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央行、銀保監(jiān)會近日聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱通知)，將法人銀行分為五檔，根據(jù)各銀行所處的不同檔位，對房地產(chǎn)貸款占比和個人住房貸款占比設(shè)定上限。其中，前者最高不超過40%，后者最高不超過32.5%。

從“三道紅線”到“五檔分類”，從資金需求側(cè)到供給側(cè)，房地產(chǎn)市場金融監(jiān)管進一步升級。今年的房地產(chǎn)市場或經(jīng)歷比以往更多的考驗。

“三道紅線”“五檔分類”將持續(xù)發(fā)力，房企降負債或是大勢所趨。圖為山西太原，城市新建商圈高樓林立。CNSPHOTO提供

監(jiān)管更加精準(zhǔn)

房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，即在我國境內(nèi)設(shè)立的中資法人銀行業(yè)金融機構(gòu)，其房地產(chǎn)貸款余額占比及個人住房貸款余額占比應(yīng)滿足人民銀行、銀保監(jiān)會確定的管理要求，即不得高于央行、銀保監(jiān)會確定的相應(yīng)上限。根據(jù)上述通知，銀行業(yè)機構(gòu)分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構(gòu)、縣域農(nóng)合機構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行五檔，房地產(chǎn)貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個人住房貸款占比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對中國商報記者表示，房地產(chǎn)是一個資金密集型行業(yè)，很多房企都是高杠桿、高負債運轉(zhuǎn)。去年下半年以來，金融監(jiān)管一直處于適度收緊的狀態(tài)，包括“三道紅線”(即剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%;凈負債率不得大于100%;現(xiàn)金短債比不得小于1倍)和此次新規(guī)，可以說管控的精準(zhǔn)度更高，這是好事，將更加有利于房企在規(guī)模、利潤和杠桿之間尋求平衡，避免房地產(chǎn)業(yè)因貸款過度集中而帶來系統(tǒng)性金融風(fēng)險。

“該通知旨在讓銀行把更多的錢都投放到實體經(jīng)濟中去，而不是流入房地產(chǎn)。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙對中國商報記者表示，“三道紅線”結(jié)合本次的“五檔分類”是政策組合拳的升級，避免資金流向房地產(chǎn)，給居民降杠桿。

據(jù)央行《2020年三季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)貸款占比較高，三季度房地產(chǎn)貸款占比為24.9%，個人住房貸款比重更高，占68.8%，而本次新規(guī)中規(guī)定房地產(chǎn)貸款占比最高的為40%，個人住房貸款占比最高值為32.5%。

“這也意味著2021年購房貸款總額將會有所縮減，居民購房貸款難度或有所提升，預(yù)計放款更有側(cè)重性，首套房家庭貸款及改善性貸款支持力度相對較大。”王小嬙說。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池告訴中國商報記者，房地產(chǎn)貸款集中度管理是房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范的必要手段，旨在促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動金融、房地產(chǎn)同其他實體經(jīng)濟的均衡發(fā)展。

融資環(huán)境趨緊

事實上，2020年上半年，受疫情因素影響，我國綜合運用多種貨幣政策工具保持流動性合理充裕，房企融資出現(xiàn)“小陽春”，如1月海外債融資規(guī)模超1200億元，3月信用債發(fā)行規(guī)模超千億元，均為全年最高值。下半年，房地產(chǎn)金融監(jiān)管不斷強化，“三道紅線”融資新規(guī)落地，行業(yè)資金呈現(xiàn)出緊平衡狀態(tài)，9月及10月房企信用債、海外債融資規(guī)模明顯下降。

2020年11月13日，銀保監(jiān)會發(fā)文指出，保險資財務(wù)性股權(quán)投資，標(biāo)的企業(yè)不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。這也意味著險資通過“明股實債”形式進入房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⑹芟蓿科笕谫Y渠道再收縮。11月25日，多家信托公司收到來自監(jiān)管部門的窗口指導(dǎo)，要求嚴(yán)格壓降融資類信托業(yè)務(wù)規(guī)模，房企融資監(jiān)管持續(xù)收緊。

