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運營和服務航道的收入占營收貢獻已達20%，“三道紅線”連續(xù)7年綠檔，截至目前集團2023年基本已無到期債券……

地產的寒冬里，有人節(jié)衣縮食，有人正在實現(xiàn)“財務自由”。龍湖集團日前就交出一份比較從容的半年報。房地產頗具挑戰(zhàn)的環(huán)境下，龍湖是如何邁出輕盈步伐的？（打開#房向標，查看更多房企新聞）

負債克制

“今年龍湖的債務壓力已經完全過去了，只剩1.19億元需要在11月份償還?！睒I(yè)績會上，龍湖集團執(zhí)行董事兼首席財務官趙軼的一句話讓在場不少投資者和媒體都松了一口氣。

受房地產市場低迷等因素影響，房企資金鏈持續(xù)承壓，無論是頭部房企還是中小房企的債務壓力依然較大，龍湖這一句話無疑給出了安全承諾。

據了解，此之前的7-8月，龍湖已償還共計83.7億元公司債，還在8月初，提前償還了一筆17億元的境內債。

同時主動提前鋪排，將于2024年1月到期的港幣銀團貸款，龍湖已經提前償還72億港元，剩余部分將在年底之前全部提前還清。

另據業(yè)績會，龍湖明年還將有230億元左右的債務到期，約占整體債務水平的10%左右。

中報顯示，截至上半年末，龍湖在手現(xiàn)金724億元，有息負債總額2070億元，負債規(guī)模穩(wěn)中有降。

集團平均借貸成本為年利率4.26%，平均貸款年限為7.19年；非抵押債務占總債務比例為67.6%。一年內到期債務為370.4億元，占總債務比例為17.9%。

在連續(xù)七年滿足“三道紅線”要求的基礎上，凈負債率57.2%，現(xiàn)金短債比1.96，剔除預收款的資產負債率61.9%。

“克制、審慎并高度自律的財務盤面，是本集團擁有戰(zhàn)略主動性的前提?！敝袌罄铮埡瘓F董事長兼首席執(zhí)行官陳序平這樣說，“本集團將始終將安全性放在一切發(fā)展的首位，以戰(zhàn)略定力和余量思維應對周期的不確定性?！?/p>

業(yè)務組合

所謂“無債一身輕”，審慎的財務盤面保障下，龍湖在布局什么戰(zhàn)略？

“面對中國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，龍湖將加快構建高質量發(fā)展模式：聚焦開發(fā)、運營、服務三大業(yè)務，發(fā)揮”1+2+2“航道協(xié)同效應，令本集團利潤結構逐步優(yōu)化，過渡到非開發(fā)業(yè)務利潤占比增至過半。”陳序平在2023年中期業(yè)績報告中寫到。

“1”代表地產開發(fā)航道。中報顯示，2023年上半年，龍湖集團實現(xiàn)合同銷售額985.2億元，同比增長15%，對應銷售總建筑面積為579.9萬平方米，同比增長12%。

其中，長三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中片區(qū)合同銷售額分別為290.6億元、259.9億元、224.1億元、121.1億元及89.5億元。

“2”是兩個運營航道，分別是商業(yè)投資和長租公寓。中報顯示，龍湖運營業(yè)務不含稅租金收入為63.3億元，同比增長8%，毛利率為77.3%。商場、租賃住房、其他收入的占比分別為77.0%、19.4%和3.6%。

“龍湖從2015年開始網格化布局做商業(yè)，到現(xiàn)在我們在手已經有113個重資產和28個輕資產，而且這些商業(yè)主要位于國內的一、二線城市?！标愋蚱秸f。上半年龍湖新增運營5座商場，其中2座為輕資產，下半年，還將有約6座商業(yè)項目在北京、上海、濟南等城市開業(yè)。

另一個“2”是兩個服務航道：物業(yè)管理和智慧營造。上半年服務業(yè)務及其他收入達58.4億元，同比增長13%，毛利率為31.9%。龍湖智創(chuàng)生活擁有瓏之名、尊享、樂享、惠享四大住宅產品體系，龍湖龍智造已累計獲取建管項目50余個，總建筑面積超900萬平方米。

期內，龍湖集團由運營及服務業(yè)務組成的經營性收入實現(xiàn)122億元，同比增長10.4%，經營性利潤占比超半數(shù)。

為什么要進行這樣的布局，業(yè)績會上陳序平也進行了闡釋。

“開發(fā)周轉比較快、規(guī)模比較大；運營是一個重資產沉淀的業(yè)務，毛利率很高，但ROE比較低；而服務是輕資產的，它的ROE高，因為它是基本上沒有什么資產投入。這三個組合迭代完之后，龍湖將不再依靠負債規(guī)模的增加去驅動資產規(guī)模、銷售的增長。”

事實上，在幾年前“三道紅線”集中供地等政策之下，房地產行業(yè)的發(fā)展邏輯已經發(fā)生了重大變化，“高周轉、高杠桿、高負債”的經營模式難以為繼，許多房企都進行了多元化探索，地產+物流、康養(yǎng)、文旅、醫(yī)療等，正成為不少房企延伸業(yè)務范圍的方向之一。

北京社會科學院研究員、中國人民大學副教授王鵬接受媒體采訪時指出，多數(shù)地產企業(yè)的轉型，還是聚集主業(yè)，發(fā)展相關產業(yè)，這也是當前市場環(huán)境下企業(yè)適應發(fā)展的一種戰(zhàn)略調整。

“房地產主要優(yōu)勢還是在于資金和資源，多數(shù)頭部企業(yè)有一批較為專業(yè)的市場化團隊，業(yè)務開拓能力還是不錯的，需要解決的問題是房企對地產開發(fā)的路徑依賴以及前期的跨界成本，如團隊、技術等，對企業(yè)現(xiàn)金流考驗較大?！蓖貔i說。　　

【撰稿】南方+記者周中雨