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“高速增長(zhǎng)期雖然過(guò)了，但在‘穩(wěn)增長(zhǎng)、出利潤(rùn)、優(yōu)報(bào)表’的主張下，中南建設(shè)(以下或簡(jiǎn)稱中南)卓越運(yùn)營(yíng)能力得到強(qiáng)化，多元相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)一步協(xié)同。”在2020年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，中南建設(shè)董事、副總經(jīng)理、中南置地總裁陳昱含表示，未來(lái)，中南(建設(shè))將從成長(zhǎng)型公司轉(zhuǎn)為穩(wěn)健發(fā)展型企業(yè)，即從黑馬轉(zhuǎn)為白馬，對(duì)增速和經(jīng)營(yíng)質(zhì)量進(jìn)行有效平衡。

“未來(lái)的市場(chǎng)和客戶需求都會(huì)發(fā)生變化，在宏觀調(diào)控政策下，企業(yè)如果再做普惠型地產(chǎn)，已經(jīng)沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，公司會(huì)調(diào)整戰(zhàn)略做品質(zhì)地產(chǎn)。”中南建設(shè)董事長(zhǎng)陳錦石如是表示。

截至2020年底，中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入786.0億元，同比增長(zhǎng)9.4%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)70.8億元，同比增長(zhǎng)70.0%;加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率達(dá)到28.18%，同比增長(zhǎng)6.60個(gè)百分點(diǎn);擬向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利5.56元(含稅)，預(yù)計(jì)共派發(fā)現(xiàn)金紅利21.27億元，年度派息率達(dá)30.05%。

“現(xiàn)在的政策環(huán)境對(duì)行業(yè)整體發(fā)展是向好的，但也進(jìn)入了考驗(yàn)企業(yè)內(nèi)功的時(shí)候，靠土地杠桿和金融杠桿撬動(dòng)發(fā)展是不可持續(xù)的，行業(yè)容錯(cuò)空間越來(lái)越小。”陳昱含向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，對(duì)中南來(lái)說(shuō)，要先做對(duì)，再做快，追求穩(wěn)定和確定性，因此在“三道紅線”方面，希望最晚明年會(huì)實(shí)現(xiàn)“綠檔”。

全口徑補(bǔ)貨目標(biāo)2700億元

據(jù)公告顯示，2020年，中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2238.3億元，同比增長(zhǎng)14.2%;建筑業(yè)務(wù)全年新增合同額306.8億元，同比增長(zhǎng)10.4%。

在投資布局方面，公司堅(jiān)持城市深耕，聚焦核心戰(zhàn)略城市群，提高投資精準(zhǔn)度，2020年公司新增項(xiàng)目107個(gè)，規(guī)劃建筑面積合計(jì)約1523萬(wàn)平方米，新增項(xiàng)目平均地價(jià)約5002元/平方米，較2019年平均水平有所下降，可見(jiàn)投資成本進(jìn)一步優(yōu)化。

截至2020年末，中南建設(shè)已進(jìn)入國(guó)內(nèi)112個(gè)城市，總土儲(chǔ)建面4472萬(wàn)平方米，一、二線城市占比約36.4%，聚焦長(zhǎng)三角區(qū)域、珠三角區(qū)域以及內(nèi)地人口密集核心城市，城市布局進(jìn)一步完善。

“(22城)‘兩集中’供地政策實(shí)際上是(供地模式)零售改為批發(fā)，對(duì)企業(yè)能力要求更高。”陳昱含向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，對(duì)中南來(lái)說(shuō)，以前有些地方在歷史上市占率和參拍率不高，未來(lái)將提高公司通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)增加儲(chǔ)備土地的可能性;其次中南此前已經(jīng)提前下沉了市場(chǎng)，能夠迅速找到價(jià)值洼地;加上多元相關(guān)業(yè)務(wù)使得在產(chǎn)城融合、城市更新等多元化取地方面有優(yōu)勢(shì)，在新增土地供應(yīng)大年，中南仍會(huì)保持“穩(wěn)增長(zhǎng)、出利潤(rùn)、優(yōu)報(bào)表”的經(jīng)營(yíng)主張，保持精準(zhǔn)和理性投資。

對(duì)于2021年拿地銷售目標(biāo)，陳昱含表示，2021年預(yù)計(jì)銷售規(guī)?？蛇_(dá)2500億元，全口徑拿地貨值2700億元，未來(lái)幾年，維持10%復(fù)合增長(zhǎng)率為合理目標(biāo)?？傮w而言，未來(lái)中南的驚喜會(huì)少一些，但是確定性會(huì)多一些。

最晚明年將轉(zhuǎn)為“綠檔”

