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南京萬達茂商業(yè)中心售樓處沙盤。受訪者供圖

“2019年8月份，有業(yè)主在群里詢問置業(yè)顧問房子是辦公性質(zhì)還是公寓性質(zhì)的，置業(yè)顧問什么也沒說，就把直接群給解散了。這時候，我基本就知道自己上當(dāng)了。”劉霞(化名)說。

劉霞是南京萬達茂商業(yè)中心的業(yè)主，她近日對中新經(jīng)緯客戶端稱，萬達茂故意將辦公性質(zhì)的房子偽裝成公寓對外出售，她和眾多業(yè)主在不知情的情況下購買了所謂的“酒店公館”。如今，數(shù)百名業(yè)主仍在維權(quán)，希望萬達方面給出說法。

辦公房包裝成“酒店公館” 聲稱可以居住

位于南京市棲霞區(qū)的南京萬達茂，是萬達集團斥資150億元打造的大型文旅項目。2018年6月一篇報道稱，這個總體量120萬平方米綜合體，號稱有著中國最長520米的室內(nèi)商業(yè)步行街，是全球唯一的全天候東方文化主題樂園，開業(yè)前三天的人流量達100萬。

南京萬達茂擁有5棟高層塔樓，均為商業(yè)、辦公類建筑，其中有2棟為公寓，即經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)用于居住的物業(yè);其余3棟為商業(yè)辦公類非住宅類物業(yè)，只能用于商務(wù)辦公而不能用于居住，按照規(guī)定，這類房屋也沒有獨立的廚房、衛(wèi)生間，以及上下水與煙道管道等。不過，對于購房者來說，這5棟樓的具體性質(zhì)，直到業(yè)主發(fā)現(xiàn)問題后才浮出水面。

家住萬達茂附近的王婕(化名)對中新經(jīng)緯客戶端稱，萬達最先出售的是23棟、24棟，這兩棟樓是“真公寓”，當(dāng)時的廣告明確說這是“公寓”、“酒店式公寓”。后來，25棟開售，對外宣傳的是“寫字樓”、“辦公中心”。中新經(jīng)緯客戶端查詢發(fā)現(xiàn)，南京市住房保障和房產(chǎn)局下發(fā)的商品房預(yù)售許可證顯示，萬達茂商業(yè)中心23棟、24棟的房屋用途性質(zhì)為“酒店式公寓”，25棟為“辦公”。

萬達茂商業(yè)中心將20棟樓稱為“臨湖公館” 。受訪者供圖

王婕稱，到了2018年，20棟、21棟陸續(xù)開始對外銷售，廣告上打出了“酒店公館”的字樣。她表示，萬達的宣傳中打出了很多概念，例如臨湖loft、國際化酒店公館、堪比紐約ONE57等，她以為“酒店公館”就是檔次高一些的公寓房。

王婕說：“我找了一個我愛我家的經(jīng)紀(jì)人，她告訴我這是公寓。在萬達的售樓部，置業(yè)顧問沒有明確說是公寓，但強調(diào)房子是能居住的。加上萬達的品牌，萬達茂這么大的項目，我就買了21棟一套46平方米的房子。”

能買到南京萬達茂的“公寓”，業(yè)主劉霞感到很慶幸，她對中新經(jīng)緯客戶端說：“2018年6月初看房的時候，置業(yè)顧問告訴我，已經(jīng)沒什么房子，讓我趕快定，不然就沒了。”劉霞那時正考慮給父母買個房子，兼具投資，而萬達茂的配套比較齊全，周邊有地鐵、公園，適合老人居住。萬達茂當(dāng)時在售20棟、21棟樓的價格在15000多元/平方米左右，周邊的住宅價格在30000元/平方米，價格上比較便宜。

劉霞稱，當(dāng)時萬達的宣傳冊、樓盤背景板上寫的是“酒店公館”，在售樓處，置業(yè)顧問也告訴她，在售的房子是能居住的，交付時房間的上下水、煙道、廚房、洗手間都會改造好。

