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在貝殼找房成立3周年之際，貝殼研究院通過對全國307個城市居民調(diào)研，推出《2021年新居住消費調(diào)查報告》(以下簡稱《報告》)，從租與購、現(xiàn)實與期待、居住空間內(nèi)部與外部等多視角，對消費者的消費偏好、消費行為及消費痛點等進行分析。《報告》發(fā)現(xiàn)，消費者在住房消費領(lǐng)域需求變化呈現(xiàn)出“在居住空間方面，追求個性化、審美化、輕奢化等”;“在居住生活品質(zhì)方面，需求從房屋本身向社區(qū)配套、鄰里關(guān)系等外部延展”等特點。

人均居住面積35.9平方米

但大城市仍有難題

“居者有其屋”，住的問題得到一定程度緩解，但大城市仍有困難。

貝殼研究院調(diào)查顯示，過半數(shù)受訪者居住的是自有房屋，占比約為56.7%;家庭平均住房建筑面積(取截面算數(shù)平均數(shù))約為104.8平方米。1978年，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積僅為6.7平方米，按照家庭人均三四口計算，家庭住房建筑面積僅約為20.1-26.8平方米。此后40年，尤其是1998年房改以來，我國進入商品房時代，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積獲得了巨大提升。

不過，無論是從調(diào)研數(shù)據(jù)還是從平臺成交數(shù)據(jù)看，居住面積總體呈現(xiàn)“城市越大，房子越小”的特征，大城市的住房需求問題較為突出。根據(jù)貝殼2021年1-3月重點40城成交數(shù)據(jù)顯示，一線城市套均成交面積約為75.3平方米，人均面積約為25.1平方米(按照戶均三口計算);新一線套均成交面積約為86.6平方米，人均面積約為28.9平方米;二線城市套均成交面積約為87.8平方米，人均面積約為29.3平方米。

對于大城市中的新市民，住房空間需求更強烈。貝殼研究院統(tǒng)計了選擇獨立整租的客群，匯總計算發(fā)現(xiàn)，2350個調(diào)查樣本租賃的套均面積約為75.8平方米。

一線城市客群租賃的套均面積約為62.9平方米，新一線城市客群租賃的套均面積約為75.8平方米，二線城市客群租賃的套均面積約為75.7平方米，三四線城市客群租賃的套均面積約為84.6平方米。

總體而言，城市能級越高，受制于居住支出壓力、城市戶型結(jié)構(gòu)特征及職住均衡等因素，人們選擇的租賃面積相對越小。

平均購房年齡33.3歲

不同城市青年人住房難題各有差異

住房消費，最大的消費者是青年人，但不同城市的青年人面對的問題有差異。

貝殼研究院以40城為研究樣本，成交數(shù)據(jù)測算了購房者的實際購房年齡，新房和二手房購房者平均年齡在33.3歲左右。分二手房、新房看，一線城市購買新房的平均年齡約為34.4歲，購買二手房的平均年齡約為35.1歲，兩者相差將近一歲。分具體城市看，天津人二手房購買年齡最晚，為37.2歲;成都最早，為31.6歲。在高能級城市，受制于城市高房價及限購政策等影響，消費者購房置業(yè)難度相對較大，需要更長時間財富積累才能實現(xiàn)。

此外，年輕人的住房難題還在于買房很少能“一步到位”，換房需求始終存在。在已購房人群中，只有31.5%受訪者表示自己沒有換房打算。換房主要是為了改善居住環(huán)境(50.2%)和子女教育(39.5%)。

從不同維度上交叉分析發(fā)現(xiàn)，換房需求受代際、城市等級和家庭收入等影響有強弱差異。調(diào)查人群中，“80后”的換房需求最強烈，有37.1%的受訪“80后”計劃在三年內(nèi)換房，而“90后”的這一比例為30.56%，相差6.54個百分點，相比其他代際，“80后”正面臨著子女教育、父母養(yǎng)老等帶來的家庭結(jié)構(gòu)變化和對房屋的多元化需求，因此產(chǎn)生的換房需求更強烈;此外，收入對換房需求影響也較大，月收入在1萬元以下、1.1萬-2萬元的受訪者計劃未來三年內(nèi)換房的比例分別為28.2%、34.5%，而收入在2.1萬-5萬元、5萬元以上的受訪者三年內(nèi)計劃換房的比例為47.73%和40.18%。

買房或租房，一直是困擾當(dāng)代年輕人的另一個問題。在此次調(diào)查中，有49.8%的受訪者不能接受長期租房而不買房，認為有房才有安全感;有39.2%的受訪者認為房價太高買不如租，可以接受長期租房。

雖然在年輕人中堅持買房仍是主流，但對待“房租不買”的態(tài)度有趨多的勢頭。調(diào)查顯示，有40.73%的“90后”表示可以接受長期租房不買房，而“70后”接受“房租不買”的比例僅為26.69%，相差14.04個百分點。

“1公里生活圈”綜合評分3.24分

居住軟、硬環(huán)境提升成品質(zhì)居住關(guān)鍵

居住生活質(zhì)量不僅取決于房子本身，也取決于配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、鄰里關(guān)系。特別是在一線城市，80%受訪者單程通勤時間超過半小時，休息時間有限，小區(qū)周邊配套會極大影響生活品質(zhì)。

配套設(shè)施中，生鮮超市是城市生活“剛需”。雖然近些年快遞上門、社區(qū)團購等新服務(wù)發(fā)展迅速，但下班后逛逛超市，對不少人仍是生活中不可缺少的煙火氣。

除了“有的住”，人們更想“住得好”。研究假設(shè)未來居住改善時如何選擇，30.4%受訪者最關(guān)心臥室;14.2%受訪者最關(guān)注廚房。下班后能自在地睡一覺或者下廚做一頓美食，或許是當(dāng)代城市人對美好生活的直接想象。

能自己設(shè)計“理想家”，也成為很多人住房新需求。對于裝修，50.3%受訪者傾向于自己設(shè)計;39.2%的人愿意全屋委托。在個性和便利之間，更多人選擇前者。

裝修時，智能家居也必不可少。各類設(shè)備中，用戶購買意愿最高的是智能門鎖(16.4%)、空氣凈化器/凈水器(16.4%)以及掃地機器人(14.8%)。可以看出，方便、健康是人們購買智能家居設(shè)備時最關(guān)注的因素。

除了以上硬件設(shè)施環(huán)境，鄰里關(guān)系這樣的軟性條件也極大影響人們居住質(zhì)量。和“年輕人不愛社交”這樣的普遍認知不同，調(diào)研發(fā)現(xiàn)53%受訪者期待互幫互助的鄰里關(guān)系，更有16.5%的人希望和鄰居親如一家。“遠親不如近鄰”，在當(dāng)下依然沒有過時。

在“房住不炒”的大政策下，2020年，“十四五”規(guī)劃提出“促進住房消費健康發(fā)展”;2021年，政府工作報告也提出“解決好大城市住房突出問題”“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”，持續(xù)關(guān)注住房需求問題。

居住需求是我國當(dāng)前最大的內(nèi)部需求。新時代下，人們對于居住需求的內(nèi)涵和邊界正在發(fā)生深刻變化，人們不只是要解決住的問題，還在如何提升生活品質(zhì)上不斷探索。人們的關(guān)注視野不僅在居住空間上，綠化、物業(yè)、公共設(shè)施等硬性外部配套，以及社區(qū)文化、鄰里關(guān)系等軟性外部條件同樣受到關(guān)注，國家提出“解決好大城市住房突出問題”，無疑能夠讓這些需求得到不斷回應(yīng)。