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深圳樓市開始魔幻化~~

目前深圳樓市已經(jīng)“摸瞎”三個多月，很多人看不到二手房價格，心態(tài)更傾向于觀望的態(tài)度。但實際上真實的市場，可能比買家觀望，暗藏著更多的洶涌。

周末兩天，波荔特意去實探了一番當前的樓市現(xiàn)狀，再結(jié)合媒體報道風向，得出三個直觀的感受：

1、買房難度升級，中介轉(zhuǎn)推新房

2、豪宅出現(xiàn)集體降價

3、非豪宅業(yè)主，心態(tài)僵硬，打死不降價

所以，波荔估計，如果市場未來仍舊看不到真實的成交價格，那么深圳樓市的分化會更加明顯，最終的結(jié)果就看買賣雙方博弈誰的心態(tài)更按耐不住。

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剛需買房規(guī)則升級，“打新”再堵漏洞

四月的深圳樓市，大家都有有目共睹。

二手房有點涼，不過不至于太涼，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)仍然能超過5000套，根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)顯示，二手房網(wǎng)簽總套數(shù)5512套。

但5月份，深圳樓市二手房成交就真的很冷了，截止21號深圳二手住宅網(wǎng)簽，總共2578套，連破3500套都難。

而新房方面，根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，4月網(wǎng)簽總量達到3505套。

但截止5月23日，新房成交1949套，要破2500套也是有點難度的。

說明深圳樓市，冷卻趨勢依然在延續(xù)。

另一方面，也說明了大家買房首選，更偏好新房。

因為數(shù)據(jù)明顯體現(xiàn)出，新房網(wǎng)簽套數(shù)和二手房網(wǎng)簽套數(shù)的差距正在縮小。

4月二手房和新房網(wǎng)簽的套數(shù)相差2007套，而截止5月23日，二手房和新房網(wǎng)簽的套數(shù)只相差629套。按照市場冷卻的趨勢，兩者網(wǎng)簽的套數(shù)相差不會超過兩千。

二手房和新房網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)差距縮小，原因想必大家也都知道，“二手房指導價”后，買家首付變相增加，只能把眼光瞄準新房。

實際上，當前的樓市不僅買家主動把目光瞄準到新房上，連二手房中介也轉(zhuǎn)變了銷售策略，更側(cè)重推薦新房。

波荔前兩天重點調(diào)研深圳熱門片區(qū)之一寶安中心，不管是樂字頭的房產(chǎn)中介還是Q字頭的房產(chǎn)中介，在介紹房源的時候，都表示現(xiàn)在業(yè)主掛盤，只是為了試探行情，掛的價格都比較高，并不誠心售賣，與其提高首付尋找二手房源，不如直接考慮新房。

更明顯的，調(diào)研當天，波荔走出Q字頭中介門店時，立馬遇到他們同行截單。截單的中介，也同樣是給波荔推薦寶安尖崗山的一處一手豪宅小區(qū)。

不過對于剛需來說，雖然市場風向轉(zhuǎn)向新房市場，但買房的規(guī)則也升級了。

最近的新房購房規(guī)則又發(fā)生了改變。

5月22日，位于龍崗的保利勤誠達譽都(備案名“保達譽都花園”)銷售方案公示，打新規(guī)則相比之前開售的新房，出現(xiàn)了明顯的變化。

首先是積分新增“5-10年內(nèi)(包含5年)在深有住房轉(zhuǎn)讓記錄，現(xiàn)名下無房，積30分”，其次社保積分限制上限，“夫妻積分每人封頂最高社保20年(以前不限)”，還有就是子女積分方面，從2分上升為5分。

也就是說，之前“5-10年內(nèi)(包含5年)在深有住房轉(zhuǎn)讓記錄，現(xiàn)名下無房”的積分是20分，現(xiàn)在變成30分，打新更有優(yōu)勢了。

同時，如果再想著靠社保“打新”，出圈已經(jīng)不太可能了。

最新版的“打新”積分規(guī)則，按照家庭社保最高只有48分，夫妻雙方深戶10分，有未成年子女5分來計算，如果是首套無房家庭，最高分可以去到103分，二套家庭則只能拿到63分。