王婕、劉霞等業(yè)主都在萬達置業(yè)顧問的帶領(lǐng)下，看過位于萬達茂商業(yè)中心21棟1樓的實體樣板間。劉霞說：“房子雖然是毛坯交付，但樣板間的裝修布局是按照居住布置的，床、沙發(fā)、電視、洗手間、廚房等一應(yīng)俱全。這些信息都在提示，房子是公寓，是能夠住的。”

21棟在售房屋宣傳頁上，將房間內(nèi)部格局按照日常居住設(shè)計。受訪者供圖

業(yè)主提供了幾份當(dāng)時的萬達茂酒店公館的宣傳冊、戶型圖，中新經(jīng)緯客戶端看到，宣傳冊上戶型局部的配圖，不管是20棟、還是21棟，都是按照日常居住設(shè)計的。

萬達茂否認(rèn)欺詐 數(shù)百戶業(yè)主仍在維權(quán)

孟涵(化名)可能是最早一批知道20棟、21棟是辦公性質(zhì)用房的業(yè)主之一。2018年，從萬達茂項目離職的置業(yè)顧問私下告訴孟涵，她購置的房子是“假公寓”，所謂的“酒店公館”是打擦邊球，是將商務(wù)辦公房當(dāng)做公寓出售，涉嫌違規(guī)操作。將全家積蓄都投進的孟涵一下子就懵了，沒想到花了60多萬元竟買了間辦公室。

20棟、21棟的預(yù)售許可證上顯示房屋用途性質(zhì)均為“辦公”。受訪者供圖

業(yè)主查詢得知，2018年8月和2019年8月，南京市住房保障和房產(chǎn)局分別下發(fā)了南京市棲霞區(qū)仙林街道萬達茂商業(yè)中心A-20幢(4-41層)、A-21幢(4-41層)的商品房預(yù)售許可證，房屋用途性質(zhì)均為“辦公”。

之后，孟涵與其他知情的業(yè)主一起向萬達方面討要說法，并向政府部門投訴。慢慢地，知道實情的業(yè)主更多了。劉霞(化名)說：“2019年8月份，有業(yè)主在群里詢問置業(yè)顧問房子是辦公性質(zhì)還是公寓性質(zhì)的，置業(yè)顧問什么也沒說，就把直接群給解散了。這時候，我基本就知道自己上當(dāng)了。”劉霞提供的她與南京萬達茂簽署的商品房預(yù)售合同中也明確，她購置的商品房規(guī)劃用途為“商業(yè)辦公”。

不過，萬達茂方面否認(rèn)存在誤導(dǎo)或欺騙購房者的行為，他們告訴前來協(xié)商的業(yè)主，從沒有說過20棟、21棟是公寓。數(shù)位業(yè)主也對中新經(jīng)緯客戶端表示，接待他們的置業(yè)顧問在銷售過程中并未明確說明項目屬于公寓還是商務(wù)辦公類房屋，但反復(fù)強調(diào)20棟、21棟可以用來居住。而在一些第三方房產(chǎn)平臺或新聞報道中，則將20棟、21棟辦公房標(biāo)注為“公寓”。

2017年3月，原南京市規(guī)劃局、原市國土資源局、市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)辦公等非住宅類建筑項目管理的通知》，該通知的目的，是“為規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類建筑項目管理，防止此類項目變相建成公寓類建筑。”

通知第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商業(yè)辦公等非住宅類建筑前應(yīng)向購房人明示房屋的規(guī)劃用途、土地使用年限、契稅、物業(yè)服務(wù)費、水電費以及配套建設(shè)指標(biāo)等情況，告知購房人應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途經(jīng)營使用，不得擅自改變用途、不得利用層高加建隔層，并在認(rèn)購書和購房合同中與購房人明確約定。

