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近期，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，為進一步吸引客戶及市場關注，廣州部分公寓項目趁機推出優(yōu)惠促銷活動。事實上，今年公寓新品不斷，不少是中心區(qū)的項目，地段優(yōu)越。2020年廣州公寓市場就涌現(xiàn)一批“豪宅化”的公寓，今年以來新推公寓中價格“跳高”狀況更多，近期有機構在一季度分享會上也表示，預計單價10萬元+的公寓將會在廣州市場增多。而統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，過去五年高單價公寓產(chǎn)品成交量逐漸上升，市場對高端公寓產(chǎn)品的價格接受度越來越高。

商服用地供應充足

今年是公寓供應大年

從去年下半年到今年，公寓產(chǎn)品成交勢頭挺猛。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，2020年廣州一手公寓共入市超2萬套，供應面積超121萬㎡，最終全年僅成交15015套，同比下跌47%;成交面積為86.2萬㎡，同比下跌45%。雖然2020年廣州一手公寓的供應同比增長44%，但成交量卻同比下跌近五成，創(chuàng)下歷史新低。今年以來，公寓產(chǎn)品成交勢頭一直不錯。據(jù)統(tǒng)計，3月廣州公寓成交量為9.1萬平方米，同比上升36%，環(huán)比大漲77%。

廣州中原研究發(fā)展部預期,廣州2021年商業(yè)市場將迎來井噴，供應總量有望突破350萬㎡。其中，公寓市場供應量預計達160萬㎡，供應將集中在科學城、知識城、明珠灣、慶盛、白云新城板塊以及魚珠、金融城、琶洲等地。第一太平戴維斯廣州策略顧問服務部董事張曉遠表示，去年公寓市場受到疫情影響明顯，并非正常市場表現(xiàn)，今年的公寓市場必然有明顯復蘇。

單價10萬+公寓

主要集中在二手市場

近期南沙、天河、海珠都有新推出的公寓產(chǎn)品，高端化趨勢明顯，“7字頭”“8字頭”的公寓增多，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，預計未來一段時間10萬元+的公寓也將在市場上增多。

張曉遠對記者表示，目前廣州10萬元+的公寓主要集中在二手，新的供應則多在規(guī)劃階段，預計未來三到五年才會有明顯供應。從高端公寓的成交數(shù)據(jù)可以看到，市場對于高端公寓產(chǎn)品的價格接受程度越來越高。一般來說高端公寓的主要購買人群是看好城市價值，可能受購買條件限制，或格外看好的區(qū)域內(nèi)沒有住宅產(chǎn)品供應等原因而選擇購買高端公寓。

李茂喆也表示，目前的“豪宅化”公寓主要集中在中心城區(qū)，且坐擁一線稀缺資源。這些項目所在片區(qū)往往住宅項目較少，或者其資源條件比住宅項目更好。

公寓價值判斷

不僅看“大區(qū)域”地段

從最近新推出的一些公寓產(chǎn)品來看，南沙的公寓和天河的公寓，盡管地段相差甚遠，但定價都是“3萬元+”。影響公寓定價的因素和市場價值判斷的邏輯是否和普通住宅產(chǎn)品不同呢?對此，李茂喆表示，公寓項目定價還是和地段有較大關系，但這個地段并不一定指大的行政區(qū)域。而是在更微觀層面：所處片區(qū)是否有規(guī)劃利好、是否有稀缺資源、是否靠近核心商務區(qū)等等。

張曉遠也表示，公寓不僅僅是看所在的區(qū)域，還需要看其本身的素質條件和定位。南沙公寓本身定位是高端產(chǎn)品，而天河的項目也不一定都位于核心地段，因此出現(xiàn)定價相似的項目并不奇怪。

近年成交數(shù)據(jù)分析

貝殼研究院廣州分院院長李茂喆表示，公寓市場在2017年受政策影響以來，持續(xù)處于相對低迷的狀態(tài)，成交規(guī)模大概為住宅市場規(guī)模的17%左右。2020年廣州公寓市場成交幾乎腰斬主要由于2019年對比基數(shù)相對較高所致。而2019年成交大幅增加主要由于2018年年末廣州對2017年3月30日之前所批地塊的項目解除了個人限購。

到2020年，公寓市場需求已逐漸被釋放。實際2020年銷售規(guī)模和2017年、2018年平均水平相當。目前公寓市場并未發(fā)生能扭轉市場格局的本質性事件，所以預計2021年公寓市場相比2020年相對平穩(wěn)，市場大概率維持現(xiàn)有水平。