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本文收錄于專輯#冷眼看財(cái)報(bào)#

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運(yùn)營(yíng)和服務(wù)航道的收入占營(yíng)收貢獻(xiàn)已達(dá)20%，“三道紅線”連續(xù)7年綠檔，截至目前集團(tuán)2023年基本已無(wú)到期債券……

地產(chǎn)的寒冬里，有人節(jié)衣縮食，有人正在實(shí)現(xiàn)“財(cái)務(wù)自由”。龍湖集團(tuán)日前就交出一份比較從容的半年報(bào)。房地產(chǎn)頗具挑戰(zhàn)的環(huán)境下，龍湖是如何邁出輕盈步伐的？（打開#房向標(biāo)，查看更多房企新聞）

負(fù)債克制

“今年龍湖的債務(wù)壓力已經(jīng)完全過去了，只剩1.19億元需要在11月份償還。”業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼的一句話讓在場(chǎng)不少投資者和媒體都松了一口氣。

受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷等因素影響，房企資金鏈持續(xù)承壓，無(wú)論是頭部房企還是中小房企的債務(wù)壓力依然較大，龍湖這一句話無(wú)疑給出了安全承諾。

據(jù)了解，此之前的7-8月，龍湖已償還共計(jì)83.7億元公司債，還在8月初，提前償還了一筆17億元的境內(nèi)債。

同時(shí)主動(dòng)提前鋪排，將于2024年1月到期的港幣銀團(tuán)貸款，龍湖已經(jīng)提前償還72億港元，剩余部分將在年底之前全部提前還清。

另?yè)?jù)業(yè)績(jī)會(huì)，龍湖明年還將有230億元左右的債務(wù)到期，約占整體債務(wù)水平的10%左右。

中報(bào)顯示，截至上半年末，龍湖在手現(xiàn)金724億元，有息負(fù)債總額2070億元，負(fù)債規(guī)模穩(wěn)中有降。

集團(tuán)平均借貸成本為年利率4.26%，平均貸款年限為7.19年；非抵押債務(wù)占總債務(wù)比例為67.6%。一年內(nèi)到期債務(wù)為370.4億元，占總債務(wù)比例為17.9%。

在連續(xù)七年滿足“三道紅線”要求的基礎(chǔ)上，凈負(fù)債率57.2%，現(xiàn)金短債比1.96，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率61.9%。

“克制、審慎并高度自律的財(cái)務(wù)盤面，是本集團(tuán)擁有戰(zhàn)略主動(dòng)性的前提?！敝袌?bào)里，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官陳序平這樣說(shuō)，“本集團(tuán)將始終將安全性放在一切發(fā)展的首位，以戰(zhàn)略定力和余量思維應(yīng)對(duì)周期的不確定性?！?/p>

業(yè)務(wù)組合

所謂“無(wú)債一身輕”，審慎的財(cái)務(wù)盤面保障下，龍湖在布局什么戰(zhàn)略？

“面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，龍湖將加快構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展模式：聚焦開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)三大業(yè)務(wù)，發(fā)揮”1+2+2“航道協(xié)同效應(yīng)，令本集團(tuán)利潤(rùn)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，過渡到非開發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)占比增至過半。”陳序平在2023年中期業(yè)績(jī)報(bào)告中寫到。

“1”代表地產(chǎn)開發(fā)航道。中報(bào)顯示，2023年上半年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售額985.2億元，同比增長(zhǎng)15%，對(duì)應(yīng)銷售總建筑面積為579.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12%。

其中，長(zhǎng)三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中片區(qū)合同銷售額分別為290.6億元、259.9億元、224.1億元、121.1億元及89.5億元。

“2”是兩個(gè)運(yùn)營(yíng)航道，分別是商業(yè)投資和長(zhǎng)租公寓。中報(bào)顯示，龍湖運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)不含稅租金收入為63.3億元，同比增長(zhǎng)8%，毛利率為77.3%。商場(chǎng)、租賃住房、其他收入的占比分別為77.0%、19.4%和3.6%。

“龍湖從2015年開始網(wǎng)格化布局做商業(yè)，到現(xiàn)在我們?cè)谑忠呀?jīng)有113個(gè)重資產(chǎn)和28個(gè)輕資產(chǎn)，而且這些商業(yè)主要位于國(guó)內(nèi)的一、二線城市?！标愋蚱秸f(shuō)。上半年龍湖新增運(yùn)營(yíng)5座商場(chǎng)，其中2座為輕資產(chǎn)，下半年，還將有約6座商業(yè)項(xiàng)目在北京、上海、濟(jì)南等城市開業(yè)。

另一個(gè)“2”是兩個(gè)服務(wù)航道：物業(yè)管理和智慧營(yíng)造。上半年服務(wù)業(yè)務(wù)及其他收入達(dá)58.4億元，同比增長(zhǎng)13%，毛利率為31.9%。龍湖智創(chuàng)生活擁有瓏之名、尊享、樂享、惠享四大住宅產(chǎn)品體系，龍湖龍智造已累計(jì)獲取建管項(xiàng)目50余個(gè)，總建筑面積超900萬(wàn)平方米。

期內(nèi)，龍湖集團(tuán)由運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營(yíng)性收入實(shí)現(xiàn)122億元，同比增長(zhǎng)10.4%，經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)占比超半數(shù)。

為什么要進(jìn)行這樣的布局，業(yè)績(jī)會(huì)上陳序平也進(jìn)行了闡釋。

“開發(fā)周轉(zhuǎn)比較快、規(guī)模比較大；運(yùn)營(yíng)是一個(gè)重資產(chǎn)沉淀的業(yè)務(wù)，毛利率很高，但ROE比較低；而服務(wù)是輕資產(chǎn)的，它的ROE高，因?yàn)樗腔旧蠜]有什么資產(chǎn)投入。這三個(gè)組合迭代完之后，龍湖將不再依靠負(fù)債規(guī)模的增加去驅(qū)動(dòng)資產(chǎn)規(guī)模、銷售的增長(zhǎng)?！?/p>

事實(shí)上，在幾年前“三道紅線”集中供地等政策之下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯已經(jīng)發(fā)生了重大變化，“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債”的經(jīng)營(yíng)模式難以為繼，許多房企都進(jìn)行了多元化探索，地產(chǎn)+物流、康養(yǎng)、文旅、醫(yī)療等，正成為不少房企延伸業(yè)務(wù)范圍的方向之一。

北京社會(huì)科學(xué)院研究員、中國(guó)人民大學(xué)副教授王鵬接受媒體采訪時(shí)指出，多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，還是聚集主業(yè)，發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)，這也是當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下企業(yè)適應(yīng)發(fā)展的一種戰(zhàn)略調(diào)整。

“房地產(chǎn)主要優(yōu)勢(shì)還是在于資金和資源，多數(shù)頭部企業(yè)有一批較為專業(yè)的市場(chǎng)化團(tuán)隊(duì)，業(yè)務(wù)開拓能力還是不錯(cuò)的，需要解決的問題是房企對(duì)地產(chǎn)開發(fā)的路徑依賴以及前期的跨界成本，如團(tuán)隊(duì)、技術(shù)等，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流考驗(yàn)較大?！蓖貔i說(shuō)?！　?/p>

【撰稿】南方+記者周中雨