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1月21日晚間，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局等八個單位聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(簡稱“意見”)。意見包含十條舉措，其中提出“夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算”。此外，還將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。意見自2021年1月22日起施行。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次政策出臺，直接針對了此前上海房屋認(rèn)籌過熱、房價上漲過快的現(xiàn)象。政策出臺非常及時和全面，涉及土地、限購、信貸、稅費等內(nèi)容，充分體現(xiàn)了上海穩(wěn)定房價、穩(wěn)定預(yù)期的導(dǎo)向。

打擊假離婚、增值稅免征年限“二改五”、嚴(yán)防信用貸入樓市

意見提出嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策，規(guī)定夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

“這個政策就是打擊假離婚現(xiàn)象。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，過去通過此類假離婚還可以騙取購房資格，現(xiàn)在即便離婚了，最近3年購房依然有影響。有部分城市規(guī)定離異2年內(nèi)購房要追溯過去家庭所有房產(chǎn)，而上海升級為3年，政策嚴(yán)厲性更強(qiáng)。

同時，意見調(diào)整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

“這個政策積極落實了2020年7月24日國務(wù)院房地產(chǎn)工作座談會精神，真正從稅費角度進(jìn)行了管控。”嚴(yán)躍進(jìn)說，目前來看，包括深圳、上海等地都將落實此類政策，使得增值稅政策的影響力增大。通過此類政策，也使得二手房的交易稅費成本增大，防范部分房東房源快買快賣的現(xiàn)象，有助于促進(jìn)二手房交易的穩(wěn)定。類似政策對于后續(xù)二手房交易影響較大。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，由于市場短期形成炒作氛圍，尤其是打新熱，買到新房后轉(zhuǎn)讓也有差價，提高增值稅免征年限提高炒作成本，這些組合拳可以降低投機(jī)買家入市熱情。

意見還要求嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，實施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強(qiáng)個人住房貸款審慎管理，指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格控制個人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸。引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)審貸管理，對購房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度。嚴(yán)防信用貸、消費貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

“這里最大的亮點是提到了‘房貸集中度’概念。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，實際上由于2021年也是央行等部門落實房貸集中度政策的一年，所以此類政策恰是借這個機(jī)會積極落實。后續(xù)銀行在貸款方面勢必需要更為保守，需要在三道紅線的約束下放貸。部分炒作比較多的樓盤，后續(xù)貸款方面勢必會面臨收緊的可能。

增加商品住房用地供應(yīng)，搖號優(yōu)先滿足“無房家庭”

意見提出完善土地市場管理，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加商品住房用地供應(yīng)，特別是在郊區(qū)軌道交通站點周邊、五大新城(南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城)加大供應(yīng)力度。堅持房地聯(lián)動機(jī)制，引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，穩(wěn)定土地價格。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟表示，上海結(jié)合十四五規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)中心輻射五個新城建設(shè)，加大區(qū)域土地供給，將相應(yīng)增加區(qū)域房源供給，有利于平抑市場預(yù)期。“政策措施整體非常協(xié)調(diào)均衡，最終目的是要有效平抑因供需、結(jié)構(gòu)、學(xué)區(qū)房等因素引起的市場熱度。”

嚴(yán)躍進(jìn)同樣認(rèn)為，增加土地供應(yīng)、調(diào)整結(jié)構(gòu)較吻合上海當(dāng)前購房需求的特征，能夠真正緩解供求矛盾。尤其提到了軌交沿線和五大新城的供地，有助于后續(xù)此類區(qū)域住房項目的增多，利好相關(guān)人員住房的解決。同時也提到了對土地價格的穩(wěn)定，強(qiáng)調(diào)了房地聯(lián)動機(jī)制的堅持，也是為了防范地價上漲傳導(dǎo)到房價上去。

對于商品房銷售環(huán)節(jié)，意見明確嚴(yán)格新建商品住房銷售方案備案管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房銷售“一價清”“實名制”等各項管理制度。完善新建商品住房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，保護(hù)購房人合法權(quán)益。

“這里最為核心的就是搖號制度的完善，提到了搖號政策應(yīng)該優(yōu)先顧及無房家庭，后續(xù)一些人才購房勢必可以享受更好的政策。預(yù)計后續(xù)上海還會出臺各類搖號選房制度，類似優(yōu)先認(rèn)購的制度，真正保障購房者尤其是無房者的權(quán)益。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

意見還提出開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鳌U(kuò)大保障性租賃住房覆蓋面、加快推進(jìn)舊區(qū)改造、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測等。

對于上海樓市未來走勢，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，最近一段時間上海樓市有點過熱，無論是價格、市場、還是二手房炒作都有點情緒過熱。此次新政之后，成交量會收縮兩至三個月，價格基本上不會跌，漲勢可能會放緩。

盧文曦認(rèn)為，未來新房市場中打新熱有望降溫，今后認(rèn)籌率超過100%的項目會明顯減少。由于增值稅免征年限延長，短期內(nèi)這個交易成本難以轉(zhuǎn)嫁到下家，價格有重新磨合的過程。尤其是在出臺收緊政策后，市場預(yù)期會轉(zhuǎn)變，短期二手房價格會理性回歸。

“當(dāng)然，政策儲備中還有很多工具未使用，比如限售等等，如果3、4月份上海樓市還是有非理性升溫，同樣不排除調(diào)控繼續(xù)加碼補(bǔ)短板的可能。”盧文曦說。(記者 李方)