲得土地使用權(quán)的土地面積，與土地成交價(jià)款同口徑，為當(dāng)期概念。土地購置費(fèi)則按實(shí)際發(fā)生額填報(bào)，分期付款的應(yīng)分期計(jì)入。

一問：集中供地放量，5月土地成交情況?

5月集中供地試點(diǎn)節(jié)奏明顯加快，成交面積環(huán)比大幅上升。試點(diǎn)城市中，50%的城市于5月完成首批土地出讓。試點(diǎn)城市5月成交土地建筑面積4418.2萬平米，環(huán)比4月增長(zhǎng)26.5%。從溢價(jià)率和流拍率來看，首批集中供地中多數(shù)城市都較2020年有所改善。5月集中供地節(jié)奏加快對(duì)全國(guó)土地成交有積極帶動(dòng)。試點(diǎn)城市成交建面同比增長(zhǎng)768.2萬平米，貢獻(xiàn)全國(guó)土地成交建面同比增長(zhǎng)1.6個(gè)百分點(diǎn)。

集中供地密集試點(diǎn)下，全國(guó)土地成交面積5月增速卻加速下滑。與試點(diǎn)城市形成反差的是，全國(guó)土地購置面積兩年復(fù)合增速-17.0%，較4月下滑15.1個(gè)百分點(diǎn)。中指300城數(shù)據(jù)也顯示，5月土地成交面積兩年復(fù)合增速-13.5%，較4月下滑8.7個(gè)百分點(diǎn)。如果1-4月全國(guó)土地成交疲弱可以解釋為因首批集中供地推遲而產(chǎn)生拖累，那么5月土地成交增速繼續(xù)疲弱則顯示當(dāng)前土地成交增速不佳有更深層次原因。

全國(guó)土地成交疲弱的主要拖累因素，是三線城市土地市場(chǎng)不景氣。從300城數(shù)據(jù)來看，5月一二線城市土地成交面積兩年復(fù)合增速，分別為93.6%和3.1%，成交面積規(guī)模均已超過歷史80%分位數(shù)。相比于一二線城市，三線城市土地成交明顯偏弱，5月成交面積兩年復(fù)合增速為-27.1%，成交面積規(guī)模僅為歷史同期42.9%分位數(shù)。

二問：集中供地期，三線城市土地成交為何走弱?

三線城市土地需求較弱非供給和銷售導(dǎo)致。2021年前5月，三線城市的土地供應(yīng)充足，但成交面積則環(huán)比連續(xù)兩個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。供給與成交的環(huán)比指標(biāo)背離，指向三線城市土地成交疲弱非供給因素導(dǎo)致。終端需求表現(xiàn)上，三線城市亦未明顯走弱。前5月三線城市商品房銷售面積兩年復(fù)合增長(zhǎng)20.5%，略高于一線城市和二線城市。銷售增速保持平穩(wěn)下，三線城市庫存去化周期為25個(gè)月，較2020年末小幅上升，但仍保持在歷史58%分位數(shù)水平，并不會(huì)對(duì)房企銷售構(gòu)成壓力。

房企融資緊張導(dǎo)致布局收縮，是三線城市土地需求較弱的深層原因。三線城市土地需求不佳與房企經(jīng)營(yíng)行為有關(guān)。前5月，頭部房企對(duì)三線城市布局占比降低到26.6%，是近五年最低水平。房企布局收縮主要由于融資緊張。主要港股上市房企在2020年籌資凈現(xiàn)金流不足2000億，為過去5年最低水平。債券發(fā)行利率也側(cè)面反映房企融資緊張。2020年4月開始，民企和外資房企的3年期債券發(fā)行利率持續(xù)攀升。到2021年5月，民企和外資房企的債券發(fā)行利率已較2020年低點(diǎn)上行超過200BP。

集中供地加大房企資金壓力，加劇土地市場(chǎng)分化。集中供地后，試點(diǎn)城市土地供應(yīng)改為一年三次。與過去土地平滑出讓節(jié)奏相比，房企每次競(jìng)拍需籌集更多資金應(yīng)對(duì)保證金和出讓金。以5月為例，試點(diǎn)城市土地出讓金高達(dá)5400億，創(chuàng)歷史新高，同比大幅增加2463.8億。集中供地后，房企在高能級(jí)城市土地市場(chǎng)操作空間收窄，且可選次數(shù)驟減，導(dǎo)致每次集中供地期間房企布局進(jìn)一步向高能級(jí)城市收縮。

三問：土地市場(chǎng)、新開工將如何演繹?

調(diào)控政策趨嚴(yán)下，房企布局收縮難改變。2020年以來，三條紅線、貸款集中度考核、供應(yīng)鏈ABS發(fā)行管理等多項(xiàng)監(jiān)管政策，持續(xù)圍堵房企融資渠道。在長(zhǎng)效機(jī)制調(diào)控思路下，收緊融資的整體政策方向較難發(fā)生變化，特別是當(dāng)前穩(wěn)增長(zhǎng)壓力不大窗口期，政策向調(diào)結(jié)構(gòu)方向傾斜。中長(zhǎng)期內(nèi)，房企融資緊張的情況或難改觀。融資緊張下，房企將延續(xù)布局收縮，加劇不同能級(jí)城市間土地市場(chǎng)分化。

集中供地下，三線城市土地市場(chǎng)下半年將階段性受擾動(dòng)。2021年下半年，試點(diǎn)城市集中供地還有兩批。從首批供地時(shí)間推測(cè)，下半年集中供地高峰或在8月和11月。11月的供應(yīng)建筑面積同比預(yù)測(cè)將超過第一第二批供地。集中供地下，房企資金面在8月和11月或?qū)⒕o張，對(duì)三線城市土地市場(chǎng)成交情況保持關(guān)注。

土地成交下半年仍將趨弱，將對(duì)新開工面積有拖累。三線城市土地成交面積在全國(guó)的占比接近70%。房企布局收縮和集中供地?cái)D出需求影響下，三線城市土地市場(chǎng)需求將繼續(xù)承壓，僅靠試點(diǎn)城市土地供應(yīng)放量難以對(duì)沖。土地成交是新開工的前端，兩者增速聯(lián)系密切。土地成交趨弱下，新開工面積增速將持續(xù)承壓。

經(jīng)研究，我們發(fā)現(xiàn)：

(1)5月全國(guó)土地市場(chǎng)在集中供地放量背景下，增速繼續(xù)下滑。土地市場(chǎng)表現(xiàn)疲弱主要受到三線城市拖累。300城數(shù)據(jù)顯示，5月三線城市土地成交建筑面積兩年復(fù)合增速-13.5%，較4月下滑8.7個(gè)百分點(diǎn)。

(2)三線城市土地市場(chǎng)增速下滑非供給和銷售因素影響。房企在融資環(huán)境趨緊下，收縮布局，拿地向高能級(jí)城市傾斜是三線城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)較差的深層原因。頭部房企對(duì)三線城市布局占比降低到過去五年最低水平26.6%。

(3)集中供地會(huì)加劇房企資金壓力，從而導(dǎo)致不同能級(jí)城市間土地市場(chǎng)分化。集中供地將過去土地供應(yīng)相對(duì)平滑出讓的節(jié)奏改為一年三次，使得每次房企需籌集更多資金應(yīng)對(duì)競(jìng)拍的保證金和后續(xù)出讓金。5月試點(diǎn)城市土地出讓金同比大幅增加2463.8億。房企資金壓力增加將加劇其布局分化。