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2021年5月，全國房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)，經(jīng)歷了前4個月的銷售增長后，5月，29個重點(diǎn)監(jiān)測城市商品住宅成交面積出現(xiàn)了環(huán)比微降，降幅3%，同比仍保持10%的增長。在這其中，受整體供應(yīng)低迷影響，一線城市成交已連續(xù)兩個月出現(xiàn)回落。

從企業(yè)層面來看，2021年5月，百強(qiáng)房企單月業(yè)績規(guī)模環(huán)比增長8%，同比增速繼續(xù)放緩，較4月降低14.2個百分點(diǎn)。進(jìn)入6月，受各大房企沖刺年中業(yè)績影響，屆時有望實(shí)現(xiàn)較大成交規(guī)模的增長。

與此同時，我們認(rèn)為，未來各區(qū)域、城市市場的分化也將持續(xù)加劇，熱點(diǎn)城市成交規(guī)?；?qū)⒊掷m(xù)保持高位運(yùn)行，如杭州、重慶等，部分熱點(diǎn)城市，如合肥、徐州等在政策調(diào)控下已出現(xiàn)階段性降溫，但總體市場購買力仍在，因此不會出現(xiàn)明顯失速，而部分壓力城市依然較難擺脫成交下降通道，整體市場難言實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。

01

百強(qiáng)房企5月業(yè)績同比增長17.8%

2021年5月，百強(qiáng)房企單月銷售操盤金額11192.8億元，環(huán)比增長8%。同比來看，這一業(yè)績較4月單月業(yè)績增速降低14.2個百分點(diǎn)，為17.8%，同比增速進(jìn)一步放緩。與2019年5月相比，單月業(yè)績增速也呈放緩的趨勢。

累計(jì)來看，受前4月銷售增長影響，2021年1-5月，TOP100房企整體操盤金額同比增長51.3%，較2019年同期也出現(xiàn)了39.4%的增長，整體業(yè)績相對較好。

從不同口徑對比來看，2021年1-5月，TOP100房企操盤口徑業(yè)績增速相對較高，且與全口徑增速僅差0.9個百分點(diǎn)，其中規(guī)模房企的操盤能力相對更強(qiáng)。

與此同時，在各大房企近年來合作開發(fā)不斷增加的趨勢下，TOP100房企權(quán)益口徑的業(yè)績增速與全口徑與操盤口徑相比出現(xiàn)了較為明顯的落后，為46.8%。

在目前整體行業(yè)增速放緩、競爭加劇的背景下，各大企業(yè)在保持規(guī)模增長的同時，仍需關(guān)注增長質(zhì)量。

02

百強(qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門檻繼續(xù)提升

2021年1-5月，百強(qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門檻繼續(xù)提升，相較去年和2019年同期均有明顯增幅，規(guī)模房企仍保持一定的規(guī)模優(yōu)勢。

具體來看，前10強(qiáng)房企的操盤金額門檻為1080.5億元，較2019年同期增長58.7%，這也是各梯隊(duì)房企中與2019年同期相比增長最多的梯隊(duì)。

TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻較2019年同期也分別提升較高，皆高于40%水平，其中TOP30房企的同比提升較TOP20房企更高，為56.1%，僅次于TOP10房企。

由此看出前30強(qiáng)梯隊(duì)已逐步開始與30強(qiáng)之外的梯隊(duì)拉開一定距離。

03

超7成企業(yè)5月單月業(yè)績好于去年月均

從各梯隊(duì)房企的單月成交業(yè)績來看，2021年5月百強(qiáng)房企中有近4成企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比降低，但單月業(yè)績同比增長的企業(yè)數(shù)量仍占到逾7成。其中，融創(chuàng)、保利、中海、招商、龍湖、世茂等房企表現(xiàn)突出，單月業(yè)績同環(huán)比增長顯著。與2020年相比，近半數(shù)企業(yè)5月單月銷售業(yè)績較去年月均增幅20%以上。

04

6月受年中業(yè)績影響，供求將顯著回升

從市場層面來看，2021年5月，29個重點(diǎn)監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比微降3%，同比仍增長10%，較2019年同期也增長10%，這主要是受房地產(chǎn)市場供應(yīng)明顯不濟(jì)影響。

具體來看，一線城市受制于供應(yīng)低迷，成交持續(xù)回落，同、環(huán)比分別下降5%和20%，較2019年同期下降19%。其中，北京限競房仍是市場成交主力，去化表現(xiàn)則差異明顯，核心區(qū)位的限競房銷售火爆，偏遠(yuǎn)地段的限競房去化依舊困難。上海供求皆不振，僅限于萬達(dá)鉆石灣、融信海納印象等部分熱銷盤集中網(wǎng)簽備案，隨著第二批次新建商品房將集中上市，下月成交有望明顯回升。受限價(jià)政策影響，廣州房管局嚴(yán)格的限價(jià)政策致房企供貨驟降，黃埔區(qū)、南沙區(qū)這類前期房價(jià)上漲較快的區(qū)域網(wǎng)簽流速明顯放緩。深圳部分高端盤去化速度有所放緩，遠(yuǎn)郊高性價(jià)比剛需盤去化表現(xiàn)依舊出眾。

25個重點(diǎn)監(jiān)測的二、三線城市成交環(huán)比下降2%，同比仍增長11%，較2019年同期增長14%。近4成二、三線城市成交環(huán)比回升，重慶、杭州成交顯著放量，并創(chuàng)年內(nèi)新高。近6成二、三線城市成交仍好于去年同期，南京、武漢、重慶等同比漲幅皆超50%，廈門更是實(shí)現(xiàn)翻倍增長。而在政策加碼后，合肥、徐州市場似有降溫特征，成交同比轉(zhuǎn)降。昆明、南寧、鄭州等市場形勢依舊低迷，成交同比跌幅都在40%左右。

進(jìn)入6月，由于各大房企將全力沖刺年中業(yè)績，預(yù)計(jì)供貨力度將顯著回升，屆時成交有望實(shí)現(xiàn)較大比例增長。當(dāng)然，各區(qū)域、各城市市場仍將持續(xù)分化，杭州、重慶這類熱點(diǎn)城市市場熱度難降，成交或?qū)⒊掷m(xù)高位運(yùn)行。

從目前來看，部分土拍市場持續(xù)火爆的城市，基于地價(jià)上漲推升房價(jià)上漲預(yù)期，樓市成交上行動力強(qiáng)勁。而部分熱點(diǎn)城市在政策調(diào)控后，目前已出現(xiàn)市場階段性降溫，成交或?qū)⑦m度回調(diào)但不會明顯失速。與此同時，鄭州、南寧這類壓力城市市場難言實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)，成交較難擺脫下降通道。

未來各區(qū)域市場分化將明顯加劇，其中，長三角區(qū)域市場受供應(yīng)不濟(jì)及部分城市政策加碼影響，成交或走緩;粵港澳大灣區(qū)市場熱度不減;中西部地區(qū)市場強(qiáng)、弱格局分化。