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2017年3月26日，北京對(duì)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目進(jìn)行限購、限售、停貸，從而在需求側(cè)切斷了針對(duì)此類改造住宅的炒房通道。“3·26新政”出臺(tái)后，北京商住公寓成交迅速冰凍。時(shí)至今日，經(jīng)過5年的政策消化，北京商辦市場(chǎng)仍未走出低谷，無論成交價(jià)格還是成交量，都無法與政策出臺(tái)之前相比。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在目前商辦限購限貸、國家鼓勵(lì)發(fā)展租賃的背景下，盤活市場(chǎng)存量，進(jìn)行“商改租”，不失為一個(gè)可行的方式，商辦市場(chǎng)或?qū)⒂瓉韯e樣的“春天”。

“3·26新政”的核心是對(duì)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目進(jìn)行限購、限售、停貸。圖片來源/IC photo

故事：

簽約前夕新政出臺(tái)，買家因無商辦購買資格而退房

2013年夏天，由于不夠五年連續(xù)社保，無法購買純住宅，小瑞（化名）在朝陽區(qū)北苑附近購置了一套不限購的商住新房項(xiàng)目，57平方米總價(jià)160萬元左右，產(chǎn)權(quán)證上署的是他母親的名字。2014年，小瑞拿到了房本，將房子通過中介出租。

2017年春節(jié)剛過，北京再次盛傳“商辦類住房將全面限購”。此時(shí)，小瑞的社保已滿五年，眼看著小孩也快到入學(xué)年齡了，小瑞萌發(fā)了賣掉商住房、重新置換住宅的打算。春節(jié)后，小瑞就通過中介機(jī)構(gòu)將房源掛出，陸續(xù)洽談了不少購房者。在“3·26新政”出臺(tái)前的3月20日，小瑞剛跟購房者洽談完畢，準(zhǔn)備將房子以260萬元的價(jià)格出售，購房者支付了40萬元定金，就等著3月27日小瑞的母親從外地坐飛機(jī)來京簽約。

然而，從當(dāng)年3月17日開始，北京樓市政策持續(xù)加碼，密度和力度大大超出了小瑞的預(yù)期。粗略算下來，從3月17日到27日這十天里，北京一共出臺(tái)了九項(xiàng)調(diào)控政策，涉及首付比例、貸款利率、非京籍購房納稅標(biāo)準(zhǔn)、過道學(xué)區(qū)房、學(xué)位劃分……緊接著配以嚴(yán)格的突擊檢查，斷絕了所有炒房的可能。

小瑞當(dāng)時(shí)的打算是，他名下沒有房貸記錄，將商住房賣了換住宅，按首套房35%的標(biāo)準(zhǔn)，首付260萬元，就能重新買下總價(jià)700萬元的住宅。在“3·26新政”出臺(tái)當(dāng)天，他還在網(wǎng)上瀏覽房源信息。

沒想到的是，小瑞等來的卻是“商住限購”的消息。2017年3月26日，北京市住建委等5部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，強(qiáng)調(diào)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?；開發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平米；在建（含在售）商辦類項(xiàng)目，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織；已銷售的商辦類項(xiàng)目可出售給個(gè)人，但須滿足名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄，以及連續(xù)五年繳納社?；騻€(gè)稅；商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購房貸款。

面對(duì)突如其來的商住限購，小瑞很無奈，但他也理解政策變動(dòng)帶來的不可控因素，因此，當(dāng)買房人因不具備購房資格而想退房時(shí)，他也就答應(yīng)了。隨后幾年，小瑞只能將這套房租出去。直到2021年6月，他才將這套商辦房以145萬元的價(jià)格出售，相比他入手時(shí)的160萬元左右，虧損了近20萬元。

走勢(shì)：

新政影響下商辦市場(chǎng)顯著降溫，近年成交有所回升

“3·26新政”出臺(tái)5年來，對(duì)于新建和二手的商辦類市場(chǎng)都產(chǎn)生了明顯的政策效應(yīng)，具體來看影響又有所不同。

其中，在新建商辦類市場(chǎng)方面，開發(fā)商拿商辦類土地開發(fā)的積極性有所受挫。來自中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，2016年，商服用地溢價(jià)率達(dá)35.37%，2017年跌至14.83%，環(huán)比下跌20.54個(gè)百分點(diǎn)；而近三年商服用地溢價(jià)率更是不到1%。

