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深圳樓市開(kāi)始魔幻化~~

目前深圳樓市已經(jīng)“摸瞎”三個(gè)多月，很多人看不到二手房?jī)r(jià)格，心態(tài)更傾向于觀望的態(tài)度。但實(shí)際上真實(shí)的市場(chǎng)，可能比買(mǎi)家觀望，暗藏著更多的洶涌。

周末兩天，波荔特意去實(shí)探了一番當(dāng)前的樓市現(xiàn)狀，再結(jié)合媒體報(bào)道風(fēng)向，得出三個(gè)直觀的感受：

1、買(mǎi)房難度升級(jí)，中介轉(zhuǎn)推新房

2、豪宅出現(xiàn)集體降價(jià)

3、非豪宅業(yè)主，心態(tài)僵硬，打死不降價(jià)

所以，波荔估計(jì)，如果市場(chǎng)未來(lái)仍舊看不到真實(shí)的成交價(jià)格，那么深圳樓市的分化會(huì)更加明顯，最終的結(jié)果就看買(mǎi)賣(mài)雙方博弈誰(shuí)的心態(tài)更按耐不住。

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剛需買(mǎi)房規(guī)則升級(jí)，“打新”再堵漏洞

四月的深圳樓市，大家都有有目共睹。

二手房有點(diǎn)涼，不過(guò)不至于太涼，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)仍然能超過(guò)5000套，根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，二手房網(wǎng)簽總套數(shù)5512套。

但5月份，深圳樓市二手房成交就真的很冷了，截止21號(hào)深圳二手住宅網(wǎng)簽，總共2578套，連破3500套都難。

而新房方面，根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，4月網(wǎng)簽總量達(dá)到3505套。

但截止5月23日，新房成交1949套，要破2500套也是有點(diǎn)難度的。

說(shuō)明深圳樓市，冷卻趨勢(shì)依然在延續(xù)。

另一方面，也說(shuō)明了大家買(mǎi)房首選，更偏好新房。

因?yàn)閿?shù)據(jù)明顯體現(xiàn)出，新房網(wǎng)簽套數(shù)和二手房網(wǎng)簽套數(shù)的差距正在縮小。

4月二手房和新房網(wǎng)簽的套數(shù)相差2007套，而截止5月23日，二手房和新房網(wǎng)簽的套數(shù)只相差629套。按照市場(chǎng)冷卻的趨勢(shì)，兩者網(wǎng)簽的套數(shù)相差不會(huì)超過(guò)兩千。

二手房和新房網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)差距縮小，原因想必大家也都知道，“二手房指導(dǎo)價(jià)”后，買(mǎi)家首付變相增加，只能把眼光瞄準(zhǔn)新房。

實(shí)際上，當(dāng)前的樓市不僅買(mǎi)家主動(dòng)把目光瞄準(zhǔn)到新房上，連二手房中介也轉(zhuǎn)變了銷(xiāo)售策略，更側(cè)重推薦新房。

波荔前兩天重點(diǎn)調(diào)研深圳熱門(mén)片區(qū)之一寶安中心，不管是樂(lè)字頭的房產(chǎn)中介還是Q字頭的房產(chǎn)中介，在介紹房源的時(shí)候，都表示現(xiàn)在業(yè)主掛盤(pán)，只是為了試探行情，掛的價(jià)格都比較高，并不誠(chéng)心售賣(mài)，與其提高首付尋找二手房源，不如直接考慮新房。

更明顯的，調(diào)研當(dāng)天，波荔走出Q字頭中介門(mén)店時(shí)，立馬遇到他們同行截單。截單的中介，也同樣是給波荔推薦寶安尖崗山的一處一手豪宅小區(qū)。

不過(guò)對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，雖然市場(chǎng)風(fēng)向轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，但買(mǎi)房的規(guī)則也升級(jí)了。

最近的新房購(gòu)房規(guī)則又發(fā)生了改變。

5月22日，位于龍崗的保利勤誠(chéng)達(dá)譽(yù)都(備案名“保達(dá)譽(yù)都花園”)銷(xiāo)售方案公示，打新規(guī)則相比之前開(kāi)售的新房，出現(xiàn)了明顯的變化。

首先是積分新增“5-10年內(nèi)(包含5年)在深有住房轉(zhuǎn)讓記錄，現(xiàn)名下無(wú)房，積30分”，其次社保積分限制上限，“夫妻積分每人封頂最高社保20年(以前不限)”，還有就是子女積分方面，從2分上升為5分。

也就是說(shuō)，之前“5-10年內(nèi)(包含5年)在深有住房轉(zhuǎn)讓記錄，現(xiàn)名下無(wú)房”的積分是20分，現(xiàn)在變成30分，打新更有優(yōu)勢(shì)了。

同時(shí)，如果再想著靠社保“打新”，出圈已經(jīng)不太可能了。

最新版的“打新”積分規(guī)則，按照家庭社保最高只有48分，夫妻雙方深戶(hù)10分，有未成年子女5分來(lái)計(jì)算，如果是首套無(wú)房家庭，最高分可以去到103分，二套家庭則只能拿到63分。

所以，“社保巨子”打新的漏洞被堵上，那么“無(wú)房+長(zhǎng)社保” 的家庭打新基本很難會(huì)輸，市場(chǎng)真正回歸到剛需買(mǎi)房的市場(chǎng)。

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學(xué)區(qū)房沖上熱搜，豪宅大面積降價(jià)

在新房開(kāi)盤(pán)規(guī)則升級(jí)廣受關(guān)注的同時(shí)，深圳學(xué)區(qū)房以降價(jià)662萬(wàn)被拍賣(mài)，又又又沖上微博熱搜。

