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地產(chǎn)板塊經(jīng)歷了一段時間的估值下殺，目前處在行業(yè)估值底部已是市場共識，早在今年2月份，地產(chǎn)股的接連大漲潮也印證著房地產(chǎn)板塊的蓄勢待發(fā)，投資機會愈發(fā)清晰。而隨大市行情沉寂一段時間后，近日地產(chǎn)股亦開始蠢蠢欲動，投資機構也正此時伸出橄欖枝，為市場造勢。

高盛最新的報告指出“當前新政策對土地價格的影響已經(jīng)削弱，市場開始明朗化。內(nèi)房股利潤壓力舒緩。”同時報告補充道，“當前市場可能對內(nèi)房行業(yè)過于悲觀，由于年初至今的房地產(chǎn)價格強勢及土地價格溢價逐漸縮小，發(fā)展商的現(xiàn)金利潤率逐步穩(wěn)定，為內(nèi)房股股價調(diào)整后的入市良機”。

在港股上市的內(nèi)地房產(chǎn)股里，筆者觀察到正榮地產(chǎn)在技術面上早已走出下降通道，且在年內(nèi)漲幅不錯，五月初雖有小幅度調(diào)整，但又開始企穩(wěn)反彈。隨著目前樓市、融資、利率等一系列的調(diào)控明朗化，在低估值地產(chǎn)板塊輪動開啟前，正榮地產(chǎn)是否是隱藏的地產(chǎn)白馬股呢?

1·積極推動降杠桿優(yōu)化債務結構，接連贖回并注銷兩筆優(yōu)先票據(jù)

降杠桿，提升企業(yè)經(jīng)營的穩(wěn)健性，是當前房企發(fā)展經(jīng)營的方向。自房企“三道紅線”和土地“兩集中”政策調(diào)控以來，正榮在降杠桿和優(yōu)化財務基本面的積極態(tài)度上毋庸置疑。

根據(jù)5月24日發(fā)布的兩則公告。披露正榮地產(chǎn)提前贖回及注銷2023年到期420,000,000美元年息8.65%的優(yōu)先票據(jù)、2021年到期人民幣1,000,000,000年息7.4%的優(yōu)先票據(jù)，總計金額達到36.9億元。

關于2023年到期年息8.65%的票據(jù)，正榮宣布已通知2019年4月受托人所有未償還2019年4月票據(jù)均將于2021年6月29日悉數(shù)贖回，贖回價相等所贖回票據(jù)本金額的103%，另加直至贖回日期(但不包括該日)的應計及未付利息。

關于2021年到期年息7.4%的票據(jù)，正榮宣布已通知2020年8月人民幣受托人所有未償還2020年8月人民幣票據(jù)均將于2021年6月29日悉數(shù)贖回，贖回價相等于所贖回票據(jù)本金額100%，另加直至贖回日期(但不包括該日)的應計及未付利息。

對資金依賴度高的地產(chǎn)企業(yè)，常通過發(fā)售優(yōu)先票據(jù)進行融資，以償還債務或幫助公司發(fā)展。

而正榮提前大手筆贖回票據(jù)此舉，表明正榮當前償債能力強，同時也彰顯其現(xiàn)金流管理能力的提高，亦反映出正榮經(jīng)營的穩(wěn)健向好和積極夯實財務基本面的態(tài)度。

根據(jù)2020年報數(shù)據(jù)，正榮已有兩項財務指標達標“三道紅線”標準。而正榮此番贖回，大幅度釋放短債壓力，促進債務結構的優(yōu)化。也讓公司邁進綠檔房企步伐更近一步。

房企要實現(xiàn)良性穩(wěn)定的發(fā)展，必須提升財務管理水平，保持自身的財務健康。如何在一定時間內(nèi)讓資本金，效益最大化和風險最低化，也是目前正榮經(jīng)營管理目標。2020年報數(shù)據(jù)顯示，正榮的債務成本也在持續(xù)下降。而資金面的優(yōu)化，相信也能帶來接下來估值的提升機會。

2·惠譽提升正榮信用評級，綜合實力優(yōu)勢受認可助推估值表現(xiàn)可期

近日，國際知名評級機構惠譽發(fā)布最新報告，將正榮地產(chǎn)的展望從“穩(wěn)定”調(diào)升至“正面”，同時確認其長期發(fā)行人違約評級為“B+”。高級無抵押債券的評級亦確認為“B+”，回收率評級為“RR4”。

惠譽的評級報告指出，正榮有較同業(yè)更大的銷售規(guī)模，在2020年的權益銷售金額為780億元人民幣，比大部分“B +”同行規(guī)模大。 正榮的回款率為權益銷售的74%，意味著很大一部分的項目都已合并到資產(chǎn)負債表中。

同時報告指出，正榮的杠桿率持續(xù)下降，得益于強勁的銷售和有節(jié)制的購地，正榮的按并表比例計算的杠桿率從2019年的41%進一步下降到2020年底的35%;且正榮的回款率提高，從2019年的權益銷售35%提高到2020年的74%，有助于降杠桿。

在土儲方面，目前正榮有82%的土地儲備位于一、二線城市，今年新增土地中有94%也位于一、二線城市。未來也將持續(xù)尋求優(yōu)質土地以維持合約銷售的增長?；趦?yōu)質的土儲結構，惠譽預計正榮的銷售均價將獲得提升。

獲得評級機構的認可，反映出機構對正榮持續(xù)降杠桿、現(xiàn)金流動性、良好的銷售規(guī)模和未來經(jīng)營發(fā)展的肯定。根據(jù)2020年報，正榮資產(chǎn)負債表持續(xù)改善，凈負債率下降至64.7%，短債比例由34.2%下降至29.1%，現(xiàn)金短債比提升至2.20，未來收入確定性高。

在疫情影響之下，中央針對房企收緊融資的管控下，國內(nèi)房企面臨著政策壓力，尤其是高杠桿、高負債、現(xiàn)金流狀況不佳的房企壓力劇增，也引發(fā)資本對房企行業(yè)發(fā)展和估值的擔憂。相信，機構對正榮降杠桿的肯定，有望為其估值提升打開上升空間。

3·結語

今年4月以來，包括華西證券、西南證券、東北證券等在內(nèi)的多家機構出具研究報告，予以正榮地產(chǎn)增持評級。其中東北證券更是給予6.38港元的最高目標價，較當前4.99港元現(xiàn)價仍有近30%的升幅空間。

值得一提的是，正榮地產(chǎn)今年前4月合約銷售金額約達547.07億，同比增長約93%，具備極高的銷售去化能力。即使在疫情的影響下，正榮銷售增幅仍大幅優(yōu)先于同行的增長，而公司在土儲布局上亦不斷發(fā)力，進一步體現(xiàn)其在穩(wěn)規(guī)模穩(wěn)增長上的優(yōu)勢和能力。同時，正榮財務結構優(yōu)化、融資成本下降、大手筆贖回優(yōu)先票據(jù)、惠普評級的提升、券商的增持評級等利好，充分肯定正榮在降杠桿上的決心以及業(yè)務發(fā)展上的前景。

另外注意到，今年5月，正榮分拆商管入物管，此舉有望為夯實公司財務基本面以及加快業(yè)務拓展帶來積極助推作用，同時公司還榮獲中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力20強。種種皆顯示正榮具備發(fā)展韌性和成長彈性。考慮到現(xiàn)在估值仍處于歷史底部，相信從當前投資邏輯來看，正榮后續(xù)估值修復潛力可期。