從細(xì)分產(chǎn)品類型看，限購之后，商辦公寓等小面積產(chǎn)品市場(chǎng)瞬間冷卻，供銷兩端陡然下滑；而對(duì)于500平方米以上的商辦大面積產(chǎn)品來說，限購政策對(duì)其影響力較小，近五年供應(yīng)也持續(xù)上漲。從供應(yīng)端面積段的占比情況來看，來自中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，自2017年起，500平方米以上大面積商辦產(chǎn)品的占比明顯上漲，2021年已達(dá)五成以上，成為市場(chǎng)供應(yīng)主力；但在成交端，仍以100平方米以下小面積產(chǎn)品為主，500平方米以上大宗成交占比僅小幅上漲。

在成交量方面，來自諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2017年，北京新建商辦房全年成交57252套，2018年出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，全年成交41112套，之后自2019年起成交規(guī)模連續(xù)3年回升，在2021年成交77289套。對(duì)此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪分析稱，新建商辦產(chǎn)品在政策出臺(tái)后，雖然短期內(nèi)造成一定的回落影響，但恢復(fù)速度較快，隨著服務(wù)業(yè)逐漸擴(kuò)大、2020年北京自貿(mào)區(qū)政策逐步推進(jìn)等，互聯(lián)網(wǎng)科技等企業(yè)逐漸增多，市場(chǎng)需求也隨之增多，在一定程度上帶動(dòng)北京商辦市場(chǎng)整體向暖。

實(shí)際上，“3·26”新政提出的商辦限購限貸政策，對(duì)于打擊投資投機(jī)、抑制房價(jià)泡沫起到了至關(guān)重要的作用。新政實(shí)施不僅對(duì)新建商辦類市場(chǎng)打擊明顯，亦波及到二手商辦類市場(chǎng)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2017年，北京二手商辦房全年成交19715套；之后的2018、2019、2020年這三年，年度成交量均處在16000套檔位；2021年稍有回升，全年共計(jì)成交20217套。“二手商辦主要受現(xiàn)有房源、購置者心態(tài)等因素影響，在政策出臺(tái)后成交量出現(xiàn)短期下滑，隨后一直呈現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，也再?zèng)]有出現(xiàn)大漲情形?！标P(guān)榮雪分析。

位于朝陽區(qū)的中弘北京像素可謂是北京商辦房的典型代表之一。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，2016年，該小區(qū)量價(jià)達(dá)市場(chǎng)峰值，2017年新政出臺(tái)后成交量呈斷崖式下降，2018年至今，參考均價(jià)保持在3萬元/平方米左右低位徘徊。

建議：

將商辦類產(chǎn)品進(jìn)行“商改租”，盤活市場(chǎng)存量

北京中原研究部回顧，在2017年“3·26新政”出臺(tái)前，相關(guān)政策對(duì)商辦房的面積大小、買家是否為企業(yè)等并無限制，且不限購、不限貸，這吸引了大量置業(yè)者涌入商辦市場(chǎng)。2016年商辦市場(chǎng)迎來“高光時(shí)刻”，成交量近7萬套。隨著“3·26新政”的出臺(tái)， 2017年商辦市場(chǎng)整體成交量下跌明顯，后續(xù)市場(chǎng)成交亦持續(xù)低位徘徊。

那么，商辦市場(chǎng)接下來應(yīng)該怎么走？北京中原研究中心分析，在政策不放松的前提下，商辦市場(chǎng)難見起色，不過，在目前商辦限購限貸、國家鼓勵(lì)發(fā)展租賃的背景下，盤活市場(chǎng)存量，進(jìn)行“商改租”，不失為一個(gè)可行的方式，商辦市場(chǎng)或?qū)⒂瓉韯e樣的“春天”。

事實(shí)上，北京“商改租”已有政策支持。今年3月18日，北京市人民政府辦公廳發(fā)布《北京市關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施方案》的通知，其中提出，鼓勵(lì)利用非居住存量房屋改建保障性租賃住房，對(duì)閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋，在符合規(guī)劃原則等前提下，經(jīng)區(qū)政府同意，可將其改建為宿舍型（含公寓型）保障性租賃住房。

一些業(yè)內(nèi)人士也同樣看好“商改租”。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，“3·26新政”出臺(tái)后，北京商住公寓市場(chǎng)成交下滑明顯，后續(xù)市場(chǎng)成交量雖有所反彈，但無論成交價(jià)格還是成交量，都無法與此前相比。展望未來，可鼓勵(lì)大量商辦房轉(zhuǎn)為居住型租賃房，尤其可以考慮轉(zhuǎn)為保障性租賃房，以解決新市民的租住問題。

記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