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近期中原建業(yè)在香港展開(kāi)招股，并計(jì)劃將于5月31日正式于港交所主板掛牌上市，這也意味著港股市場(chǎng)迎來(lái)了第二只代建股。從市場(chǎng)熱度來(lái)看，中原建業(yè)的高利潤(rùn)率，高分紅、輕資產(chǎn)模式等特征受到關(guān)注，而這也進(jìn)一步令投資人把目光聚焦到了代建行業(yè)這個(gè)略顯低調(diào)不為眾人所熟知的房地產(chǎn)細(xì)分賽道。

去年，代建行業(yè)龍頭綠城管理上市，作為行業(yè)中第一個(gè)吃螃蟹登陸資本市場(chǎng)的企業(yè)，彼時(shí)市場(chǎng)關(guān)注熱度并不算不高，尤其是當(dāng)時(shí)還有思摩爾這樣的大熱門(mén)股票同一時(shí)間“搶籌”。不過(guò)最終綠城管理仍然還是獲得了超購(gòu)十倍的認(rèn)購(gòu)，而在上市當(dāng)日更是不負(fù)眾望，首日大漲30%，上市至今漲幅亦成功實(shí)現(xiàn)翻倍。

綠城管理在資本市場(chǎng)的亮眼表現(xiàn)背后，不僅在于其代建商業(yè)模式在港股市場(chǎng)的稀缺性?xún)r(jià)值獲得了認(rèn)可，同時(shí)也是資本對(duì)代建行業(yè)這一優(yōu)質(zhì)賽道以及公司高成長(zhǎng)性和優(yōu)異經(jīng)營(yíng)能力的長(zhǎng)期看好。

從行業(yè)層面來(lái)看，隨著房地產(chǎn)行業(yè)面臨深層次調(diào)控，在土地成本高企、資金壓力加大、居民對(duì)住宅品質(zhì)的追求等背景下，中小房企乃至擁有土地的企業(yè)和個(gè)人，受制于資金、品牌等限制，開(kāi)始尋求通過(guò)以代建模式，借助有品牌和專(zhuān)業(yè)建設(shè)能力的代建企業(yè)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的破局。與此同時(shí)，政府加大民生保障下，公共住房、舊改等也推動(dòng)了政府代建需求的增長(zhǎng)，種種因素驅(qū)動(dòng)下，令代建行業(yè)成為藍(lán)海市場(chǎng)，站上新的風(fēng)口。

根據(jù)中指研究院報(bào)告，中國(guó)房地產(chǎn)代建行業(yè)收入規(guī)模將持續(xù)快速增長(zhǎng)，從2015年的27.4億元人民幣至2020年的110.2億人民幣，并預(yù)測(cè)2025年將達(dá)到316.7億人民幣，2015-2025年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)28%。

正所謂，水大魚(yú)大，在黃金賽道之上，具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)無(wú)疑占據(jù)市場(chǎng)上風(fēng)，將獲得不斷做大做強(qiáng)的機(jī)會(huì)。而綠城管理的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)也有力印證了這一成長(zhǎng)路徑。此前綠城管理公布2021 年一季度訂單，期內(nèi)公司新拓代建項(xiàng)目的合約建筑面積達(dá)902 萬(wàn)方，占2020年全年完成指標(biāo)的48.3%;新拓代建項(xiàng)目代建費(fèi)預(yù)估23.4 億元，占2020年全年完成指標(biāo)的40.3%。強(qiáng)勁的業(yè)務(wù)拓展態(tài)勢(shì)，凸顯了其高成長(zhǎng)姿態(tài)。

此次中原建業(yè)上市，這也意味著資本市場(chǎng)代建股不再是一支獨(dú)秀，不過(guò)就筆者來(lái)看。由于以招股價(jià)測(cè)算中原建業(yè)估值較綠城管理的估值有一定的差距，這也在一定程度意味著，綠城管理的估值水平仍然將繼續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)，而其它上市代建企業(yè)也將向其看齊，凸顯其行業(yè)的領(lǐng)先地位以及獲得資本市場(chǎng)的高度認(rèn)可。

展位未來(lái)，綠城管理乃至整個(gè)代建行業(yè)的估值仍然具有上升潛力，這一推斷可基于同樣處于輕資產(chǎn)模式下的物業(yè)股的估值表現(xiàn)。當(dāng)前港股物業(yè)管理板塊平均市盈率也在四十倍以上，尤其是行業(yè)龍頭估值更是能夠達(dá)到70倍以上。此前綠城管理亦被納入恒生指數(shù)公司推出的恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)，可見(jiàn)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)可代建公司輕資產(chǎn)模式與物管企業(yè)所存在的共性。因此這也意味著，綠城管理和中原建業(yè)作為代建行業(yè)數(shù)一數(shù)二的頭部企業(yè)，同時(shí)又是資本市場(chǎng)僅有的兩只代建概念股，其估值也將有望向頭部物業(yè)管理企業(yè)看齊。而此次中原建業(yè)的上市或?qū)⒊蔀槭袌?chǎng)對(duì)該行業(yè)尤其是綠城管理估值重估的重要催化劑。

近年來(lái)，越來(lái)越多的品牌房企業(yè)也在積極開(kāi)展代建業(yè)務(wù)，尋求開(kāi)辟第二增長(zhǎng)取線(xiàn)，市場(chǎng)潛力不斷被挖掘，行業(yè)的關(guān)注度亦不斷升溫。在萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)中，未來(lái)不排除也將有越來(lái)越多行業(yè)內(nèi)的優(yōu)秀選手脫穎而出，甚至如當(dāng)下的物業(yè)企業(yè)一樣掀起上市潮。

不過(guò)不容忽視的一點(diǎn)是，代建行業(yè)是一個(gè)需要長(zhǎng)期深耕積累，并深度考驗(yàn)代建企業(yè)整體體系建設(shè)、品牌能力、管理水平等多維度競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的領(lǐng)域，這也意味著龍頭企業(yè)在中長(zhǎng)期都將難有撼動(dòng)者，甚至還將持續(xù)受益于行業(yè)發(fā)展紅利，卡位優(yōu)勢(shì)點(diǎn)位，實(shí)現(xiàn)不斷做大做強(qiáng)，而市場(chǎng)也將給予其更高的估值溢價(jià)。

由此而言，綠城管理全國(guó)性、多元化的經(jīng)營(yíng)布局，以及對(duì)代建產(chǎn)業(yè)鏈的不斷延伸與開(kāi)拓打開(kāi)的成長(zhǎng)天花板，尤其是強(qiáng)大品牌實(shí)力形成的輕資產(chǎn)輸出能力和科技賦能行業(yè)發(fā)展帶來(lái)的種種機(jī)會(huì)都讓這家行業(yè)龍頭企業(yè)的長(zhǎng)期價(jià)值頗具吸引力。