數(shù)位受訪的業(yè)主估算，當(dāng)前仍在維權(quán)的業(yè)主至少在400戶以上，多數(shù)業(yè)主堅持要求退房。但北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任、律師王佳紅指出，由于購房合同中已經(jīng)明確此類房屋為“商業(yè)辦公”性質(zhì)，業(yè)主想推翻合同或者退房存在一定困難。不過，業(yè)主可以針對萬達茂銷售過程中存在的問題、承諾可以用于居住等問題，向住建部門投訴。

南京重申商辦項目不得改為“類住宅”

20棟、21棟雖為辦公用房，但萬達茂方面一直向業(yè)主們解釋，經(jīng)過他們改造后，這類辦公房可以用于居住，不影響正常使用。王婕認(rèn)為，按照規(guī)定，商業(yè)辦公類房屋是不能夠居住的，雖然南京有不少商辦物業(yè)都被私自增加了居住功能，但不能排除政策收緊或執(zhí)法力度加強而帶來的風(fēng)險，這始終是一個隱患。

業(yè)主們還認(rèn)為，萬達茂對辦公房改造，諸如打通煙道、鋪設(shè)上下水管道、設(shè)計洗手間、改造loft戶型等，可能并不符合相關(guān)規(guī)定。2017年3月發(fā)布的前述通知中就表示，商業(yè)辦公等非住宅類建筑“不得擅自改變用途、不得利用層高加建隔層”。

南京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會出具的意見書顯示，萬達茂20棟、21棟沒有進行消防驗收申請。受訪者供圖

據(jù)業(yè)主了解，20棟、21棟的主體結(jié)構(gòu)驗收通過后，萬達茂開始對內(nèi)部結(jié)構(gòu)進行改造，但直到2019年12月通知業(yè)主收房，萬達茂都未向住建部門提交過消防驗收。南京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會2020年1月22日出具的信訪事情處理意見書顯示，截至當(dāng)時，該委并未收到南京萬達茂廣志路24號2幢、3幢(即南京萬達茂商業(yè)中心20棟、21棟)消防驗收的申請。

其實，南京市場上的“商改住”現(xiàn)象屢禁不止。有媒體此前報道稱，2019年1月至8月，南京鼓樓、雨花臺、江寧、浦口等區(qū)均被曝有涉嫌“商改住”的亂象，包括德旭西雅宸、寶隆時代廣場、中糧。悅天地、花樣年。喜年中心、C12國際中心等數(shù)十個樓盤。

面對“商改住”亂象，南京相關(guān)部門不斷出臺相關(guān)政策。由南京市規(guī)劃和自然資源局、市住房保障和房產(chǎn)局、市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會和市城市管理局發(fā)布的《關(guān)于進一步加強商業(yè)辦公類建設(shè)項目全過程管理的實施意見》，自2020年2月1日起實施，該意見在起草說明中指出，將采取疏堵結(jié)合的策略，適當(dāng)減少配建比例，適度增加住宅和酒店式公寓的比例。

不過，該意見還稱，針對商辦項目，應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細規(guī)劃出具規(guī)劃條件，土地出讓合同中應(yīng)增加禁止條款“受讓人擅自改變土地性質(zhì)、規(guī)劃用途，將商辦項目改為‘類住宅’的，出讓人有權(quán)解除合同，并無償收回土地使用權(quán)”。

業(yè)主購置的辦公房內(nèi)部征進行改造。受訪者供圖

意見指出，商辦類項目的開(茶)水間、衛(wèi)生間以及上下水管道井應(yīng)按層集中設(shè)置;除公寓類用房、酒店客房外不得分戶設(shè)置廚房，不得在開(茶)水間、衛(wèi)生間等功能房間以外的部位預(yù)留上下水管位及煙道(孔洞)。

3月13日下午，中新經(jīng)緯客戶端就萬達茂業(yè)主們投訴的一事聯(lián)系萬達集團相關(guān)人士，該人士回復(fù)稱，他們需要向南京項目上詢問情況。截至發(fā)稿，萬達集團方面沒有給出進一步回應(yīng)。