所以，“社保巨子”打新的漏洞被堵上，那么“無房+長社保” 的家庭打新基本很難會輸，市場真正回歸到剛需買房的市場。

2

學區(qū)房沖上熱搜，豪宅大面積降價

在新房開盤規(guī)則升級廣受關(guān)注的同時，深圳學區(qū)房以降價662萬被拍賣，又又又沖上微博熱搜。

沖上熱搜的學區(qū)房是深圳學區(qū)房的“標桿”國城花園。

在深圳學區(qū)房頂流圈層當中，尤其以國城花園為首，三天兩場拍賣，都是這個小區(qū)。

難免引起樓市大眾的關(guān)注。

被拍賣的兩套房源，分別是都是國城花園1棟21E的房源。

其中一套5月12日被拍賣，面積127.82平，共有11位競買人，圍觀人數(shù)高達2.4萬人。最終，成交總價為 2122萬元。

另外一套同樣是面積127.82平，5月14日被拍賣，共有1.3萬人圍觀，成交總價為2206萬元。

圖源：阿里拍賣網(wǎng)

而據(jù)貝殼平臺上顯示，國城花園127.82平同戶型的最新成交價約為2868萬元(成交日期：2月6日)，和被拍賣的這兩套房源，分別相差746萬元、662萬元。

但實際上，被拍賣的這兩套房源，只是稍作價格回落，相比2019年同面積房源，價格也高出不少。

根據(jù)諸葛找房的數(shù)據(jù)顯示，2019年4月07日成交的同面積房源，成交總價為1655萬元。

所以，被拍賣的這兩套房源，價格不過是稍作回落而已。

一邊是深圳頂流學區(qū)房被降價拍賣，另一邊則是不少深圳豪宅出現(xiàn)降價房源。

豪宅業(yè)主心態(tài)松動痕跡明顯。

像深圳南山后海的蔚藍海岸、南海玫瑰、半山海景蘭溪谷、合正香蜜原著等等，都出現(xiàn)了不同程度的降價。

在貝殼平臺上，蔚藍海岸兩周內(nèi)降價兩次，降價共70萬。另外一套浪琴嶼的業(yè)主，兩周內(nèi)降價7次，共降價190萬。

南海玫瑰一套房源近兩周降價230萬，半山海景蘭溪谷一套房源降價230萬。

除了南山的豪宅，福田的豪宅也降價不少。位于福田的合正香蜜原著房源降價100萬。

就連網(wǎng)紅豪宅也出現(xiàn)降價房源。深圳灣悅府一套房源降價600萬，太古城北區(qū)一套房源降價100萬，華潤悅府二期也有房源降價150萬。

所以，現(xiàn)在市場的情況是豪宅業(yè)主主動讓利。

3

非豪宅業(yè)主心態(tài)硬挺：“打死不降價”

豪宅出現(xiàn)不少面積的降價，說明豪宅業(yè)主相對更容易讓利市場。

但非豪宅的業(yè)主就是另一種畫風了。

因為房子不大，容易出手，在調(diào)研市場的時候，波荔發(fā)現(xiàn)這類業(yè)主普遍出現(xiàn)“打死不降價”的心態(tài)。

對于這類業(yè)主來說，就算房子放出來沒有成交，只要不急著用錢，在錢多的時代，仍然是拿房比拿錢更能抵御通脹。

雖然目前二手房實際成交價格已經(jīng)看不見，中介也不允許大面積宣傳真實的掛牌價格，但實際的掛牌市場比我們預想的要高很多。

大部分業(yè)主都把房源吊高來賣。

比如福田區(qū)的福保桂花苑，一套63平的兩居室“指導價”531萬，但實際業(yè)主報價715萬。

比如紅樹綠洲一套59.3平的兩居室“指導價”493萬，而業(yè)主報價648萬。

再比如福田的福源花園三期，一套84.21平的房源，“指導價”607萬，但業(yè)主報價778萬。

可見，實際市場和真正的調(diào)控預期還是有偏差的。

另外，當天中介透露，目前真正賣的房源不多，十套有七套都是業(yè)主掛著“玩兒”的。但能議價的機會增多了。因為現(xiàn)在每天看房的客戶相比“208政策”前少了許多，一些急售業(yè)主也會考慮讓利。

所以就目前來看，賣家占優(yōu)勢的局面有所改善，但這場買和賣的博弈才剛剛開始!