沖上熱搜的學(xué)區(qū)房是深圳學(xué)區(qū)房的“標(biāo)桿”國(guó)城花園。

在深圳學(xué)區(qū)房頂流圈層當(dāng)中，尤其以國(guó)城花園為首，三天兩場(chǎng)拍賣(mài)，都是這個(gè)小區(qū)。

難免引起樓市大眾的關(guān)注。

被拍賣(mài)的兩套房源，分別是都是國(guó)城花園1棟21E的房源。

其中一套5月12日被拍賣(mài)，面積127.82平，共有11位競(jìng)買(mǎi)人，圍觀人數(shù)高達(dá)2.4萬(wàn)人。最終，成交總價(jià)為 2122萬(wàn)元。

另外一套同樣是面積127.82平，5月14日被拍賣(mài)，共有1.3萬(wàn)人圍觀，成交總價(jià)為2206萬(wàn)元。

圖源：阿里拍賣(mài)網(wǎng)

而據(jù)貝殼平臺(tái)上顯示，國(guó)城花園127.82平同戶(hù)型的最新成交價(jià)約為2868萬(wàn)元(成交日期：2月6日)，和被拍賣(mài)的這兩套房源，分別相差746萬(wàn)元、662萬(wàn)元。

但實(shí)際上，被拍賣(mài)的這兩套房源，只是稍作價(jià)格回落，相比2019年同面積房源，價(jià)格也高出不少。

根據(jù)諸葛找房的數(shù)據(jù)顯示，2019年4月07日成交的同面積房源，成交總價(jià)為1655萬(wàn)元。

所以，被拍賣(mài)的這兩套房源，價(jià)格不過(guò)是稍作回落而已。

一邊是深圳頂流學(xué)區(qū)房被降價(jià)拍賣(mài)，另一邊則是不少深圳豪宅出現(xiàn)降價(jià)房源。

豪宅業(yè)主心態(tài)松動(dòng)痕跡明顯。

像深圳南山后海的蔚藍(lán)海岸、南海玫瑰、半山海景蘭溪谷、合正香蜜原著等等，都出現(xiàn)了不同程度的降價(jià)。

在貝殼平臺(tái)上，蔚藍(lán)海岸兩周內(nèi)降價(jià)兩次，降價(jià)共70萬(wàn)。另外一套浪琴嶼的業(yè)主，兩周內(nèi)降價(jià)7次，共降價(jià)190萬(wàn)。

南海玫瑰一套房源近兩周降價(jià)230萬(wàn)，半山海景蘭溪谷一套房源降價(jià)230萬(wàn)。

除了南山的豪宅，福田的豪宅也降價(jià)不少。位于福田的合正香蜜原著房源降價(jià)100萬(wàn)。

就連網(wǎng)紅豪宅也出現(xiàn)降價(jià)房源。深圳灣悅府一套房源降價(jià)600萬(wàn)，太古城北區(qū)一套房源降價(jià)100萬(wàn)，華潤(rùn)悅府二期也有房源降價(jià)150萬(wàn)。

所以，現(xiàn)在市場(chǎng)的情況是豪宅業(yè)主主動(dòng)讓利。

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非豪宅業(yè)主心態(tài)硬挺：“打死不降價(jià)”

豪宅出現(xiàn)不少面積的降價(jià)，說(shuō)明豪宅業(yè)主相對(duì)更容易讓利市場(chǎng)。

但非豪宅的業(yè)主就是另一種畫(huà)風(fēng)了。

因?yàn)榉孔硬淮螅菀壮鍪?，在調(diào)研市場(chǎng)的時(shí)候，波荔發(fā)現(xiàn)這類(lèi)業(yè)主普遍出現(xiàn)“打死不降價(jià)”的心態(tài)。

對(duì)于這類(lèi)業(yè)主來(lái)說(shuō)，就算房子放出來(lái)沒(méi)有成交，只要不急著用錢(qián)，在錢(qián)多的時(shí)代，仍然是拿房比拿錢(qián)更能抵御通脹。

雖然目前二手房實(shí)際成交價(jià)格已經(jīng)看不見(jiàn)，中介也不允許大面積宣傳真實(shí)的掛牌價(jià)格，但實(shí)際的掛牌市場(chǎng)比我們預(yù)想的要高很多。

大部分業(yè)主都把房源吊高來(lái)賣(mài)。

比如福田區(qū)的福保桂花苑，一套63平的兩居室“指導(dǎo)價(jià)”531萬(wàn)，但實(shí)際業(yè)主報(bào)價(jià)715萬(wàn)。

比如紅樹(shù)綠洲一套59.3平的兩居室“指導(dǎo)價(jià)”493萬(wàn)，而業(yè)主報(bào)價(jià)648萬(wàn)。

再比如福田的福源花園三期，一套84.21平的房源，“指導(dǎo)價(jià)”607萬(wàn)，但業(yè)主報(bào)價(jià)778萬(wàn)。

可見(jiàn)，實(shí)際市場(chǎng)和真正的調(diào)控預(yù)期還是有偏差的。

另外，當(dāng)天中介透露，目前真正賣(mài)的房源不多，十套有七套都是業(yè)主掛著“玩兒”的。但能議價(jià)的機(jī)會(huì)增多了。因?yàn)楝F(xiàn)在每天看房的客戶(hù)相比“208政策”前少了許多，一些急售業(yè)主也會(huì)考慮讓利。

所以就目前來(lái)看，賣(mài)家占優(yōu)勢(shì)的局面有所改善，但這場(chǎng)買(mǎi)和賣(mài)的博弈才剛剛開(kāi)始!