眾所周知，靠膽大賭發(fā)展的時(shí)代結(jié)束了。“三道紅線”金融監(jiān)管與“兩集中”控地價(jià)雙重政策下，如果說(shuō)房企是一輛車，油門和油箱都被管住了，但賽道空間還在。

正如一位不愿透露姓名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，房地產(chǎn)行業(yè)接下來(lái)會(huì)如同家電行業(yè)一樣，花一點(diǎn)時(shí)間優(yōu)勝劣汰，待行業(yè)完成深度調(diào)整后，頭部房企將分食市場(chǎng)，盈利能力會(huì)重回上升通道，屆時(shí)估值會(huì)進(jìn)入與其價(jià)值相匹配的階段。無(wú)疑，中南建設(shè)作為龍頭房企之一，不依賴有息負(fù)債而是強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)效率的發(fā)展模式，進(jìn)一步提高市占率。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，依照“三道紅線”融資新規(guī)，中南建設(shè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為79.8%，較上年同期下降4.2個(gè)百分點(diǎn);凈負(fù)債率為97.8%，較上年同期大幅下降71.6個(gè)百分點(diǎn)至達(dá)標(biāo);現(xiàn)金短債比為1.41，比2019年末進(jìn)一步提高。

“2020年年度三項(xiàng)指標(biāo)均有明顯改善，其中仍有一項(xiàng)指標(biāo)超閾值，較2019年踩線情況下降一檔。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，中南建設(shè)已經(jīng)成功實(shí)現(xiàn)“由橙轉(zhuǎn)黃”。

“未來(lái)，房地產(chǎn)的稱重器將由規(guī)模排名轉(zhuǎn)為規(guī)模排名與報(bào)表并重。中南不是一家靠債務(wù)驅(qū)動(dòng)發(fā)展的公司，在同等房企中有息負(fù)債規(guī)模最低，在’三道紅線’融資新規(guī)之前，管理團(tuán)隊(duì)就在著重優(yōu)化報(bào)表。”陳昱含向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，未來(lái)，在降低剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率方面，一要保持合理增速下，土地儲(chǔ)備上緊平衡，控制負(fù)債壓力;二要穩(wěn)定生產(chǎn)提升自身效率，加快結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)增厚凈資產(chǎn);三要增加合作并表實(shí)收資本增加少數(shù)股東權(quán)益;第四，有針對(duì)性動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)單個(gè)項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債情況。

另?yè)?jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者觀察，截至2020年末，公司有息負(fù)債799.0億元，與銷售金額的比值在行業(yè)同規(guī)模公司里持續(xù)保持最低水平。有息負(fù)債中短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債233.7億元，占全部有息負(fù)債的29.25%，同比下降5.06個(gè)百分點(diǎn)，長(zhǎng)短期結(jié)構(gòu)更加均衡。

此外，隨著經(jīng)營(yíng)規(guī)模的提升，公司2020年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入1293.1億元，是一年內(nèi)到期的各類有息負(fù)債(含期末應(yīng)付利息)的5.5倍;經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~84.7億元，連續(xù)3年保持正值;在手現(xiàn)金余額328.6億元，相比2019年末增加29.3%;獲得各類銀行授信額度1725億元，其中未動(dòng)用授信額度為1312億元，主體評(píng)級(jí)穩(wěn)步提升。

關(guān)于未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，中南建設(shè)表示，將把卓越運(yùn)營(yíng)打造成為中南的優(yōu)勢(shì)標(biāo)簽，保持業(yè)績(jī)合理增速，保持運(yùn)營(yíng)效率領(lǐng)先;整合內(nèi)外部資源，積累多元化投資發(fā)展能力，提高土地儲(chǔ)備彈性;努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)和建筑雙主業(yè)合理增長(zhǎng)，增加資產(chǎn)實(shí)力;進(jìn)一步優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，提升信用評(píng)級(jí)，降低融資成本，盡快實(shí)現(xiàn)“三道紅線”全部“綠檔”，為未來(lái)持續(xù)發(fā)展留出一定的戰(zhàn)略緩沖區(qū)。

在中遠(yuǎn)期目標(biāo)方面，陳昱含表示，中南建設(shè)將聚勢(shì)蓄力，擁抱管理紅利時(shí)代，繼續(xù)推進(jìn)卓越運(yùn)營(yíng)下的戰(zhàn)略變革，房地產(chǎn)、建筑雙主業(yè)協(xié)同發(fā)展，為未來(lái)建立人才護(hù)城河，強(qiáng)化在長(zhǎng)期主義經(jīng)營(yíng)觀下的永續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。(記者 王麗新)