而與此同時，未來兩到三年，房地產(chǎn)行業(yè)債券需償還規(guī)模保持高位，房企面臨一定的現(xiàn)金流考驗。中指研究院分析，2017年，隨著國內(nèi)融資渠道的收緊，房企紛紛發(fā)行海外債券進行融資，目前，大部分債券逐步進入還款期。2021年，包括海外債券在內(nèi)的債券償還總規(guī)模將達10909億元，其中，海外債券償還規(guī)模為4083億元，公司債券需償還規(guī)模為3744億元;2022年，房地產(chǎn)行業(yè)需償還規(guī)模將回落至7856億元水平;2023年，這一規(guī)模將大致維持在8000億元水平。

“穩(wěn)是常態(tài)化調(diào)控目標(biāo)，資金面轉(zhuǎn)向穩(wěn)杠桿。”王小嬙對記者表示，未來房地產(chǎn)行業(yè)將更加弱化金融屬性，轉(zhuǎn)向穩(wěn)杠桿、去杠桿，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險的底線。“三道紅線”“五檔分類”將持續(xù)發(fā)力，房企降負債或是大勢所趨。

“長遠來看，金融新規(guī)有利于房企的可持續(xù)經(jīng)營。”趙秀池認(rèn)為，但目前房地產(chǎn)市場融資仍很緊張，房企或抱團取暖，通過合作合資重組等方式來應(yīng)對困境。

房企分化加劇

在金融嚴(yán)監(jiān)管的背景下，財務(wù)穩(wěn)健的龍頭房企與國企融資規(guī)模和成本優(yōu)勢明顯。2020年，千億元以上企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模占比較高，其發(fā)行的信用債、海外債分別占百億企業(yè)信用債、海外債發(fā)行總額的62.7%、64.1%。在融資成本方面，千億元以上企業(yè)海外債券融資成本均值在8%以下，而同期的300億-500億元、100億-300億元企業(yè)海外債融資成本均在10%以上。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年龍頭房企成功發(fā)行多筆低成本債券，如萬科、保利、中海等企業(yè)多筆公司債券票面利率在3.6%以下，龍湖、綠城等企業(yè)部分海外債券票面利率在4%以下，企業(yè)融資優(yōu)勢明顯。

東方金誠房地產(chǎn)行業(yè)高級分析師謝瑞表示：“不同房企受此次新規(guī)的影響程度有所不同，部分區(qū)域布局欠佳、債務(wù)負擔(dān)高、外部支持力度弱的中小型房企受新規(guī)影響較大，金融機構(gòu)或?qū)⑦M一步壓縮其融資額度，提高融資成本，對其業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不利影響。”

在融資環(huán)境趨緊的情況下，房企分拆多元化業(yè)務(wù)上市掀起新高潮。據(jù)克而瑞研究統(tǒng)計，截至2020年12月18日，當(dāng)年共有7家房企成功在港交所上市，共有17家房企旗下物業(yè)公司成功上市，其中僅下半年就有14家，同時還有7家正在排隊中。此外，房企分拆業(yè)務(wù)板塊上市不僅局限于物業(yè)，也有代建、園林管理等。

克而瑞研究認(rèn)為，房企之間的發(fā)展也將出現(xiàn)分化，高杠桿房企發(fā)展受限，未來增速放緩，而部分財務(wù)能力優(yōu)秀的房企則將得到更多的機會，行業(yè)面臨新一輪洗牌。

中指研究院建議，未來房企更需鍛造自身內(nèi)功：在投資方面，應(yīng)選擇基本面優(yōu)質(zhì)的城市或企業(yè)深耕區(qū)域進行投資，有利于銷售去化，通過合作拿地來控制風(fēng)險，緩解資金壓力;在經(jīng)營方面，注重對產(chǎn)品與服務(wù)的精心打造，適時升級產(chǎn)品，同時，構(gòu)建線上線下營銷閉環(huán)，提升營銷效率;在融資方面，企業(yè)應(yīng)加大股權(quán)類融資，提升所有者權(quán)益，進行類REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)融資。